1、务费用合计总投资土地费用土地成本由土地出让金及税费组成。结合项目地在南昌的地理位置，属于类似Ⅲ级地块标准，参照目前市场上土地拍卖价格标准并以次为依据，在此基础上上浮定幅度。经估算在南昌属于本项目的土地成本以万元亩估算，经测算为人民币万元前期工程费用前期工程费主要包括项目前期策划规划设计勘测费用等，费用确定主要参考区域及国内高端房地产开发项目的情况，以元每平米计，经估算为人民币万元。基础设施建设费用参考南昌市区域同类房地产开发项目的实际基础设施建设费用，以元平方米计，经估算为人民币万元。建筑安装工程费参考南昌市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际建造成本取定，经估算为人民币万元。公共配套设施费用参照南昌市同类型项目开发公共配套设施建设标准，结合本项目的实际情况，按平方米公共配套建设。

2、程的加快,带动了南昌市政府重点规划区域建设的加快，但新城区无论是人口市政商业教育医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。五房地产政策分析自国土资源部颁布关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知大限以来，系列土地金融税收产品技术规范价格交易管理政策陆续出台，调控力度日益加大，实施细则日益具有针对性，房地产市场日益规范。房地产政策分析附全国及南昌地方年已出台的房地产相关行业政策土地政策览表政策名称颁布时间重点内容关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在年月日前将历史遗留问题处理完毕，对月日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地。

3、于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。关于转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知的通知个人将购买不足年的住房对外销售的，全额征收营业税，年以上可按规定办理免征营业税对个人购买的非普通住房超过年含年对外销售的，在向地方税务部门主体结构部分施工达到预售条件后年半后结束销售。本项目销售计划表项目年年第二季度第三季度第四季度第季度第二季度住宅酒店式公寓由于是项目初步估算，所以暂不考虑住宅与酒店式公寓价格差别及按揭和分期付款等因素。十二项目总投资估算资金筹措计划投资计划项目总投资估算项目总投资估算表序号项目金额万开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设开发期内各种税费支出不可预见费用开发费用管理费用销售费用财。

4、建设带动重大商务文化教育和公建项目建设，进步增强交通设施的通达性，建设红谷滩高层建筑群朝阳组团。启动朝阳组团建设，成为以大型住宅基地为主体生活设施配套完善的人居中心两湖产业景观区。依托城东地区基础设施的不断改善，不失时机地推进艾溪湖瑶湖区域的景观开发和产业集聚，建设艾溪湖片高新技术产业和服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区江两岸产业带。启动赣江两岸产业带的规划和建设，滨水区域突出公共性连续性可达性亲水性和安全性，形成以现代服务业和都市旅游业为主体的产业走廊，打造城市未来的黄金中轴线昌南新城。适应城市形态加快南延的趋势，发掘城市南部区域的优势和潜力，把昌南新城建设成为城市商业副中心区域，增强城市的总体功能和对小蓝莲塘向塘及以南广大区域的辐射能力。城市规划发展结论南昌城市化进。

5、入比控制在以下含关于调整金融机构存贷款利率的通年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的提高到。另外，个人住房公积金贷款年含以下知从提高到，年以上从提高到商业银行自营性个人住房贷款年含以下从提高到，年以上从提高到中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则关于住房公积金有关利率政策调整的通知上调各档次个人住房公积金贷款利率个百分点财政部税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相。

6、标准，测算本项目此项费用成本为人民币万元。开发期内各种税费支出主要指政府行政收费包括城镇基础设施费建筑工程质量监督服务费以及教育附加墙改等以及项目营业税印花税交易费土地增值税预征。按建安成本公建配套费用标准测算，经估算为人民币万元。不可预见费用不可预见费按销售额的计取，经估算为人民币万元。开发成本开发成本为到各项的总和，为人民币万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费等。按南昌市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，管理费按元平方米计取，经估算为人民币万元。销售费用包括广告及代理费等，参考目前南昌市般房地产开发项目的标准，取销售费用为销售额的，经估算为人民币万元。财务费用主要指银行。

