1、与商业重点项目的建设，发挥其主导和引导作用，提目的市场占比和调控能力。镇政府根据经济发展市场供求变化，适时调整商业网点布局规划，使之更符合胜浦商业发展的实际情况。把政策扶持作为推动商业发展的项重要措施，积极引进重点业态重点品牌，提升商业的层次与水平。本项目地处镇中心，发展前景乐观。通过对周边商业业态的整合，做好科学的规划，合理的功能定位，建设成区域性商业服务中心。第四部分市场分析所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查项目周边商圈布局胜浦镇主要商业网点分布在中胜路和新胜路，该区域聚集了主要商业设施，已建成商业面积万。振胜路和通江路交叉路口嘉瑞商业广场定位为服务周边的社区商业，商业面积万。兴浦路和吴胜路交叉路口吴淞商业广场和农贸市场，商业面积万，主要服务吴胜路南侧居民。项目周边现有商业。

2、和苏州富美实植物保护剂有限公司全球最大的耐火材料供应商美国珉泰克公司等。社会事业发展累计建设动迁小区个，开发各类成熟商业网万多平方米，新建绿地多万平方米，绿化覆盖率超过，通过了国家卫生镇的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设商业网点等工程正在快速开发。二胜浦城市发展规划在园区整体规划中，胜浦镇定位为依托园区富有特色的现代化城市副中心辐射周边配套完善的区域服务中心功能齐全宜居宜业的东方欧美式小镇。原有规划胜浦镇居住人口万，因城市的快速发展，人口聚集力增强，预计至年胜浦镇人口将达万人。本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设的新城区，属难得的。

3、不合理主要体现在三个方面是业态结构，在六大门类业态中，零售类餐饮类和综合服务类门店数占比为，而旅社类文体卫生保健类休闲娱乐类占比为，这三类业态比重过低。二是规模结构，胜浦镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大的门店比重极少以下商业网点占以上的网点仅占。三是层次结构，胜浦的商业层次偏低，缺乏中高档的餐饮店星级酒店和有定档次的休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿的需求。文体设施不足目前，胜浦镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆阅览室青少年活动中心。现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品音像制品等。二产业政策作为苏州工业园区下辖镇之，享受国家给予苏州工业园区的所有优惠政策和待遇，城镇规划建设兼具合理现代超前特性。目前胜浦镇政府正在积极通过支持国有载体。

4、要基础设施开发建有主干道路条，总长近，镇区道路硬化率建成污水管网,多米和污水泵站座，通过污水管网将所有工业企业排放的工业废水及全镇生活污水集中到污水厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污邮电有线电视基本实现了全覆盖。便利的交通条件胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪宁高速公路京沪铁路和国道，东靠国际大都市上海。胜浦距苏州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，距虹桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。投资状况投资项目质量和数量齐驱并进。累计吸引中外项目多个，其中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家和地区企业多家，其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜累计投资亿美元的金光集团世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立的美铝紧固件系统苏州有限公司。

5、业业态的占比仅，其中零售业态为，餐饮为，星级酒店为。即使这的占比中，仍有定的水分，有的业态只是名义的连锁，没有实质内容，名连而实未连。如果剔除这部分因素，真正属于现代商业业态的占比更低。目前，苏州全市现代商贸业态的占比已经超过，市区更高占比超过。由此可见，目前胜浦镇商业发展水平总体层次还很低。商业发展缺乏亮点胜浦镇环境比较优美，也比较整洁卫生，但相比之下，胜浦镇的商业比较平淡，既无亮点，更无特色。是没有亮点的区域，胜浦作为个几乎新建的镇，把最好的地段让出来搞了商住楼，高层住宅建好了，但中心区域商业设施没有规划建设好二是没有亮点的商业建筑，商业建筑大都是高楼底层沿街门面房，没有能够体现胜浦形象的地标性建筑三是商业品牌也没有亮点，现有品牌店少而又少。和周边的城镇相比，有不小的差距。经营结构。

6、模名称面积物业类型完工时间嘉瑞商业广场,纯商业年吴淞商业广场,纯商业年新盛广场,纯商业年邻居中心老金苑,纯商业年嘉馨苑,纯商业年农贸市场,纯商业年新胜社区商业,纯商业年盛景华庭,沿街商铺年华园春天,沿街商铺年胜浦宾馆,宾馆年金融商贸大楼,写字楼银行年华园四季,沿街商铺年东景公寓,沿街商铺年建屋博客,沿街商铺年载体信息总面积分类已建成商业载体万规模上，已建成商业整体规模较大，能满足当地商业市场需要，但各商业体单个规模均较小，缺乏具有竞争力的新型商用物业形态以及有知名度的品牌店屈指可数。万的第三层级产品在该区域尚属空白。和周边的甪直斜塘唯亭相比，有不小的差距。各种商业业态分布状况现有商业特点业态单，目前胜浦商业多以生活配套设施为主，层次较低，缺乏商务酒店影剧院大型卖场百货专营店等现代服务业。

7、市核心商业地块。二项目所在区域政策及产业环境胜浦商业发展现状胜浦镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完善。按照总体规划，胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新的城市副中心。胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。改革开放以来，特别是工业园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇快速转变和发展，在镇区大规模城市化建设中，胜浦商业服务业也快速发展起来，形成了多个新兴街区。近几年来，胜浦镇根据经济发展和消费需求变化，结合旧镇改造和基础设施建设，进步加快了商业设施建设步伐，商业面貌日新月异。上世纪年代末建设了邻居中心，以后又陆续建成了小商品市场和吴淞商业广场，从而使胜浦镇商业初具规模。年以来，胜浦商业加快发展，从中胜路到新胜路，随着高层住宅区的相继建成，批超市餐饮专业店专卖店。

