1、完善配套设施，创造休闲养老的舒适环境。第五部分项目投资分析项目所在地房地产市场环境分析房价呈现出飚升的趋势年至月，北海市商品房平均价格元平方米，同比增长，其中住宅均价为元平米，同比涨幅为，与全国以及广西全区的平均水平和其他城市相比，目前北海市商品住房价格仍处在最低水平。年月北海商品住宅成交量与套数比较图单位万平米和套销售面积套数月月月月月月月月月目前北海市商品住宅售价如下多层住宅均价约元平米，小高层住宅均价约元平米，别墅均价约元平米。外地人购房房价飙升的推手北海市市区人口约万，人均拥有住房超过平方米，外地人购房直被视为北海市房地产业的出路。今年以来，北海人普遍感受到外地人购房的热度。上半年，外地人在北海市购房含预售面积约万平方米，同比增长。外地人东北人北京人浙江人山西人上海人福建人等购房。

2、力的朝阳产业，势在必行。二发展养老产业的重要性养老产业在我国还是个新兴产业，目前不存在城市间的竞争，北海如果能够抓住机遇，高起点高标准地率先发展，城市经济定能够迅速地实现新的突破和跨跃。第，养老产业是朝阳产业。养老产业虽然号称夕阳工程，但它却实实在在是个朝阳行业。在未来年内，岁以上的老年人口还将以的速度递增，到年，老年人口将超过亿，约占总人口的，到年，老年人口将达到亿，占总人口约。而在些大城市中，这个比例将会更高，可能达到每至人中就会有位老人。与此同时，将出现家庭规模小型化，大量老年家庭成为空巢家庭，空巢老人散居在社会的各个角落，缺乏必要的照顾和慰藉，日益成为严重的社会问题。所以养老产业正是急社会之所需，所针对目标市场的消费群体是全中国的那些富起来的老年人，而且这个市场随着老龄化的进程会。

3、实第二利用优越的养老条件更广泛地吸纳各地有经济条件的老年人口，将北海建成中国养老产业的中心，并以庞大的市场为依托，形成老年科学研究和教育中心第三利用养老产业的中心地位，开展老年相关产品开发和商贸，形成面向全国和世界特定产品的商贸中心。将北海养老产业做成全国最好，甚至世界最好的，要让人们想到养老，就想到北海，让北海成为所有老年人向往的地方。第三生态景观公园充分利用海滨城市的自然风貌和冯家江的优美生态环境，构建独具特色的生态景观公园，供老年人休憩并向游人开放。种植养花生态果园无公害蔬菜等，从事些简单的手工生产，既消除了寂寞，又减轻了养老负担。老年会展中心休闲度假酒店商场老年人专用商品老龄假发老龄假牙怀旧服装和特殊身材服装和日常用品等。围绕以人为本，以老人为中心，全方位为老人提供各项优质服务，。

4、家，营利性的养老设施起步较早，在发展初期采用了市场化的操作模式，政府又对这具有定福利性质的产业提供支持，准入门槛较低，发展已经十分成熟。这些国家根据功能不同将老年设施进行了细化分类。以老龄化问题比较突出的美国为例，美国养老设施的开发和运营是房地产和老年服务的大产业，在过去的若干年快速发展。主要以个人支付形式入住的辅助生活机构，赡养了需要长期照料的近的老人。上万个辅助生活机构，大约是营利机构，为非营利机构。我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养医疗保健生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，直接导致养老设施的有效需求远远超过有效供给。面对人口的日益老龄化，退休老年人日渐增多，需求必然越来越大，开发建设适应老年人需求和消费的高档老年社区，将是很有潜。

5、沪深圳等这些极度繁荣的中心城市，居民的自豪感是非常强烈的。无论在市政建设城市综合服务还是物质文化生活，北海与这些中心城市的差距是全方位的。所以北海人眼里的养老圣地，在他们那里不定得到了解和认同。第三是许多生活中的现实问题搬家是件大事，老年人的跨城市迁居更是异常的麻烦。而且人到老年智力和体力衰退，适应能力和自我保护能力都会下降，到个人生地不熟的地方，会面临很多生活上的现实问题，例如安全问题，社会交往问题，生活习惯问题，休闲娱乐问题等等，这些都会成为老年人移民的障碍。四发展养老产业的对策发养老产业，仅仅依靠企业自发行动是远远不够的，它还需要政府的支持同时参与引导第以京沪深圳等发达的线城市的老年移民作为突破口，实现养老产业高标准起步，完成养老园区硬件软件的配备和宜老化城市的建设，将养老产业做大。

