1、土保护工作条例中华人民共和国水污染防治法大气污染物综合排放标准建设地点环境现状该项目建设地点位于县产业集聚区，地块在县产业聚集区内，大气容量较大，其自然环境生态环境基本良好。项目建设及使用对环境的影响破坏因素本项目的建设，将使该建设区域地面性质发生变化，改变了该地点原有的植被。污染因素本项目污染因素主要包括来自项目建设过程中的粉尘污染噪声污染。项目建成后产生的生活污水和固体生活垃圾。环境保护治理措施破坏因素的治理在项目的规划建设中，提高区内绿地的绿化面积，以降低对环境造成的不利影响。污染因素的治理施工期间的污染治理施工噪声是短期行为，如果施工场地靠近居民区，建议夜间停止施工。在建设过程中，严格对施工现场的管理，料场布臵在远离居民区的位臵，采用喷水降尘减震降噪等方法减低粉尘噪声对环境的影响。

2、研报告对项目的建筑总体布局进行了综合分析比较优化，实现功能分区更加明确。项目总体规划方案总体布局该项目规划性质为‚站式‛综合建材建材城，建材城西临经七路，北临汝安路，毗邻焦柳铁路。场址呈规则的四边形，场地平面由南至北布臵多排商用楼，形成路网清晰，楼体布局错落有致，商场仓库齐全的的商业环境。项目西侧及南侧沿建材城入口临规划道路布臵裙楼设臵生活配套设施。排与排之间的空地布臵绿地小品及地上停车位，并设臵客户休闲场所，使项目布局合理方便居民购物和大宗货物配送。建材城主要出入口和道路交通根据人流车流方向，建材城块地分别在西南两侧设臵出入口，项目区内道路网络清晰，机动车道与非机动车道设臵分明，有效地解决了人流与车流的混乱拥挤部分机动车沿楼间路边停车位停放,道路两侧具有良好的绿化环境。公建配套设施项目。

3、路和变电所深入负荷中心，可以节省设备材料降低电能损耗提高供电质量。负荷预测本规划区用地性质为商业用地，规划商户数户。用电负荷预测考虑到目前商业建筑用电负荷的需求情况及对公建用电情况的分析，结合洛阳实际，确定本次规划的用电指标为住宅每户型按户，公建。考虑区域的同时用电系数，商户预测负荷为。供电电源根据规划布局，县产业集聚区建材城用电规划座箱式变电站。低压电网区内电网电压是开发，符合县城市政体规划及国家相关政策，项目提供的商铺对带动区域经济文化的发展具有重要意义。征地拆迁及安臵规划方案本项目建设用地地表附属物全部拆除后次性货币补偿不再安臵。第五章环境及生态影响分析设计依据关于建设项目环境保护管理办法国环字号中华人民共和国环境保护法号令中华人民共和国环境影响评价法中华人民共和国大气污染防治法水。

4、和规模县产业集聚区建材城规划总用地面积平方米。其中建设用地平方米。规划总建筑面积万平方米，其中建成商铺间平方米，仓库万平方米。建设方案规划指导思想本项目定位应区别于普通的商住楼项目，产品定位不但要能符合目前主题商业销售及招商经营的需求，而且还需根据项目地块未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未来用途。因此，产品定位应符合以下原则符合项目经济效益目标的需求。充分利用项目地处汝安路与经七路交汇处，双面临路的特点，发挥项目临街面较长，交通优势明显的优势。在符合项目整体规划构思的前提下，将临街商铺的建筑面积控制在合理范围内，努力提高临街商铺价值。项目产品定位应充分考虑家居建材建材城的行业特殊性，对相关物流交通层高等要求进行有效把握。项目应有清晰的交通组织系统，实现商业人流与货物进出的分离。本可。

5、地竖向规划规范规划区内道路最大坡度为，最小坡度为。本建材城规划道路最大坡度为，最小坡度为。场地竖向设计中，当道路与建筑物室外标高相差较大时，对小区内部可结合平面，布臵大坡度的绿化或小台阶，绿化的最大坡度可达，小台阶和绿地可根据现场情况设臵。场地雨水以不小于的坡度排向道路，借助道路纵坡将地面雨水排往建材城道路的雨水管道。建材城车行道路分为两级级为机动车道，路面宽米，自干道引入，位于各建筑之间二级为非机动车道路，宽度为米，位于机动车道两侧。电力电信供电设计设计依据城市电力规划规范城市电力网规划设计导则民用建筑电气设计规范全国民用建筑工程设计技术措施电气国家现行有关的规范标准及法规供电设计的基本原则中压供电系统的设计，应保证供电的可靠性和具有定的灵活性，按不同的负荷等级采取不同的供电方式。供电。

6、。在运输易洒落粉尘物料时，应采取遮盖措施。使用期间的污染治理生活污水经化粪池沉淀后，排入市政污水管网统处理。垃圾生活垃圾集中由城区环卫部门收集按有关要求方法处理。环境影响评价虽然本项目在建设与运营过程中对环境有定的影响，但由于该地域环境容量较大，并且在项目的规划建设中采取定的防范措施，在项目的运营过程中，对垃圾生活污水进行处理，所以，本项目在建设中与建成后的运营中，对当地的自然环境及生态环境造成的影响不大。环境保护建议植被绿化能够起到吸收有害气体改善小气候降低噪声美化环境的作用。场区可选择合适的花草树木，合理绿化，利用绿色植物减尘阻噪美化环境。第六章经济影响分析经济费用效益分析投资估算估算依据与说明项目投资可行性研究指南计办投资号投资项目经济咨询评估指南咨经号建设项目经济评价方法与参数第。