8、目打造成为胜浦最大的功能齐全的业态丰富的符合市场发展方向的中档偏上的区域性商业中心。项目周边酒店销售情况序号等级项目房间数价格区间元折扣价格元折中价格元位置三星国合假日酒店内普通八月哩商务宾馆世家假日酒店丽景宾馆金盛旅馆四星嘉怡酒店外均价注胜浦周边部分代表性酒店价格表内除国合假日酒店即胜浦宾馆外均为小型旅社，其中的旅社家，床位个平方的家。国合假日酒店有，个床位，正在装修，今年月对外营业。这些小型旅社总体经营情况尚好，年均入住率，是胜浦目前商业业态中最好的类业态。胜浦的旅社规模小，档次低，缺乏星级宾馆和商务酒店，无法满足当地中外企业商务客人住宿的要求。这些旅社，都不是连锁经营，没有家品牌连锁酒店。公司可以利用邻里假日酒店连锁品牌，以弥补胜浦中高档酒店不足的缺陷，以适应和满足胜浦中外企业对。

9、续开业，胜浦商业总量不断壮大，逐步走向繁荣。经过十多年的建设和发展，胜浦镇拥有商业建筑面积万，实际营业面积万。最近三年是胜浦镇商业发展最快的时期，现有个商业项目中，有个是年后建成的商业载体建筑面积达万，占比达到。随着园区经济的快速发展，房地产规模不断扩大，外来人口不断增加，消费需求日益增长，从而为胜浦商业的发展提供了机遇和空间。但是目前胜浦商业发展现状存在以下方面问题商业现有布局存在缺陷由于历史的原因，定位于城市副中心的胜浦，现有商业布局很不合理，缺乏个相对集中的商业中心。而目前胜浦虽然商业总量不小，但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效应，也难以成市。如盛景华庭等底层，开间仅米，而进深却米，造成商铺供应的同质化现象严重，而且多是沿街底商。现代商业业态占比较低目前胜浦商业中现代。

10、。二所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查项目周边商业用房租售情况序号空间范围项目项目地址体量销售均价元租赁均价元月内东景公寓沿街商铺中兴路与兴浦路交界口,盛景华庭沿街商铺中胜路与兴浦路交界内新胜亿嘉福商业街新胜路与新江路交界胜浦商贸市场新胜路与新江路交界,金融商贸大楼写字楼新胜路与兴浦路交界,医院旁沿街商铺中胜路与通江路交界新盛商业广场中盛路与兴浦路交界内嘉馨苑商铺新胜路与通江路交界,瑞翔商业广场振胜路与通江路交界建屋胜天地通江路与新胜路交界新盛花园旁商铺吴胜路与新江路交界,吴淞商业广场吴胜路与兴浦路交界小计胜浦镇早期建成的商业因形象差档次低销售价格提升较慢，随近两年新建商业的产品提升，商业价格涨幅较快，新建成的瑞信小区已突破万。公司依据多年来积累的开发建设运营管理经验，将本。

11、商务接待的需求。项目周边住宅情况三市场价格预测周边价格参照商业写字楼酒店租赁均价元月销售均价元租赁均价元月销售均价元均价元调研结果建议可拟定价格注目前胜浦无商业办公房，故数据来自周边斜塘商业办公房。序号离项目距离住宅总套数总人数交房日期销售均价元盛景华庭东景公寓金苑新村园东新村,新盛花园,浪花苑,星胜客吴淞新村,小计,第五部分项目优劣势分析地块特征分析项目区位分析项目交通人流分析项目周边有金苑园东东景公寓丽景华庭等多个小区环绕。项目东至动迁房园东新村，人流聚集，无商业项目南至隔中胜路为东景公寓，沿街有大量底商，有定的商业氛围项目西至隔兴浦路为金苑新村，老社区，入住率很高，部分底商项目北至金苑新村，人流集中，无商业。项目地块处于镇区中心位置，按照胜浦镇用地布局控制性详规，项目地块园区六中。

12、将难以满足周边居民的消费需求。档次低，商业为小业态，缺少上规模，中高档的商业。三产发展程度为园区最低，从胜浦镇第三产业从业人员占产业总人员的比例看，娄葑镇比例为，唯亭镇比例为，胜浦镇比例为，胜浦镇的三产发展程度是园区最低，具有较大发展业态数量饭店小吃点咖啡店家家家足浴浴场网吧游戏机房家家家家家宾馆小型旅馆家家台球书店音像店家家家超市小超市副食品零售水果店蛋糕店手机卖场服装鞋帽小饰品化妆品家家家家家家家家家办公用品五金建材家具床上用品小家电电脑自行车鲜花店眼镜店家家家家家家家家家干洗店维修照相馆话吧打字复印房屋中介职业中介药店美容美体美发家家家家家家家家家家移动营业厅电信营业厅家家农业银行建设银行邮政储蓄家家家家家宾馆住宿家餐饮家休闲娱乐家东吴农村商业银行文体家零售家服务家通讯家银行空间。

参考资料：

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[17]大型现代物流公司暨鱼加工基地迁移项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第20页，发表于2022-06-24）

[18]大型物流配送中心及超市项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第76页，发表于2022-06-24）

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