1、市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店公寓最终实现价格为元平方米。年内销售完毕资金回笼。第季度售出，第二季度，第三季度，第四季度。本项目介绍苏州商业房地产市场研究同类产品研究综合分析项目改造方案项目财务分析总结采用净现值和内部收益率以衡量项目的财务可行性条件假设本项目为层高层，总建筑面积为平方米，收购价为楼平方米，楼为元平方米，总价约亿元。拟设楼为商铺，楼为酒店式公寓，楼为花园屋顶。商铺长期租赁，出租期拟为年。酒店式公寓部分对外出售，并引入雅诗阁管理公司进行管理。以目前市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店式公寓均价暂定元平方米。项目改造后形态楼层分布项目形态总面积楼商铺楼酒店式公寓楼花园屋顶项目收购成本项目单价元总建筑面积成本万元商铺酒店式公寓总计项目收购项目开发成本表项目单。

2、套公寓单位在全国拥有个物业，约，套服务公寓单位，分布在北京重庆大连广州上海沈阳深圳苏州天津武汉西安香港和成都。经过年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。正因为有雅诗阁的运营和管理，本项目将不再是市面上的“概念型酒店式公寓”。而是真正有正规酒店配套管理的“酒店式公寓”，其在投资价值上将有个质的提升。三重点项目比较物业观前号位置平江观前街宫巷物业类别商铺酒店式公寓建筑面积平方米容积率公寓物业管理费元平方米月商铺物业管理费元平方米月公寓房型面积平方米商铺房型面积平方米公寓出售均价元平方米商铺出租均价外铺元平方米天内铺元平方米天总结目前“观前号”的底楼外铺价格是元平方米天。内铺价格为元平方米天。而本案商铺价格则定为元平方米天。楼租金按比例递减。酒店式公寓价。

3、复式酒店公寓，层平方米拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。酒店式公寓引进全球著名的酒店公寓管理公司，雅士阁。酒店公寓部分平方米，可对外销售。整体项目约在年前完成整体改造，全新改造的完成后，八面风大厦项目势必成为石路商圈中最引人注目的商业地标项目。屋顶花园配套会所酒店式公寓房产面积楼层平方米二十层五层四层三层二层层平方米房产面积楼层旗舰店精品商厦十九层十八层十七层十六层十五层十四层十三层十二层十层十层九层八层七层六层平方米房产面积楼层引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商雅诗阁二经营方式整体改造成本在元人民币。商铺长期租赁，层租金设为元平方米天二楼租金设为元平方米天三楼租金设为元平方米天四楼租金设为元平方米天五档租金设为元平方米天每年租金递增率为。出租期拟为年。酒店式公寓部分对外出售，。

4、主要业态以服饰餐饮休闲娱乐和大型商场专业卖场为主三商圈综合比较酒店式寓的也称酒店式服务公寓。近年来，酒店式公寓成为苏州投资客投资热点。酒店式公寓有有别于传统公寓的诸多优势，它的硬件配置高服务品质优，而且租金收益相当可观。二苏州酒店式公寓市场酒店式公寓特征地段的不可替代性有酒店独立产权细致入微的物业服务配套功能突出二客户群定位三酒店公寓与其他物业类型比较总结从以上两个较项目可以看出，般酒店式公寓同比普通住宅楼租金高出左右。而环球因其引进了享誉全球的新加坡辉盛阁进行运营管理，加之完善的商务配套，使其整体租金比之周边住宅价格要高出。可见个知名的管理公司及配套服务对酒店式公寓的重要性。而本项目就此引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商雅诗阁，其在亚太欧洲及海湾地区的个国家个城市拥有超过，。

5、经营方式整体改造成本在元人民币。商铺长期租赁，层租金设为元平方米天二楼租金设为元平方米天三楼租金设为元平方米天四楼租金设为元平方米天五档租前住宅的二倍停车位数量不足政策风险酒店公寓规划的设计投资者预期租金的实现定价问题酒店式公寓成本较高经营酒店管理公司的方式及口碑土地稀缺中心城区同类项目稀有住宅市场低迷，导致投资客纷纷把重点转向商业地产本项目介绍苏州商业房地产市场研究同类产品研究综合分析项目改造方案项目财务分析总结项目改造后状态本项目整幢大楼高度为米，地下室米，层米，二至八层米，九至十层米，十至十九层米，二十层米。二十层是可上人平台，能改造成屋顶花园。本项目具有很高的商业投资价值，至层平方米可打造成为商圈稀缺的黄金商铺外，至层平方米规划改造成星级全装修酒店式公寓等，层平方米可改造成。

6、价元总建筑面积成本万元商场酒店式公寓项目管理费改造成本不可预见费改造成本项目开发成本合计项目改造成本租售总额税收租售总额销售费用比率项目项目其他成本表商铺租金分析假设参数设定年增长比率假设其他比率假设项目年年租金增长率出租率项目比率营业税资本化率销售成本销售价格租金单价元天物业房产面积第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年层二层三层四层五层商铺租金收益租金收益单位万元租金收益年年年年年年年年年年年层二层三层四层五层总计实际营业收入营业税营业净收入十年后商铺销售总价与销售收入公式第年租金资本化率销售总价出租物业销售总价万元万元公式商铺价格商铺总面积商铺市场均价市场均价元平方米公式销售价格销售成本销售价格销售收入销售收入万元酒店式公寓销售分析假设酒店式公寓销售进度单位万元单价销售元平方米。

