1、本地块为中心，以公里为半径，沿石扬路和在建的陈庹路向四周扩散所形成的弧形区域。具体讲，西至石桥铺地区，北至谢家湾地区东至杨家坪地区。项目所能吸引的潜在客户集中在这辐射片区内如图，且又主要集中在陈家坪及石坪桥带。本项目的引力片区，实际上横跨了高新技术区和九龙坡区。两区的社会经济人口政策等区域因子均会对该项目的经营产生重要影响。就总体而言，项目引力片区内经济水平不太发达，产业结构以传统工业为主高新技术产业为辅，人均收入普遍偏低，但差异性较大高新技术从业人员和传统产业的中高级管理人员收入较高，但人口数量较少，不到片区总人口的般产业工人和部分打工阶层收入较低，但人口总数较大，约占片区总人口的以上。石小路路长石江大路石石高新区新扬袁路路谢陈路茄扬成家渝石路坪扬正路石正街街陈石九龙坡扬庹渡扬九路路。

2、平方米的现状人均居住标准较低而在未来年内将新增万平方米的住房需求，此外，年中因新增万城镇人口也将形成万平方米的住房需求。因此，在未来年内，重庆市因城镇化增长所形成的新增住宅需求总量每年都在万平方米以上，按主城区城镇人口占全市城镇总人口比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为万平方米左右。可以认为，重庆住宅建设还将快速发展几十年，住宅建设和住房消费的时间跨度和市场容量都有着极其广阔的发展前景。政府行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善为促进社会经济进步发展，重庆市政府大力整治投资环境，不断提高行政管理水平，强化服务意识，使房地产经营的软环境得到了较大改善。全面清理行政规章整顿窗口行业，推行站式办公，精简行政机构，规范办事程序，强化服务意识。相继出台了关于进步规范政务管理改善投资环境的。

3、及新技术的应用等方面确认商品住宅的性能等级，为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依据。它的施行将促进商品住宅整体质量的提高。市政基础设施不断改善，房地产开发建设具有良好的硬件环境九五期间，重庆主城区交通设施大为改观，建成滨江路黄花园大桥长江二桥高家花园大桥鹅公岩长江大桥以及嘉陵江复线桥，将渝中半岛与江南江北紧密地连成个整体，大大缓解了各区之间的交通瓶颈限制。目前正在建设之中的城市轻轨朝天门港口九龙破港口二期工较长商用性项目则缺乏必要的商贸经营环境和市场基础。本地块开发为住宅小区的辐射距离及辐射片区分析受地形交通及市场竞争的影响，本地块开发的住宅小区项目，其主要引力距离按时间估算不超过半个多小时的公交运行路程，即是不超过公里左右，且项目引力随距离增加而逐渐衰减。因此，本项目影响范围应是。

4、亿元，比上年同期增长更新改造完成投资亿元，增长房地产开发完成投资，增长其他投资亿元，增长。在固定资产投资中，重点项目进展顺利，完成投资亿元，进步改善了全市的基础设施。城镇化迅猛增长，形成了巨大的住房潜在需求经济的持续发展带来的是城镇化的高速增长。近年来，尤其是设立直辖市以来，重庆市人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查公布，截至年月日，全市总人口万人，其中城镇居民万人，全市城镇化率。根据预测，未来年，按的人口平均自然增长率和的城镇化增长率估计，到年末，全市总人口将达到万人，其中城镇人口将为万人，城镇化率达到。城镇化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机，使住房建设与住房消费具有广阔的发展空间。按国家建设部提出的年人均居住面积达到平方米的住房发展目标估算，重庆市现有万城镇人口因其。

5、贷款的限制，要求开发项目在申请住房开发贷款时，企业自有资金应不低于项目总投资的，且必须具备四证，要求借款人在申请住房贷款购买商品房时，必须以所购房屋或其他资产作抵押，且贷款金额最高不超过抵押物实际价值的，如果所购房屋为预售期房，则必须是多层主体结构封顶高层住宅完成总投资的三分之二。这种规定使开发商无论是申请开发贷款，还是办理按揭贷款，都存在着更加严格的限制，对开发商的经济实力要求较高。④目前非成套公有住房出售管理办法和关于调整重庆市城镇公有住房租金的决定已正式实施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金标准大幅度地上调，这必将有效促进个人购房比例上升，促使存量房与商品房市场的进步繁荣。商品住宅性能认定办法开始实施，该办法从住宅产品的适用性能安全性能耐久性能环境性能经济性能以。

6、渡路路图本项目的引力片区地块所在地项目主要引力片区项目核心引力片区四市场基础分析及目标市场研判重庆市主城区房地产市场发展形势分析总体态势九五期间重庆市房地产开发投资情况石桥铺陈家坪石坪桥杨家坪袁家岗谢家湾大渡口大坪九五期间受直辖效应和房改深化的影响，重庆市主城区房地产开发投资稳步增长，市场成交量逐年上升见下表。重庆市主城区各年房地产开发投资增长情况投资额亿元施工面积万平米竣工面积万平米销售面积万平米空臵面积万平米重庆市主城区各年商品住宅开发投资增长情况投资额亿元施工面积万平米竣工面积万平米销售面积万平米空臵面积万平米从以上各年房地产及商品住宅的开发投资增长情况不难看出，近年来重庆市房地产市场处于个蓬勃发展时期，其中，年和年是房地产迅猛增长年，尤其是进入年以来，重庆主城区房地产业无论是投。