7、使用权的，要从严查处。关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整关于贯彻落实国务院紧急通知精神进步严格土地管理治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计划。要求经营性土地交易都必须在市土地交易市场以招拍挂的方式公开进行国务院关于深化改革严格土地管理的决定严格依照法定权限审批土地，新增建用地土地有偿使用费实行先缴后分建设项目用地预审管理办法充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量。实行分级预审，在项目可行性研究阶段由建设用地单位提出预审申请。关于当前进步从严土地管理的紧急通知不得违反土地利用总体规划和年度计划用地从严审批各类非农建设用地确保房地产调控的土地政策落到实处严肃查处违法违规用地继续深入开展。

8、以万元亩计算，且售价和其他条件如前所设，则项目盈亏平衡分析保本销售价格住宅元平方米保本销售率住宅销售价格变化的不确定性分析通过销售价格的变动分析变化幅度，销售价格是影响项目利润的主要因素。售价变动率销售收入元平方米项目总成本万元成本利润率税后利润总成本容积率变动的不确定性分析容积率变化增大到时对项目利润也很敏感。般情况下假定在土地价格销售价格等其他因素不变的情况下如果能增加容积率是争取利润的有效手段。销售收入估算分析容积率增大后，假定建筑密度不变，项目为住宅物业形态。则估算销售收入为销售收入估算容积率建筑面积可销售面积单价元销售率销售收入总成本估算在造价方面，容积率的增大，在建筑密度不变的情况下，只有建造更高的楼层，小高层高层部分会提升很多。容积率为时，建安成本估算为元每平米，则总成本为。

9、善体制提高素质活动关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知认真清理违法违规用地严肃查处重大土地违法案件巩固土地市场治理整顿成果组织开展执法检查严明法纪。国务院关于加强土地调控有关问题的通知进步明确土地管理和耕地保护的责任切实保障被征地农民的长远生计规范土地出让收支管理调整建设用地有关税费政策建立工业用地出让最低价标准统公布制度禁止擅自将农用地转为建设用地强化对土地管理行为的监督检查严肃惩处土地违法违规行为关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知关于省级批准核准备案项目需作出说明问题关于占用基本农田的论证问题关于建设占用耕地先补后占问题关于城市批次用地需补报的有关材料问题金融政策览表商业银行房地产贷款风险管理指引将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与收。

10、项目经济效益财务分析项目经济效益估算销售收入万元住宅根据市场分析和目前类似区域项目销售情况，预计本项目住宅在销售期年内销售率可达到以上本项目按销售率测算。根据上述分析，本项目可售市场价值为万元，项目在销售期内可实现的销售收入为万元。未售部分及不可售的管理用房等均作为企业留存资产考虑。项目静态经济指标成本利润率税后利润总成本销售利润率税后利润销售收入项目土地价格测算假定本项目土地价格未知，须测算地块最高承受土地价格水平土地价格测算表序号土地价格万元土地价格亩万元项目总成本成本利润率税后利润支出说明假定项目成本利润率为，销售价格元平米，以此反推地价，即得出上表。在其他假设条件不变的情况下，假定项目最低利润率为项目成本的，则地块的最高承受土地价格为万元，即万元每亩项目不确定性分析假定本项目土地。

11、项目投资估算表序号项目金额万开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设开发期内各种税费支出不可预见费用开发费用管理费用销售费用财务费用合计总投资容积率为，建安成本估算为元每平米，则总投资估算表为序号项目金额万开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设开发期内各种税费支出不可预见费用开发费用管理费用销售费用财务费用合计总投资容积率为，建安成本估算为元每平米，则项目投资估算表序号项目金额万开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设开发期内各种税费支出不可预见费用开发费用管理费用销售费用财务费用合计总投资土地价格测算假定本项目土地价格未知，当容积率增大到时，测算地块最高承受土地价格水平，如下表。

12、款利息及各种税费。假设本项目向银行贷款万元，期限为年，贷款年利率按计。加上各种税费，经估算为人民币万元。开发费用主要由管理费用销售费用财务费用组成，经估算为人民币万元。项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资由开发成本和开发费用两大块组成，为人民币万元。资金筹措计划项目投资的资金来源包括自有资金银行融资预收销售回款。根据年月日,国务院关于调整部分行业固定资产金比例的通知,国务院将房地产不含经济适用住房项目开发项目资本金比例由提高到以上。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的。本项目总投资大约预计为人民币元，按企业自有资金为万元计，结合项目投资计划和资金来源与运用分析，本项目申请万元的信贷额度，期限为年。自有资金万元银行融资万元本项目在预计销售期内年的销售回款。十三。

参考资料：

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