7、格目前“观前号”为元平方米均价。而本项目最终实现的销售价格暂定为元平方米均价。保守预测四附项目周边楼盘信息本项目介绍苏州商业房地产市场研究同类产品研究综合分析项目改造方案项目财务分析总结便捷的交通黄金商业地段，紧邻地铁出口。附近商业气氛浓郁，新轮商业改造即将开始。产权可分割项目占地面积小，容积率高。以公寓的角度来说，附近环境比较嘈杂。水电运用是目前住宅的二倍停车位数量不足政策风险酒店公寓规划的设计投资者预期租金的实现定价问题酒店式公寓成本较高经营酒店管理公司的方式及口碑土地稀缺中心城区同类项目稀有住宅市场低迷，导致投资客纷纷把重点转向商业地产本项目介绍苏州商业房地产市场研究同类产品研究综合分析项目改造方案项目财务分析总结项目改造后状态本项目整幢大楼高度为米，地下室米，层米，二至八层米。

8、商业房地产市场研究苏州年总值为亿元，年增长。石路商圈在未来的商业规划中，将定位为独具魅力的文化娱乐创意商业集聚区。报告搞要第三部分产品研究苏州商业市场目前分五大市级商圈，石路商圈与观前商圈是最重要的二大商圈，由于目前石路与观前相比缺少核心商业点以及高档品牌，因此在租金售价方面都要低于观前。目前石路商圈内内商铺的租赁价格价格区间在元平方米月以“观前号”为参照，可知，本项目在商铺上内铺底层价格可达到元平方米天。而酒店式公寓出售价格约为元平方米。第四部分综合研究分析优势地理位置优越商业气氛浓郁，产权可分割机会区域商业整体改造，商业形态和配套上升个档次威胁国家政策和税收政策的不确定性劣势容积率高，层高略低。不利于改造成高档酒店产品第五部分改造计划为至层商圈为精品商铺，至层规划改。

9、，九至十层米，十至十九层米，二十层米。二十层是可上人平台，能改造成屋顶花园。本项目具有很高的商业投资价值，至层平方米可打造成为商圈稀缺的黄金商铺外，至层平方米规划改造成星级全装修酒店式公寓等，层平方米可改造成复式酒店公寓，层平方米拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。酒店式公寓引进全球著名的酒店公寓管理公司，雅士阁。酒店公寓部分平方米，可对外销售。整体项目约在年前完成整体改造，全新改造的完成后，八面风大厦项目势必成为石路商圈中最引人注目的商业地标项目。屋顶花园配套会所酒店式公寓房产面积楼层平方米二十层五层四层三层二层层平方米房产面积楼层旗舰店精品商厦十九层十八层十七层十六层十五层十四层十三层十二层十层十层九层八层七层六层平方米房产面积楼层引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商雅诗阁二。

10、佳的投资型项目。在地段上，其有着先天的黄金优势，再加之将要开通的地铁二号线，更使其成为名副其实的地铁沿线版块。而经过本司的改造后，综合石路商圈的地理优势商业气氛人流量关注度等因素，我们将其定位于石路步行街上仅有的高档酒店式公寓。并引入了著名的雅诗阁酒店管理公司进行同步管理。在通过严密的经济运算分析后，找到了最佳的运营方案，使之投资回报率能达到最佳点。雅诗阁总部经营理念领先的商业房产投资运营专家公司宗旨激情承诺创造共赢！谢谢观看！“美丽人生，诚心铸就”美诚投资真诚的期待与您的携手合作！，!苏州八面风商厦商业计划书年月日内部资料，严禁外传！目录本项目介绍苏州商业房地产市场研究产品研究综合分析项目改造方案项目财务分析总结第部分本项目介绍本项目位于苏州石路步行街号，地理位置优越。第二部分苏州。

11、造成酒店式公寓，层拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。第六部分经营方式本项目在改造完成后，商铺长期租赁方式持有，酒店式公寓部分对外出售，销售价格暂定为元平方米，年内销售完毕资金回笼。第七部分投资回报率万元投资回报期年本项目介绍苏州商业房地产市场研究同类产品研究综合分析项目改造方案项目财务分析总结项目概括苏州市八面风大厦位于石路步行街号处于商圈内核心位置，步行街十字路口，地理优势明显。周边石路国际商厦精品商厦中心广场银行写字楼酒店等各类业态齐全，商业集聚度极高。紧邻地铁二号线石路站与地铁二号线换乘站文济路站近在咫尺。本项目步行分钟石路商圈观前商圈三项目性质项目名称八面风商厦项目地址苏州石路步行街号商铺出租空置占地面积平方米建筑面积平方米年限年房产性质商服用房产权证土地使用证。

12、销售面积平方米总销售收入万元年第季度第二季度第三季度第四季度销售季度份额销售总额之销售总额之销售总额之销售总额之季度销售金额现金流量假设第年项目收购成本年收入当年租金项目开发成本销售费用税收年收入当年租金销售费用税收现金流量表单位万元年份第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年项目收购成本财务指标本项目介绍苏州商业房地产市场研究同类产品研究综合研究项目改造方案项目财务分析总结而目前在住宅项目普遍不被看好的房产大气候下，商业投资项目又成为了投资客新的关注热点，这也无疑为本项目的销售前景向着良好的方向更推进了步。在八面风项目结合以上种种天时地利的因素下，相信其运营后，将成为苏州石路商圈中最引人注目高端商业产品。总结本项目位于苏州第二商业圈，在目前苏州中心项目极度稀缺的情况下，是绝。

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