1、益没有影响，但由于贷款的作用会影响自由资金的经济评估指标，因此这些因素都需要开发商认真考虑。下面就通过对开发成本销售价格的变化这两方面因素的变化，对项目的经济效益的影响进行分析。图敏感性分析图从分析情况来看，由于本项目是中高价住宅项目销售价格的波动和开发产品投资波动对项目内部收益率的影响较大，其中又尤以销售价格波动影响较大。因此，保证项目的销售价格十分重要。但事实上，根据目前市场走势，本项目实际运作当中销售价格降低的可能性十分小，销售价格还有定的上涨空间。因此，在开发产品投资保持不变的情况下，精品资料，值得下载预计本项目的内部收益率将在之间波动。总之，为确保项目获得较好的经济效益，开发商应加强市场促销工作。项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效。

2、设施完善，交通系统发达，产业形式以高知识高技术密集型态存在，从而存在大量的高学历高收入高消费人群，他们对物业类型的要求比较多样且高端化，这就决定了分布于这区域的公寓产品类型较多，且形式更新较快，以商务办公酒店式公寓为主，住宅公寓量较少，典型代表项目财富广场，温州大厦华夏国际华都城市公馆等以距核心商圈时间距离为衡量标准的公寓存在形式分布特点般为公交系统较为发达，到达核心商圈时间较短，其次为与区域时尚意识及新形态商业的更新率的紧密程度，这样就缩短了人们对核心商业圈的心理距离，这部分人没有核心商圈人群的高收入及高消费能力，但是结构类型相仿，所有的时间都用在自己的事业上面，所以在考虑选择物业时，时间成为他们的第要素，对交通系统方面要求比较高，般分为两种情况，是公交始发线路比较密集的地方，其次是中途。

3、续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。淄博楼市分析淄博房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，淄博年房地产市场预计将呈现以下特点房地产开发投资，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。项目的风险主要由开发成本销售进度开发期贷款利率等方面的变化引致。其中尤其以开发成本和销售价格的变化的大小影响最大，而这些变化因素，又受政治经济社会条件的影响。另外自由资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效。

4、亿元，增长第三产业投资亿元，增长。三次产业投资结构由上年的调整为。民间投资亿元，增长，增幅比规模以上投资快个百分点。民间投资占规模以上投资的比重为，占比较上年提高个百分点高新技术产业投资亿元，增长，占规模以上工业投资的，占比较上年提高个百分点。内涵效益型投资强力增长，全年完成技术改造投资亿元，增长，占规模以上工业投资的，占比较上年提高个百分点。房地产开发销售两旺。全年房地产开发投资亿元，增长，增幅比上年提高个百分点。房屋施工面积万平方米，增长房屋销售面积万平方米，增长实现房屋销售额亿元，增长。区域房地产市场分析淄博房地产市场区域分布及特点沿中心路及柳泉路带特点近几年以柳泉路及中心路这两条张店区新旧商圈线状分布的公寓市场迅猛的发展起来，这些项目般分布区域距核心商圈较近，商业业态分布完整，服务。

5、面积对比需求分析商品房价格同比增长较快，近期趋于稳定。全市商品住宅预售均价元，同比增长，为近年来最高增幅，剔除经济适用房和团购房拉低均价因素，实际涨幅要更大些。中心城区均价元，同比增长，综合评价品质较高的楼盘均价大多在元左右，部分项目开盘价达到元以上。受新调控政策影响，近期销售价格总体趋于稳定，月份，全市商品住宅预售均价元，较月份的元月份的元分别下降。我市商品住宅预售价格虽然增长较快，但目前房价整体水平与全市经济发展和人均可支配收入相比，仍处于相对较为合理区间。预售价格折线元图年上半年同期商品住宅预售价格对比年季度年二季度年三季度年四季度年季度年二季度预售均价折线元图年以来各季度商品住宅预售均价走势淄博房地产市场特征分析综上所述，我们可以对近几年淄博房地产市场的特征总结如下房地产开发投资持。

6、益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面引进先进的住宅开发理念，推动淄博市房地产业的发展淄博市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。山东创业房地产开发有限公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计人车分流景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，通过在新干线的成功打造，使小区新区而居，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在淄博市房地产事业的长远发展。开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为山东创业房地产开发有限公司在新干线地区建。

7、公交经过的比较密集的地方，典型代表为民泰大厦及蓝钻国际等公寓项目，存在形态以商务办公公寓为主，含定比例的住宅公寓。以大型配套社区为背景的公寓市场随着社区开发规模的日渐增大，生活配套的日渐完善，社区会推出部分公寓产品来完善社区的产品结构，但般又存在限制条件交通比较便利社区自身商业配套成定规模。主要以项目自身商业来带动公寓市场典型代表黄金国际最后期推出的商业体内的附属公寓名尚城市广场后期的商业体内的附属公寓产品，产品类型以居住与商务及办公公寓所占比例基本平衡。类城市综合体公寓产品项目产品形式较为丰富，但较综合体项目又形不成太大的规模，方面依靠周边共生项目的辐射影响来作为公寓生存的载体另方面又将产品放在市场未来预期上，这种项目般存在于发展初期的次核心商业带典型代表拉菲原冠都新城般而言，商圈的成熟。

8、吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。社会评价结论通过社会评价。

9、度决定了公寓产品的存在形式，距离成熟商圈越近的区域，公寓产品存在的形式越多样化，而且类型的需求基本持平，产品的更新换代周期较短而距离成熟商圈较远的区域，对公寓产品的需求形式越单，商务办公及酒店式公寓产品类型减少，居住型公寓产品增多，这也就决定了购买客的组成结构，越靠近成熟商圈，投资客越多，租赁市场越成熟，越远离成熟商圈，自住客越多。淄博房地产供求分析供给分析反映房地产开发市场运行主要指标完成投资亿元新开工面积万预售面积万，同比分别增长，增幅较大。与此相反，竣工商品房空置面积大幅减少，仅为，同比下降。总体看，我市作为房地产三线城市，不存在投资过热价格虚高投资投机性购房过多等突出问题，房地产市场总体处于快速健康运行态势。如图。完成投资折线亿元图年淄博完成投资额新开工面积折线万图年上半年同期新开。

10、品质的生活环境，突出人•城市•生态文化主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升淄博城市建设档次与水平，改善区域环境，提升淄博地区的城市形象，具有十分重要的意义。风险分析政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。精品资料，值得下载销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来。

11、和风险分析得出本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。精品资料，值得下载第章研究结论与建议可行性研究结论市场分析结论通过对当前宏观经济形式淄博市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规政策规定，经济效益和社会效益显著。经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为万元，大于投资收回期为年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会经济效益。

12、的又大型房地产开发项目，将从产品定位设计施工材料采购配套完善市场推广客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出个高档次的精品住宅小区，进步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个江东楼盘的建设品位，总体改善城区的面貌，为淄博市房地产的产品类别提供新的定义，并成为山东创业房地产开发有限公司品牌文化建设的标志性楼盘。发展淄博市经济，从实质上提升区域价值根据淄博市十二五发展规划制定的发展战略，淄博市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于淄博市房地产市场的项重大工程，规划品牌优势明显，项目建成后将彻底改变淄博新城区长期以来城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高。

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