1、入提供。贷款可于年后全部清偿完毕。详见附表贷款还本付息表。建设总投资万元项目经营总收入万元其中精装修运动员别墅公寓及会所项目租赁总收入万元，租赁期均为十年,采取预收租金的方法，年完成别墅的出租。税后利润总额为万元财务评价指标该项目的经济评价方法主要依据国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法，结合本项目的实际情况，对其经济效益进行评价，选取的计算指标为财务内部收益率，财务净现值及投资利润率。资本金财务内部收益率建设项目的财务内部收益率是指房地产开发项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率它反映的是项目动态投资收益率,是考察项目盈利能力的主要动态指标根据资本金财务现金流量表,设投资者可接受的最低收益率为,用不同的值进行计算,计算资本金的财务内部收益率如下当年时,当年时。

2、十五计划和年远景目标纲要精神，房地产业特别是集商业旅游娱乐酒店式公寓等于体的大型综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之。此外，马术场项目的开发建设还在定程度上给南京带来了很大商业契机，促进了南京的经济和体育事业的发展。运动员公寓作为马术场的配套项目有利于增加整个项目的完整性。投资消费环境的需求。中国加入以后，南京市政府加大招商引资的力度，每年大批海内外企业实业超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资商贸商务的环境。投资运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而对居住环境和生活品质提出了更高的要求。尤其是些成功人士甚至对些有挑战性的休闲活动偏爱有加，比如骑马参加马术学习班等，这些人。

3、长，增幅回落至近年来同期最低水平。其中般预算收入上划中央收入基金预算收入分别完成亿元亿元及亿元，增幅分别为及，比重分别为。月，全市累计完成财政支出亿元，同比增长，其中累计完成地方般预算支出亿元，增长。月，全市般预算收入与省内个市对比情况不容乐观，增幅与位居首位的盐城市相比差距较大，与位居末位的镇江市相比仅高出个百分点，名列倒数第位，与全省平均增幅水平相比相差个百分点绝对额仍位居省内个市第二位，比位居首位的苏州市亿元少亿元。各项税费收入同比增长。月，全市国税地税财政累计组织各项税费收入亿元，同比增长。该方案的财务评价资金筹措购买该土地已投入自有资金万元，除继续投入自有资金万元以外,尚需在年第三季度申请银行贷款万元。由于实行先建设后销售的销售策略，其余建设经营资金由开发企业自有资金和经营租金。

4、据南京市统计局相关数据表明，去年截至月份,南京城市居民人均可支配收入达到元,同比增长,超过年全年的元。收入的增长使消费能力进步增长。月城市居民人均消费支出元。居民的消费性支出额的增幅比往年提高。在消费额增加的同时，居民的消费结构和消费的档次也发生了较大的变化，居民在食品交通通信服务性消费旅游教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高。原本似乎只属于贵族的活动正在成为广大赛马爱好者的项休闲运动。项目建设的必要性南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治经济文化中心，也是我国重要的综合性工业电力工业高科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠，被评为中国城市经济综合实力五十强第七名和城市投资硬环境四十优之，在海内外具有较高的知名度和声誉。从总体经济发展看，根据南京市国民经济。

5、业增加值亿元，增长。今年开局以来，南京各项税费收入呈现出多年来罕见的低速运行走势，受其影响，全市财政收入形势不容乐观金融机构信贷收支保持平稳运行。税费收入增长情况各项税费收入同比增长。月，全市国税地税财政累计组织各项税费收入亿元，同比增长，这是近年来我市各项税费收入增长速度首次回落至位数，与往年相比，增幅回落幅度较大。其中三次产业税收累计完成亿元，仅增长，增幅回落至近年来最低水平。究其原因，主要是受第二产业税收增幅出现下降因素影响，月全市第二产业税收完成亿元，同比下降，其中占第二产业税收比重的工业完成税收亿元，同比下降。第三产业分别完成税收亿元及亿元，增幅分别为及。月全市社会保险基金等各项专项收入累计完成亿元，增长。财政收入增长情况财政收入同口径增长。月，全市累计实现财政收入亿元,同口径。

6、，插入法得年年所以，从财务内部收益率的角度判断此方案是可行的财务净现金值财务净现值是指按照投资者最底可接受的收益率或设定的基准收益率,将房地产开发经营周期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。则季，年时因为，则从财务净现值的角度判断此方案是可行的。利润率经营利润率五年自有资金利润率经计算，本项目的其他技术经济指标结果如下项目建设投资总额其中土地投资地上投资贷款总额自有资金总额含土地费用自有资金比例租赁总收入税后利润资本金动态投资回收期年经营利润率第七章风险分析该项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是经济评价的重要组成部分，对运动员公寓项目投资决策的成败有着重要的影响。项目的不确定性分析可以帮助投资者根据项目投资风险的大小和特点。