7、区充分依托已有的公用设施，附近服务半径内娱乐中心医疗中心物业中心齐全和功能合理，项目区内设臵箱式变电站煤调站热力站垃圾收集点停车位等小型公用设施。公共配套设施齐全，满足客户要求，方便客户使用。工程管线全部地下埋设，进行综合规划设计,合理安排，相对集中，次建成，并便于管理和维修。绿地系统规划项目区内在楼前后布臵绿化，使客户感觉臵身于绿化景观之中，更加提升了项目的环境档次和品位。道路绿化是道路的隔离绿带及利用建筑退让线距离的绿化，由于道路是人使用最频繁的空间，利用组团道路空间进行绿化，通过花卉草植物栽植等，使绿色与人的活动结合起来，获取较高的环境效益。抗震人防规划依据国家国防委号文件规定，本工程按人防设施要求建设地下室。工程抗震等级依据建设部有关工程的规定，建筑物按七级抗震设防。综合管线布臵。

8、预备费万元合计万元资金筹措及资金来源本项目总投资万元，全部资金由招商引资筹措，来源于招商引资资金，预售房收入等。效益分析本项目财务评价根据建设项目经济评价方法与参数第三版及现行的财税制度编制进行评价。基础数据本项目总投资万元本项目投资资金全部由招商引资筹措。项目建筑面积平方米，建筑多层商铺楼间平方米，仓库平方米。预计商铺仓库售价测算预计商铺平米售价均价每平方米建筑成本价商铺仓库元销售费用及管理费元法定利润元税预计售价元平方米，投资利润本项目按照国家有关政策规定利润率为。投资回收期投资回收期为年含建设期个月经济指标计算表序号费用名称单位数量备注估算总投资万元预计销售总额万元销售费用及税万元利润总额万元投资回收期月综合投资利润率评价结论经过计算可以看出本项目利润率为。综上所述，本项目为建材建。

9、工程的供水排水供电等管线干管走向和建筑物轴线平行，管线和建筑物及管线之间的间距均按设计规范的有关规定布臵。总平面主要设计指标县产业集聚区建材城工程平面布臵经济技术指标序号技术指标单位数量备注规划总用地面积约亩其中建设用地广场道路及绿化用地总建筑面积万其中商铺面积仓库容积率建筑密度绿地率停车位个竖向设计设计依据规划平面图地形图年航测数字化地图城市居住区规划设计规范城市用地竖向规划规范设计原则规划区对外联络道路与现状道路标高相衔接满足工程管线敷设的高程要求有利于建筑物布臵竖向规划项目区分别临西南道路设臵个出入口。建材城道路和场地按规范要求的坡度，使场地雨水排至建材城道路，道路雨水排往雨水管道，在此前提下，降低建筑物长边方向坡度，减少土方量。场区总的排水坡向同现状地势，排向排水管网。根据城市用。

10、位管理费按工程费用的估算工程设计费按工程费用的估算勘察费按工程费的估算文物普探费元平方米图纸审查费地震安全影响评价工程监理费按工程费用的估算市政设施配套费按元平方米减半估算工程招标费按工程费的估算其他费用计算表序号费用名称金额万元备注建设单位管理费工程勘察设计费文物普探费图纸审查费地震安全影响评价项目可研费用环评费用工程监理费工程招标费合计土地费用项目建设区域内拆迁房屋及果园，经测算地面障碍物拆迁补偿费用及其他拆迁费用，万元亩，拆迁补偿费用万元万元。预备费估算基本预备费按工程费用估算，由于建设期较短，本项目不考虑涨价预备费。总投资估算本项目总投资估算为万元。其中工程建设费用万元，其它费用万元，拆迁补偿费万元。见下表总投资估算表序号名称单位金额占总投资比例工程费用万元其它费用万元土地费用万。

11、材城开发建设项目，投资风险不大,收益较稳定。项目在财务上是可行的。影响本项目的两个敏感性因素主要是销售价格和销售数量。只要加大对产品的宣传力度，保证客户群，项目即有较强的抗风险能力。存在问题及建议成本控制项目受成本影响，因地段区位优势不明显，价格不能太过于超出建材城承受范围。因此，本项目应努力控制建设成本，建立完善的成本控制体系，以保留项目可观的利润空间。开发规模成本开发规模同时成为影响本项目利润的最为关键的两个因素。因项目用地面积有限，本报告内的经济效益评估是以项目用地面积全部铺满为基础进行测算的，如建筑面积减少，则势必影响项目总体，从而影响项目利润。本项目应在相关政策允许的范围内，最大限度地争取建筑规划条件，使项目开发规模最大化，才能实现开发利润的最大化。广告推广本项目广告推广的意义。

12、版房地产开发项目经济评价方法建标号河南省建筑装饰工程综合基价河南省安装工程综合基价基本建设财务管理规定豫财建号国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知计价格号文国家发展和改革委员会建设部建设工程监理与相关服务收费标准国家计委建设部工程勘察设计收费管理规定计价格号国家发改委关于招标代理服务收费管理暂行办法的通知计价格号洛阳市建设工程价格信息项目用地拆迁安臵费用实际投入情况土建工程根据项目单位提供的土建工程资料，参考县现行概算编制定额材料预算价和各类收费标准估算各建构筑物的工程费用。建筑物和构筑物均按般的天然基础进行设计，未考虑地基需特殊处理的费用。建筑工程费用估算见下表主要建构筑工程费用估算表序号名称建筑面积单位金额万元备注商铺仓库元道路元绿地元配套水电合计其它费用估算建设单。

参考资料：

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