1、地的品牌树立可提供有力平台，同时给具体的运作带来便利条件。项目历史形成的现状，产品定位明确，销售市场成熟。该项目建成后，借鉴绍兴市等商业区改造的成功经验，形成具有本土特色的商业区。不利因素项目启动资金比例较大，直接涉及拆迁问题，同时全部拆迁的原有建筑物将在段时间内彻底破坏现有的市场经营秩序。拆迁过程中的不可预见性风险较强。建议与政府签定拆迁方面的协议，也可与拆迁公司合作运作该项目，与之形成利益共同体。第十三章社会评价本章采用利益群体分析法对该项目进行社会评价。利益群体是指与项目有直接或间接的利害关系，对项目的成功与否有直接或间接影响的所有有关各方，如项目的收益人受害人与项目有关的政府组织和非政府组织等。利益群体分析法首先要确定项目利益群体览表，然后评估利益群体对项目成功所起的重要作用并根据。

2、化进程加快，土地资源紧张的矛盾严重制约了镇的发展。镇内闲置土地较多，土地利用率较低，这与贯彻落实集约节约用地，加快新农村建设步伐的宗旨极不相符。通过新农村建设可以对镇的土地资源进行再开发，可有效节约土地，提高土地综合利用率，合理利用现有土地资源可以推进农村的经济结构调整和经济增长方式转变，使农村经济结构得以调整优化，达到搞活方经济振兴批产业的目的。第二，本项目的建设是统筹城乡规划,改善居民生活环境，提升乡镇形象的需要。镇由于建设年代久远，本项目建设区域内的建筑破旧土地利用混杂土地利用率低。随着居民生活水平的提高，他们对镇的整体环境和基础设施都提出了更高的期望和要求，这就需要高度整合土地资源，进行合理开发利用。项目的建设可以提高居民生活质量和品位，提升乡镇整体形象项目改造完成以后，相关地区的。

3、江省实施办法年月日浙江省城市房屋拆迁管理条例年月日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过根据年月日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议关于修改的决定修改拆迁安此项目的实际经济效益大于目前计算的经济效益。借款偿还能力分析计算项目拟申请银行贷款亿元。借款年限拟定为年。三年含银行年利率为。项目次性贷款，从建设期第年开始分年每年分别还款万元万元万元。利息由还款期最后年次性支付。所需支付的利息为万元。本项目拆迁后的土地出让净收益及工业厂房的出租收益，直接用于项目开发建设的投资回报，作为工程建设投资收益及贷款还贷来源。本项目建设期年，通过研究可得本项目社会效益和经济效益良好，有能力在建设期内回收成本并按期偿还借款。综合分析与建议项目来源可靠，因政府重点工程的定性，对公司在当。

4、产业的龙头，在省内外有着较大的知名度。良好的资源环境所形成的风景区这知名品牌对周边区域产生着较大的辐射作用，为周边区域旅游的开发带来了客源及宣传营销上的诸多便利。以上分析说明，本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程中央大力推进城乡体化我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强省建设的综合背景下提出来的，项目建设依据充分。项目建设的必要性第，本项目是贯彻落实集约节约用地，合理整合资源,带动土地开发利用的需要。截止到年底，诸暨市耕地面积为万亩，人均耕地面积为亩。随着诸暨城市建设的不断推进，可用土地的稀缺与建设用地需求的矛盾日益突出。镇工业已形成以织袜织布等轻纺产业为主，其它轻纺相关及特色产业为辅的产业格局。随着镇经济快速发展和工业。

5、社会全局出发提出的重大战略任务，反映了建设富强民主文明和谐的社会主义现代化国家的内在要求，体现了全党全国各族人民的共同愿望。镇通过实施新农村建设，可以提高土地利用效率，改善居民居住环境和生活条件，提升乡镇整体形象，促进当地经济的增长，是顺应民意，体现以人为本，落实科学发展观，构建和谐社会，确保镇社会经济可持续发展的重要决定。第三章项目的法律政策框架与实施条件法律政策框架因为本项目为拆迁改造项目，主要包括几个方面内容拆迁安置公共设施的建设和土地出让。这些方面均涉及到公共利益，本章就该项目涉及的主要政策和法律框架加以讨论，为项目实施过程中提供法律政策支持。拆迁安置主要依据的法律和政策中华人民共和国土地管理法年月日起执行中华人民共和国城市房地产管理法年月日起实行城市房屋拆迁管理条例年月日起执行浙。

6、项目目标对其重要性做出评价，最后提出实施过程中对各利益群体应采取的步骤。项目社会影响分析项目对所在地居民收入的影响项目对所在地居民收入影响不大。主要是在项目建设期间对项目所在地及周边的商业从业人员的收入有定负面的影响，项目建成以后，负面的影响可能会转化成正面影响。项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响影响较大。项目建成以后将大大提高所在地居民的生活水平和生活质量，居住出行休闲购物环境大大提升。但是，也有部分居民被迫迁移至远离项目所在地。项目对所在地居民就业的影响项目对所在地居民就业的影响不大，主要是在项目建设期间对项目所在地及周边的商业从业人员的就业有定负面的影响，部分商铺在建设期间被迫关闭或搬迁从而造成部分人失去工作。但是，在项目建设期间和建成以。

