1、中感受宁静，宁静中滋生悠然。项目定价分析高新区有定的产业基础和就业机会，再加上大环境好，高新区房价在衡阳市属中上游水平，通过高新区目前房价分析我们知道高新区近期住宅销售开盘价格在每平方米元之间，多数集中在元以上。本项目在规划设计及施工质量上要达到甚至超过上述竞争性项目，本项目每亩土地价格比其他项目低万元左右，楼面地价低元左右，所以定价元可以获得与其他项目具有相同的效益，对市场有足够的竞争能力。故本项目期工程基准价为元。定价策略本项目规模巨大，属于超级大盘，价格和地段的成熟度是两个吸引客户的决定因素，因此，本项目期工程定价的最佳策略，应以快速产生聚集效应，提高成熟度为主要目标，适当兼顾效益。为此，在元有竞争能力价格的基础上，首期开盘价定为每平方米元，达到集聚人气，迅速提高市场占有率，挤占。

2、阳市位于湖南省南部，湘江中游，东临株洲，南临郴州，西接邵阳娄底，北连湘潭，素有雁城之说，是湘南最大的城市和政治经济文化中心，也是对外开放的旅游中心。因市区地处南岳衡山的南面，顾名衡阳。衡阳市是湖南省第二大城市，全市辖县市区，总面积万平方公里,总人口万。其中城区面积平方公里,市区常住人口万。衡阳交通四通八达，境内公路铁路水运十分便利。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿扼两广，锁荆吴，地处南北要冲，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。衡阳资源丰富，是全国著名的有色金属之乡非金属之乡和鱼米之乡衡阳旅游资源丰富，遍布自然景观和人文景观，特别是南岳衡山，以山川形胜而独秀，以佛道共荣而扬名，是名闻天下的集揽胜探险度假避暑于体的多功能旅游胜地。本项目所在的衡阳市。

3、米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米其他万平方米竣工面积万平方米销售量万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米其他万平方米空置面积万平序号名称单位方米平均价格元平方米其中住宅元平方米商业元平方米办公元平方米其他元平方米销售额万元本年购置土地万平方米土地成交价亿元表中竣工面积销售面积和空置面积的关系，年年四年的竣工量都都大大超过销售量，但空置面积却在减少，看似矛盾，是因为年以前衡阳市的住宅开发以危房拆建为主，没有大规模兴起真正意义上的房地产开发，危房拆建般拆还点建成将约有万平米的建筑面积。可容纳约万人居住，其中近万平方米商业设施。该项目以心廊三公园为整体规划理念，并设置会展中心影视中心商务中心体育中心休闲文化中心等五大功能服务中心，居住休闲商务教育各功能区之间合理过渡，繁华。

4、期年,偿债备付率，具有较强的偿债能力,贷款风险较低项目的建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。综合上述，认为本项目是个效益好风险低的优质项目。项目各项经济评价指标详见表。经济评价指标汇总表表序号指标名称单位项目期工程期工程期工程期工程期工程项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元资本金投入万元利用上期滚动资金万元返还上期滚动资金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率总投资收益率资本金净利润率偿债备付率期银行贷款偿还期年二期银行贷款偿还期年三期银行贷款偿还期年四期银行贷款偿还期年五期银行贷款偿还期年第二章市场分析衡阳市概况衡。

5、阳房地产业规模不断扩大，价格稳步提升的主要动力。三衡阳城市化进程与房地产发展衡阳经济的快速发展加快了衡阳城市化进程，城市化使衡阳人口保持较大幅度增长。年至年，衡阳市区人口每年平均以的幅度增加，年年年年分别比上年增加万人万人万人和万人，见表。标志着衡阳市城市化的速度，人口增加及人均住房面积增加，为衡阳房地产业发展提供了稳定需求。衡阳市城区人口统计资料表年份城区人口万人比上年增加万人增长率平均衡阳城市化进程的快速推进是房地产业发展的强大动力，衡阳房地产业发展与其他产业同步，年房地产投资亿元，年亿元，年增长倍多,销售势头良好。见表。衡阳房地产投资统计资料表单位亿元序号名称单位房地产开发投资亿元房屋施工面积万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米序号名称单位其他万平方米新开工面积万平方。