6、占个人购房总量百分之，首次突破五成，同比提高。当地购房的外地人中，从数量来说，黑龙江排第，福建排第二，其中仅黑龙江省七台河市的购房者月份前在交易中心登记就超过套。未来房价走势分析北海市房地产市场仍然会保持持续稳定的良好发展势头，房地产投资和房地产价格仍然会适度增长但竞争会比较激烈。支撑这观点的理由有四泛北部湾济区战略的深入实施和重大项目落地建设，将会继续拉动房地产的投资增长由于市场需求强劲，特别是外地人购房增多，拉动市场价格的上扬北海良好的发展环境，将会继续吸引更多的外来投资，市场将会不断扩大土地价格的增长，税收政策的调整，物价指数的上涨等因素的影响，房地产价格总体水平稳中有升。近来北海房价的上涨了拉动了土地的价格，目前北海市商用土地的出让价格已经翻了好几倍。年，亩土地的出让价格是万左右。

7、越来越大，前景广阔。第二，与国内发达城市互利互惠。这些年，以京沪深圳为首的中心城市成为我国经济最活跃的地方，大量人流和资金流的涌入，带来了经济的极度繁荣，但过多的人流也使这些城市难以承载，产生房价高涨交通拥挤等城市问题，这些问题又制约了经济的发展另方面，这些城市又是率先进入老龄化的地区，过多的老龄人口已经成为城市沉重的负担和社会问题。如果北海主动去吸纳这些城市的老龄人口，充当其后院，既有利于其缓解人口压力，平抑房价，又可以减轻其社会负担，促进人口的新陈代谢，所以定会得到这些城市的欢迎和支持。北海大量吸纳这些城市的移民，必将与其发生人流信息流资金流的频繁往来，可以分享其经济高速发展带来的好处。第三，有利于提升北海形象。方面，城市建设的宜老化和无障碍化，本身就是个社会高度文明进步的标志另方面。

8、泉室外健康器械水上娱乐设施网球场老年高尔夫球场等约平米约万元生态观园林景观园林绿化花约平约万光公园草树木小品雕塑亭台中庭等米后期投入还有待增加公建配套总建筑面积万平米公建配套设施总投资费用约人民币亿元项目投资估算假设条件未来商品房售价为目前市场别墅与小高层的平均均价作为修正及调幅为元平米元平米,加上本项目所在地与距离市区较远,相对偏僻,周边人气不足,还有待开发商的投入,区域因素及个别因素价格修正为,目前项目周边楼盘均价大约为元平米,同时考虑到项目分期开发各期均价涨幅因素各期按上涨幅度修正，因此未来本项目房价约元平米。元平米项目公建配套万平米项目总销售额亿元。假设北海房地产市场走势及涨幅平稳。序号指标名称单位成本明细土地取得总成本费亿元地价成本亩亿元每亩地价万元契税地价万元项目建筑成本亿元。

9、当北海在京沪深圳等发达城市进行养老产业的市场推广时，必将持续不断地进行广告投放和城市宣传，会大大提升北海的知名度和展现政府开拓务实的形象，这给北海带来政治和经济上的好处是不言而喻的。第四，有利于塑造特色文化。北海旅游以海滩度假为主，售卖的应该是休闲，种时光凝固的感觉，海滩很多地方都有，但是有气质，能让人怀念的海滨城市并不多。发展养老产业需要形成个闲适安详的城市氛围，塑造有特色的旅游文化，让北海旅游业步入个更高的层次。三养老产业的发展障碍虽然养老产业潜力巨大，北海也有优势，但它的发展还存在着很多障碍第是乡土观念中国人的乡土观念非常强，老年人般讲究叶落归根，很少有到了老年反而移民的。当然，随着经济的发展，生活格局的变化，在城市中这种观念已经开始淡化。第二是大城市居民的自豪感在大城市，尤其是京。