7、居民得到妥善安置以后，居民的居住条件和生活环境将得到进步的改善。第三，本项目是发展旅游业,进而带动相关产业的健康快速发展的需要。镇位于诸暨西部，境内有驰名中外的国家级旅游景点风景区，来往游客众多。镇内落后的现状与周围优美的环境格格不入，不仅影响了游客的心情，更影响了诸暨旅游城市的形象。本项目通过资源整合,利用地理优势大力发展旅游业。旅游业是个综合性产业，具有业兴百业旺的带动作用，通过涵盖吃住行游购娱六大要素的消费链，带动其他相关产业的健康快速发展。第四，本项目是适应城乡体化发展需要，实现诸暨市经济社会可持续发展，建设社会主义和谐社会的需要。年世界环境与发展委员会在我们共同的未来报告中第次阐述了可持续发展的概念，得到了国际社会的广泛共识。全可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代人满足需。

8、目的实施。第十四章风险分析拆迁改造是城市发展的产物，拆迁改造项目风险的大小关系到项目能否顺利进展和实施，前文中对各类风险也有论述，本章就项目中可能涉及的主要风险加以揭示归纳总结，并提出建议减小风险或转移风险。项目主要风险因素识别拆迁安置风险与般的房地产项目相比，拆迁改造项目的个显著的特点就是镇原有建筑的拆迁补偿和居民的安置问题，这个问题能否得到妥善解决不仅影响项目的实施，而且会影响整个社会的稳定和居民对政府的态度。该风险主要体现在两个方面是如何确立个公平合理被大多数拆迁户接受的拆迁补偿和安置方案，妥善安置过渡时期拆迁居民，并努力争取政府的大力支持，确保拆迁顺利进行。拆迁补偿和安置方案的合理公平与否将直接影响改造拆迁的进程。二是由于拆迁改造牵涉面太广，不确定因素太多，对拆迁成本的事前难以准确。

9、求的能力。换句话说，就是指经济社会资源和环境保护协调发展，它们是个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气淡水海洋土地和森林等自然资源和环境，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。也就是江泽民同志指出的决不能吃祖宗饭，断子孙路。可持续发展战略是党的第三代领导集体高瞻远瞩,面向新世纪确定的重大发展战略。党的十六大报告中明确提出大力实施科教兴国战略和可持续发展战略，进步确立了可持续发展战略的重要地位。党的第十六届中央委员会第六次全体会议指出社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强民族振兴人民幸福的重要保证。构建社会主义和谐社会，是我们党以马克思列宁主义毛泽东思想邓小平理论和三个代表重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小。

10、在地互适性分析不同利益群体对项目的态度及参与程序当地政府是项目的发起人，项目公司是项目的承办人，都希望项目顺利开展。房地产开发商设计单位工程承包商建材制造销售企业都是项目的受益人，对项目持支持态度。房地产开发商通过拍卖购得拆迁地区土地，按照规划要求进行房地产开发。设计单位通过参与新农村建设地区的设计来参与项目，工程承包商通过投标获得拆迁地区的建设工程合同。建材制造销售企业通过在项目实施过程中销售建筑材料来参与项目。其他企业居民事业单位是项目的受影响者，通过与项目公司签订拆迁安置合同来参与项目，大部分可能持支持态度。小部分可能受到不利影响。各类组织对项目的态度及支持程度该项目是诸暨市拆迁改造重点项目，市委市政府已专门开会对此进行研究，各级组织均对项目持欢迎的态度，表示会大力支持，全方位配合项。

11、估计。往往会出现拆迁执行难拆迁期限延长或者成本失控，甚至导致项目失败。因此，在拆迁成本评估时，详细准确的拆迁摸底调查非常重要，还要对可能出现的各种情况做出防范措施，以免增加拆迁成本。融资风险拆迁改造项目投入资金数目较大，单靠项目公司自有资金很难解决问题，融资是拆迁改造项目的重要环节之。拆迁改造项目融资风险主要表现在项目公司对资金在空间上的组合是否合理，在时间安排上是否满足项目各个阶段的要求。资金在空间上的组合是指自有资金，长短期贷款等在总投资中的构成比例。个合理的资金结构可以有效地降低项目公司地债务风险。资金在时间上地安排是项目公司资金管理的重要内容。要准确估计项目周期内资金投入高峰期，合理制定自有资金贷款在项目周期内的投放计划，避免出现资金链的断档。规划风险拆迁改造项目的规划风险主要是指。

12、可能提供数百个就业岗位。项目对所在地区不同利益群体的影响项目所在地区不同利益群体包括政府项目公司房地产开发商设计单位工程承包商建材制造销售企业其他企业居民事业单位。当地政府是项目的发起人，项目公司是项目的承办人。房地产开发商设计单位工程承包商建材制造销售企业都是项目的受益人。其他企业居民事业单位是项目的受影响者，大部分受益，部分可能受到不利影响。项目对所在地区弱势群体利益的影响项目所在地区弱势群体包括下岗职工，孤残老人，残疾人，农民工等。项目对其主要影响包括部分农民工在项目建设过程中获得工作职位，取得定的收益。项目对所在地区文化教育卫生的影响由于在新农村建设的设计过程中注意文化的传承和保护，项目的实施可以提高所在地区的文化品位。同时，项目建成后对改善教育和医疗条件起到定的促进作用。项目与所。

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