6、竞争对手市场份额。本项目由于开发量大，项目周期长达年，在确定了期开盘价格后，合理确定以后每年的销售价格至关重要。目前衡阳市无论是房屋的销售价格居民房价收入比都处于低位，具有较大的上涨空间，再加上有的居民迫切希望改善住房，房价的上涨与居民收入的增长可同步增长前面已论述，年年衡阳市人均可支配收入同比增长，房价按每年同比增长，即每季度约增长，我们认为是完全可以达到的，也是个相对保守的指标。本项目有商业房万平方米,衡阳市年商业房平均售价为每平方米元，高新区杨柳苑项目商铺销售价为每平方米元，本项目商业房年起步均价按每平方米元，每年均价按增长,即每年每平方米增长约元。本项目有办公楼万平方米，因开发量相对较小，定价参照商业房定价。第三章项目建设方案项目规划方案项目规划总建筑面积约万平方米，其中住宅万。

7、高新技术开发区是年成立的省级重点开发区。高新区位于市区西部，规划总面积为平方公里，首期开发平方公里。高新区环境优美交通便捷，基础设施易于配套，邻近众多政府机关大专院校等。二衡阳市经济发展情况衡阳税收地方财政收入情况近几年，与财政收入同步增长，由年的亿元上升到年的亿元，财政收入由年的亿元增长到年的亿元，具体数据见表。衡阳与税收统计资料表单位亿元项目年年年税收地方财政收入衡阳进出口与引进外资情况衡阳市年进出口总额亿美元，年达到亿美元，年增长倍。年注册外资亿美元，年达到亿美元。年实际投入外资亿美元，年达到亿美元。外贸进出口与引进外资的快速增长成为衡阳经济发展的强大动力。见表。衡阳进出口及引进外资统计表单位亿美元项目年年年进出口总额注册外资实际利用外资衡阳固定资产投资及消费品零售情况衡阳固定资。

8、工程产品类型开发面积万开盘年份季度开工年份季度竣工年份季度容积率第期期高层住宅普通住宅第期二期高层住宅普通住宅第期三期高层住宅普通住宅第期四期高层住宅普通住宅四期商业房商铺写字楼第期五期高层住宅普通住宅五期商业房商铺写字楼五期办公楼商铺写字楼五期酒店配套工程三土地条件分析项目地块位于外环路与船山路之交，与平湖公园隔路相望，具体四至为东至外环西路，西至蒸水河绿化风光带，南至船山路，北至立新路。项目地块为毛地，由开发商代建城市道路基础设施，即长湖片区路网建设工程项目，开发商支付的基础设施建设费从以后应上交的公共配套费中扣除，基础设施由开发商统代建，有利于开发商统筹安排开发计划，避免基础设施滞后影响项目开发进度。总体来看，项目东边是外环路，西边是蒸水河绿化风光带，南面是船山路，北面是立新路，。

9、产投资年亿元年达到亿元年增长倍多,消费品零售总额从年的亿元上升到亿元,增长倍。见下表衡阳固定资产投资及消费品零售总额统计表单位亿元项目年年年固定资产投资消费品零售总额衡阳工业和旅游业发展情况衡阳工业年工业总产值亿元年达亿元,增长倍多,旅游收入由年的亿元年达亿元,增长倍。见下表。衡阳工业总产值及旅游收入统计表单位亿元项目年年年年年工业总产值旅游收入从以数据可以看出，衡阳市经济在近几年在稳步增长，随着广东省经济的产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东较近，具有区位优势，有着丰富的劳动力资源，较低的土地价格。衡阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。衡阳经济的快速发展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长是。