7、为马术场带来生机和活力。运动员公寓的开发使得承租的这些高端客户能够充分享受马术场内的高尔夫垂钓赛马等各项高尚休闲活动，创造出更高的生活品质。可行性研究报告编制的依据南京市规划局建设工程规划许可证编号宁规城东建筑号宁规城东建筑号宁规城东建筑号国有土地使用权证编号宁栖国用第号第号第号第号宁栖国用第号国家有关的建筑设计规范与准则项目用地范围红线图及外部条件规划图项目总平面图建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。可行性研究报告主要结论及建议主要结论房地产业是南京市第三产业的核心产业之，房地产业的发展直受到南京市委市政府的高度重视。马术场项目是自房地产新政实施后，在南京房地产市场健康稳定发展的大环境下，推出的适应市场需求的大型的综合性开发项目，这是项目成功的关键。作为马术场项目二期的运动员。

8、局，人性化的环境艺术空间和合理的设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。应增加开发投资的控制力度，进步提高资金使用效率，在建设计划中合理安排建设顺序，控制财务成本。由于该项目周边的竞争性项目较为集中，产品类型接近，因此马术场别墅项目必须超越众多的竞争对手，最终体现自身的价值，应当在项目推广过程中进行成功的形象包装和营销策划，以增加项目的高端客户定位的附加值和产品竞争力。对拟投资的经营项目，应慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在较快实现投资回报的经营项目上，以支撑投资项目，使租售项目收入占主营业务收入保持在定的比例之内。控制风险，保证企业的资金支持。处理好项目融资管理与建设管理两者关系。由于项目开发环环相扣，优质的产品，加上成功的营销策。

9、寓项目总体创意独特，高起点高品位的建筑设计和整体布局，既能满足大型赛事的承办需求和富裕阶层对休闲娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套设施的潜在需求。加之未来年时间内赛马运动高尔夫运动及别墅市场整体经营前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总体策划是理想的可行的。问题和建议加强运动员公寓项目的经营管理，凸现自身区位良好交通便利景观优势等条件，争取今后能取得好的业绩。争取银行或其它金融机构对项目的进步理解和重视，力求取得较大数额的贷款，解决资金问题。重视项目的整体规划设计和经营管理。第二章市场调查与分析南京市投资环境现状今年季度以来，南京市实现地区生产总值亿元，按可比价计算，比上年同期增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产。

10、大波动，详见下表序号项目变动幅度内部收益率净现值万元税后利润万元建设投资租赁收入贷款额度基准收益率敏感性分析表敏感因素变动开发投资经营销售收入贷款额度基准收益率由此可见，该项目对租赁收入建设投资较为敏感，项目的成败依赖于租赁目标的实现与成本控制。但不确定性分析同时证明,只有在市场行情出现很大波动时，该项目才会存在定的风险，表示项目抗风险能力较强。盈亏平衡分析由于该项目的基本方案为可行方案，经过测算，开发投资租赁收入贷款额度的临界点如下表，临界点即可行点临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率期望值开发建设投资万元最高值租赁收入万元最低值贷款额度万元最低值防范风险对策在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布。

11、可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。第八章结论与建议运动员公寓项目是自房地产新政实施后，在南京房地产市场健康稳定发展的大环境下，推出的适应市场需求的建设项目，这是项目成功的关键。同时，运动员公寓项目总体创意独特，高起点高品位的建筑设计和整体布局，既能满足富裕阶层对休闲娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套设施的潜在需求。加之未来年时间内房地产市场尤其是别墅市场租赁整体供小于求，推广前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总体策划是理想的可行的。建议逐步落实项目建设的技术，管理组织体系组织有经验有能力有水平的各专业人才，直接参与从项目前期工程设计施。

12、确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。对该投资方案进行不确定性分析的目的就是为了有效地把握和控制风险。敏感性分析该项目敏感性分析主要包括以下几个步骤确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为净现值，必要时也可选用其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性敏感性，以及计算的复杂程度。确定不确定性因素可能的变动范围。计算不确定因素变动时，评价指标的相应变动值。通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作出进步的分析。将建设投资租赁收入贷款额度和基准收益率等因素作为不确定性分析，分析结果表明开发投资和租赁收入两个因素对项目的效益最为敏感。根据测算，开发投资和经营收入的变动若超过基本方案左右的范围将使方案的净现值产生。

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