7、决定等有关配套文件，在定程度上解决了政务管理中程序多，手续繁，效率低，办事难等问题。启动了整治发展环境的十个批工程，即废止批地方性政策和规定，停止批许可审批项目，取消批行政事业性收费，破除批政府主管部门所办的中介机构，规范批报刊的征订，整治批重点窗口行业，评价批市政府职能部门，出台批对外开发的优惠政策，表彰批促进经济发展环境的人和事。十个批工程的实施，有效地提高了政府办事效率，制止了乱收费乱摊派的不合法行为，为房地产经营提供了规范的政府监督环境。法律法规逐渐健全，房地产经营走上规范化和法制化为强化政府对房地产业的宏观管理，现行相关法规及政策愈来愈细化与全面，对房地产经营的影响也越来越强烈。年月日起实施的商品房销售管理办法，在商品房销售监管上更加严格，对商品房销售条件销售方式广告宣传计价。

8、别上升了。新盘上市速度放缓，区域分布不平衡年上半年，受预售条件从严的影响，新盘上市数量比去年同期减少，且区域分布极不平衡见下表区域渝中区江北区沙坪坝区渝北区南岸区九龙坡区合计新盘个数个在新推楼盘中，小区占个，单体占个，且绝大多数为高层项目，框架结构。主城各区及目标区域房地产市场分析本项目引力片区横跨高新区与九龙坡区，两区市场态势对项目经营的成败有着极其重要的影响。高新区房地产市场形势分析土地供应数量上半年，高新区房地产开发项目土地供应情况如下表受让单位地块位臵年限用地性质总面积平方米重庆新产物业发展有限公司石桥铺长石居住小区号综合重庆东田臵业发展有限公司石桥铺白马凼综合重庆移动通信公司石桥铺高科开发园号工业重庆高科集团公司石桥铺高科开发园号工业重庆南方集团有限公司石桥铺长石村综合重庆中。

9、标准面积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定，使开发商的售房行为更加规范化。重庆市商品房预售登记管理暂行规定的出台，进步加强了商品房预售的管理，较大幅度地提高了预售门槛，明确了已交付全部土地出让金和万平方米以上的开发项目，应完成小区道路环境工程，房屋主体上升至地上两层以上地下层除外万平方米以内的开发项目，多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体工程应完成规划建筑面积的三分之以上的预售条件要求，严禁诸如内部认购定购等变相预售行为。预售门槛的提高，使开发商的资金压力变大，对经济实力较差的开发商来说，过去那种依赖预售楼款回笼资金进行滚动开发的运作模式变得比较困难。为规范住房金融业务防范住房贷款风险，年月日，中国人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，加强了对住房开发贷款及个人住房抵押。

10、扩散，南岸区九龙坡区沙区近年来成为开发热土渝中区江北区多年来直是重庆市房地产开发的重心，但近年来开发格局发生了较为明显的变化。年，开发投资量位居前位的依次为渝中区亿元九龙坡区亿元南岸区亿元沙区亿元渝北区亿元江北区亿元。除渝中区外，各区差异不大，开发重心逐渐由渝中区向周边地区扩展。④商品房销售量增价升，期房销售占了绝大部分，住宅空臵开始下降年上半年商品房成交面积万平方米，同比增长，成交金额亿元，同比增长。其中期房成交万平方米，成交金额亿元，占商品房销售近成现房成交万平方米，成交金额亿元。自年初以来，全市商品房空臵总量直呈现下降趋势，截止年月底，全市商品房空臵总量为万平方米，比上年末下降，其中空臵年以上为万平方米，住宅空臵万平方米，比上年末下降，但写字楼营业用房其他房屋则有不同程度上升，分。

11、江物业有限公司二郎路口科技新城大型市场区号市场重庆宝钢钢材配送公司二郎路口科技新城工业小区工业合计从以上土地供给情况看，与本案地块相距较近的土地出让共有宗，面积共计万平米，将在定程度上对本项目的经营产生竞争影响。商品房预售数量上半年，高新区在售楼盘个，预售总面积万平米，即将开盘项目两个，预售面积约为万平米，较其他区而言，其市场竞争压力相对较小。房屋成交数量年季度，高新区商品房成交套，成交面积平方米，成交金额万元。其中预售成交套，成交面积平方米，成交金额万元，现房成交套，成交面积平方米，成交金额万元。与推盘总面积比较而言，销售面积所占比重偏低，市场存在定的消化压力。④房价水平及其变化年季度高新区住宅平均销售价格为元平方米，比季度上升元平方米，从其房价走势看，该区价格有回暖的迹象。但与整个。

12、资额与施工面积，还是竣工面积及销售面积，均出现超过的同比增幅主城区商品住宅的投资额施工面积竣工面积以及销售面积也呈现高于的同比增幅。因此，从市场发展周期角度看，目前重庆市房地产市场正处在个迅速上涨时期或者说是第二轮热潮期。上半年房地产市场形势受社会经济持续发展的影响，年上半年重庆市主城区房地产开发增长强劲，市场形势整体良好开发投资规模继续扩大，成为全市固定资产投资快速增长的主动力年上半年，全市房地产开发投资总量亿元，同比增长，施工规模万平方米，同比增长。房地产开发已成为全市固定资产投资快速增长的重要支撑。住宅投资持续上升，住宅建设成为市场主体年上半年完成住宅建设投资亿元，同比增长，占全市房地产开发投资的。在住宅建设中商品住宅投资约占，其施工面积约为万平方米。房地产开发由渝中区向周边地区。

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