10、区内住户自然形成了风雨廊系统,不论天气如何变化城内活动均可做到风雨无阻完善的人车分流系统通过观景天桥保证了现代城任何区域均和商业体育休闲广场相通，并在分钟左右步行至中心商业广场和中央公园区，真正实现分钟，衣食住行娱完善的都市生活圈。本项目地块东西长公里,南北宽公里,呈长条形状,项目在规划上充分地考虑了地形特点,规划将个居住区分布在项目四周,将个商业服务区分布在项目中间地块,个公共配套区分布在长条型中间地块,确保居民用最近的距离获得商业和公共配套服务中间条长廊解决了社区内公共交通问题，同时能避风雨，实现了人车分流，并成为条绿色景观带，将三个主题公园串联起来。项目在整体规划上确有独到之处。二项目建设计划参数项目分期建设参数项目分期开工年份开工季度竣工年份竣工季度项目开发节点参数项目分期单项。

11、交通便利，周边既有河又有湖，环境较好，是建设住宅商业的良好用地。四基础设施分析本项目政府提供的是毛地，与项目相关的城市道路基础设施项目即长湖片区路网建设工程由冠都集团代建。由冠都集团规划承建的道路基础设施工程规划总体布局结合四条城市主次干道南北引入基地，东西向二条城市支路将用地分成个地块，由此形成规划总体结构心轴廊三个公园二十四组团。道路交通充分尊重城市总体规划，协调与周边的路网关系，体现汽车时代对交通的要求。遵循以人为本的原则，既满足自行车者的要求，又为步行者提供安全便捷的步行系统。道路建设内容包括延伸修建蔡伦大道，道路长约米船山路与立新大道之间宽米修建立新大道，该道路长约米修建长湖路北段，该道路长约米宽米修建长丰大道北段，该道路长约米宽米修建光辉路北段，该路段长约米宽米修建华新大道。

12、方米，商业写字楼酒店万平方米，公建配套万平方米。该项目规划建设为融居住商贸办公金融酒店休闲等为体的城市综合功能区。项目用地共分为个地块，三个功能区其中区为居住区共区，区为公共配套区共区，区为商业服务区共区。项目总体规划思路结合四条南北主干道长湖路长丰路光辉路华新大道引入并在项目内规划二条凤新街永安街和原有东西向船山路和立新路形成个地块的总体规划，成为心廊三公园，轴的城市综合功能区。项目规划模式本项目利用三个主题公园中央公园东区休闲文化园和西区体育公园，用条公里的观景长廊连串成条都市景观轴并将中央商务区酒店商业广场和蒸水河沿岸风光带融为体，同时利用项目独特的米架空层创建立体交通空间和人车分流系统并和观景长廊连通,将居住区内的个中庭公园联成个完整的立体景观绿化系统同时利用天桥和架空层为每个。

参考资料：

[1]衡水葵花地产中联文化大容园项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第12页，发表于2022-06-24）

[2]衡水市旭源会展酒店项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第58页，发表于2022-06-24）

[3]衡东县湘衡运输公司办公楼、旅游运输公司办公楼调度指挥中心、维修厂、客运停车场项目投资可研报告 全文免费阅读、在线看（第9页，发表于2022-06-24）

[4]衡东县杨山“XXXX”老年公寓项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第11页，发表于2022-06-24）

[5]衡东县新塘东健加油站项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第65页，发表于2022-06-24）

[6]街道综合工程项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第50页，发表于2022-06-24）

[7]街道文化站项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第16页，发表于2022-06-24）

[8]街道排污排洪工程项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第20页，发表于2022-06-24）

[9]街道安置房建设项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第43页，发表于2022-06-24）

[10]街道加油站项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第55页，发表于2022-06-24）

[11]街道办事处社区服务设施项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第37页，发表于2022-06-24）

[12]街道办事处社区服务中心项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第21页，发表于2022-06-24）

[13]街道办事处社区服务中心和社区服务站项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第22页，发表于2022-06-24）

[14]街道办事处社区卫生服务中心项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第68页，发表于2022-06-24）

[15]街道办事处新建社区服务综合大楼内装修工程项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第81页，发表于2022-06-24）

[16]街道办事处便民服务中心项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第55页，发表于2022-06-24）

[17]街道办事处九皇社区服务中心项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第31页，发表于2022-06-24）

[18]街综合改造工程项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第50页，发表于2022-06-24）

[19]街心花园房地产开发项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第49页，发表于2022-06-24）

[20]街巷道改建工程项目投资可研报告全文免费阅读、在线看（第30页，发表于2022-06-24）