1、元，因此返租销售时实际总收入为万元。项目不采取返租销售模式时，总销售额预计在万元。项目投资利润成本利润估算表序号项目返租时金额备注不返租时金额备注销售收入万元含返租期内的租金收益万元销售成本万元万元销售税金及附加万元暂按估算万元销售费用万元万元利润总额万元万元所得税万元预估万元预估净利润万元万元本项目初步估算返租销售税后利润约万元。不返租销售税后利润约万元。财务指标分析毛利率返租销售销售收入销售成本销售毛利率销售收入本项目毛利率净利率返租销售销售净利率净利销售收入净利般指税后利润本项目净利率本项目在返租销售时毛利润率为,税后净利润率为,利润率符合当前房地产开发的利润水平,本项目的经济效益是可行的十六风险性分析风险因素和风险程度分析表风险因素影响程度说明严重较大般市场风险区域市场内不确定。

2、费场所的出现。撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格租金需要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置搬迁疑虑的心理阴影。本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。近的经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场的发展前景，的市民对芙蓉广场地块未来年内的升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地。

3、影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进芙蓉广场商圈的形成，带动涟源市城西的发展。涟源华鑫项目可行性研究报告第二章项目投资环境及市场分析四涟源市情及发展概况涟源市情涟源市位于湖南省中部，涟水上游。年从安化湘乡邵阳各划出部分政区筹建蓝田县，年正式建县，月改名涟源县，年撤县成立涟源市。涟源市总面积平方公里，人口万，辖镇乡街道办事处和个林场。涟源人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之。涟源市旅游资源丰富，北有省内自然监管后仅次于张家界的湄江风景区，南有雄甲三湘的龙山森林公园。涟源市交通便捷不返租名称建筑面积销售单价预计销售额备注平米元平米万元临街商铺层内铺二层内铺三层内铺住宅合计经计算分析后得出项目采取返租销售模式时合同销售额为万元，减去返租部分后实际现金收入为万元，返租期内预期租金收益为。

4、价格更具竞争力的住宅。商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调查中，的被访者表示不会进行商铺投资，仅的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材消。

5、合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。关于社会综合效益的意义随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，方面将弥补涟源市家居建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障的现象，为涟源人民造福另方面也将进步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前交通路蓝田市场等区域经营环境较差，为城市交通管理和消防带来隐患的问题，真正成为涟源市旧城改造行业整合房地产市场发展的地标性物业。并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的。

6、素较多,行业影响较大技术风险技术风险较弱工程风险施工难度不高资金风险资金应用周期较长,存在调配风险政策风险受当地政府给予的开发及经营政策影响大外部协作风险公司团队信誉良好社会风险社会需求量较大,属空白市场项目其他风险行业内影响因素较多,且受其他商业项目投资风险大由此表可以看出,本项目开发的主要风险因素存在于市场政策资金几个方面。涟源市五江购物中心经营状况不佳已经影响到了投资者的投资信心，如其他商业项目再出现经营状况不佳的局面，将严重影响投资者对商铺的投资热情，从而影响到本项目的销售另方面，涟源市旧城改造项目较多，很有可能在出现项目的投资竞争对手，也将可能影响到本项目的销售。本项目销售和招商受政府政策影响较大，方面项目开发需要政府给予相关开发税费上的优惠和扶持，另方面本项目的销售和招商需。

7、表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。通过对本次调研结果的分析研究，置嘉地产顾问机构认为涟源市经济较为活跃，市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物中心金地带时尚广场等商业项目的推广销售，涟源市商业地产市场已经具备定的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为年度涟源房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在涟源营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。三项目建设意义关于城市发展的意义随着城市经济的发展，涟源市的商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和。

8、场的三点线城市商业结构，为涟源市城市商业的发展起到促进和拉动作用改变芙蓉广场周边的街区形象，并将明显提升人民西路芙蓉路的物业价值，有利于扩大城区面积，提升和丰富街区商业经营结构有效解决交通路目前家居建材行业经营所导致的交通拥挤城市管理难度较大等问题，大大改善交通路及其沿线的街区面貌，使城市商业中心体现出真正的商业价值本项目的经营，将带动部分市民前往城西进行消费，从而使项目周边的餐饮娱乐休闲商务配套型产业快速发展。对行业市场的影响站式的家居建材广场消费模式，将彻底改变涟源市家居建材行业分布凌乱，不成规模的状况，在行业整合的前提下，增强行业竞争力。为广大家居建材经营户提供了环境更好，配套设施更齐全的经营环境，使家居经营户能形成更为透明化，更为公平的经营环境。有利于市场产品质量和价格的透明，。

9、明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。五马广场商业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处，地理位置优越，是进出涟源市的必经之地，也是涟源市近代商业发展最具代表性的区域。光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。五江购物中心项目的建成，更树立了涟源市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前，光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快涟源市西城发展的进程，进步完善涟源市城区的整体规划。关于行业市场的意义针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材广场，将凭借主力店强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把涟源建材市场。

10、行的。十八社会评价环境评价定性本项目将以体现现代社会以人为本的思想，设计上充分考虑使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展的新阶段之上的设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为涟源市商业和城市地标项目，为提升城市品位，美化城市环境起到不可忽视的作用。本项目住宅与商业区实现人行系统的分流，住宅建筑形态力求时尚且经典，曲线流畅造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具格，符合当前住宅设计总体潮流。裙楼顶部的绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出个良好的居住氛围。项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境恶劣的现状，形成个商业繁华环境优美配套设施齐全的新型商业项目，有效带动芙蓉广场周边物业价值的提升。社会评价定性城市发展的影响实现光明山商圈五马广场商圈和芙蓉。

11、而使消费者受益。大型龙头主力店的规模效应，将为本项目内的经营户带来更多的客流，使经营户客流量更为集中，增加销售额，提升经营效益。符合行业市场的发展形势，行业的集中将使本项目辐射到周边的邻近县市，从而使涟源的家居建材行业更具影响力。本项目的成功开发营业，将使大部分经营户的仓库集中在涟源市建材市场内，从而盘活目前陷入困境的建材市场，使建材市场获得新的发展机遇。对其他社会因素的影响本项目将在开发过程中和经营过程中向社会提供就业人口个以上稳定的投资收益和较低的投资门槛，将为社会提供更为便捷和安全的投资渠道消费者在家居建材过程中将能享受到质量放心，价格最低，服务周到的家居建材消费服务。本项目住宅将为涟源市民提供环境优美，价格适中的住房，从而改善目前市民的住房结构本项目的开业经营，将对周边文化体育。

12、政府给予相关行业整合经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目的顺利销售带来威胁因素。十七经济评价成本费用和各项税收结合本项目的实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。销售费用因本项目偏离市中心，地段还未被全部大部分市民完全认可。因此考虑推广费用适当增加，销售费用暂按万元计算。营业税及附加营业税按照营业收入的计算，所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税实际应按计取，但根据本项目情况，暂预估为万元。项目投资利润根据本报告拟定的项目收益成本费用和税收等水平，通过相关计算分析，整个项目开发期在返租销售模式时累计税后利润万元。项目开发毛利率达到。财务指标分析项目毛利率净利率均达到行业平均水平，本报告在财务指标分析后认为该项目经济效益是可。

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