10、校等约平米约万元多功能室会议室怀旧电影厅等约平米约万元康复医疗中心万平米健身中心跑步机按摩椅健康复体器械等约平米约万元设置治疗病床急救室观察室药剂等科室，配备完善医疗器械设施设备以及专业的医护人员。医疗中心常规检查血压器治疗仪输液器等设备等约平米约万元度假休闲酒店万平米提供便利住宿和度假配套相关设施约平米约万元装修标准按元平米老年会展中心举办大型国际老年会议及展销功能约平米约万元商场万平米小超市食杂店小百货约平米约万元爱心护理院万平米行政后勤用房行政办公楼，设有办公室会客室和会议室供疗养员和职工生活的服务设施车库④职工宿舍约平米约万元张床位室内装修设施热水器有线电视空调电话残障扶手紧急呼救设备社区服务预约的网络功能对讲机自动控制系统等约平米约万元室外休闲娱乐中心室外门球场羽毛球场健康步道。

11、前期费用土地勘测规划设计等按建筑成本元平米万亿元公建配套成本修路建安成本桩基设备管理费土地成本建安等万元万元销售成本总收入的万元万元税费营业税城市建设维护税教育附加费总收入的亿元亿元不可预见费用土地成本建安等万元万元利息费按年贷款利息计,分五期贷款贷款资金亿元亿元元项目总成本合计亿元缴交土地增值额应加计土地总成本建安成本亿元加计土地增值额项目总收入亿元企业缴交所得税亿元项目纯利润亿元投资利润率三经济效益社会效益和环境效益评估经济效益分析生产成本估算职工工资固定职工人，人年均工资及福利元，年工资福利共计万元。行政办公及电费材料费等万元。折旧费年折旧为计算万元附固定资产分别是康复医疗中心营运车辆爱心护理院万维修费按固定资产原值计万元财务费用银行利息假设前期自有资金为万元，余万元为银行贷款，年。

12、而在年，位置好点的土地出让价格已经涨到了亩地多万元。楼盘量体大量推出，竞争激烈。从年至年月楼盘推出的个数呈现出成倍的上升趋势。如年仅为家，到年上升为家楼盘而到年底已达成家。二项目投资费用估算分析项目经济技术指标占地面积亩容积率总建筑面积万平米总投资额约亿含土地成本配套建设费建安成本公建配套面积万平方米项目配套建设投资计划表建安成本除外项目投资计划情况表项目楼层分类情况投入配套情况明细建筑面积预计投入费用备注社区会所万平米个餐饮服务中心桌椅厨具电器类空调冰箱消毒柜等其它约平米约万元附带电梯部营运车辆部救护车部社区服务中心社区物业管理服务中心社区智能化预防系统营运车小汽车中巴等约平米约万元休闲娱乐中心乒乓球室棋牌室茶室台球室等约平米约万元阅览室报刊杂志网吧等约平米约万俱乐部交友室歌舞厅老年学。

参考资料：

[1]北海国际教育学院办学项目可行性建议书（第67页，发表于2022-06-24）

[2]北汽股份股权收益权项目可行性建议书（第36页，发表于2022-06-24）

[3]北水南调工程项目可行性建议书（第152页，发表于2022-06-24）

[4]北方绿野UU无醛胶项目可行性建议书（第11页，发表于2022-06-24）

[5]北方秸秆制粒技术应用项目可行性建议书（第8页，发表于2022-06-24）

[6]北方大厦项目可行性建议书（第16页，发表于2022-06-24）

[7]北斗导航GPS出租车单位车辆监控管理系统项目可行性建议书（第18页，发表于2022-06-24）

[8]北安鸿盛建筑节能体系EPS模块制造项目可行性建议书（第55页，发表于2022-06-24）

[9]北大荒乳肉兼用型牛标准化养殖场项目可行性建议书（第10页，发表于2022-06-24）

[10]北大海南会所项目可行性建议书（第10页，发表于2022-06-24）

[11]北外环路加油加气站建设项目可行性建议书（第48页，发表于2022-06-24）

[12]北塔区城乡建设用地增减挂钩项目可行性建议书（第27页，发表于2022-06-24）

[13]北京环城成品油管线项目可行性建议书（第125页，发表于2022-06-24）

[14]北京成品油管线建设项目可行性建议书（第126页，发表于2022-06-24）

[15]北京大兴市政工程项目可行性建议书（第54页，发表于2022-06-24）

[16]北五味子中药材种植基地项目可行性建议书（第56页，发表于2022-06-24）

[17]化肥物资仓库项目可行性建议书（第15页，发表于2022-06-24）

[18]化肥惠生农资项目可行性建议书（第34页，发表于2022-06-24）

[19]化工集团年36万吨离子膜烧碱工程项目可行性建议书（第219页，发表于2022-06-24）

[20]化工能源公司燃料储备站工程项目可行性建议书（第77页，发表于2022-06-24）