1、但目前甚至写字楼供应增幅远远大于销售增速，市场承接力有限，深圳写字楼市场前景不容乐观。此外，根据深圳市产业导向目录年，种产业和项目被列入限制发展的名单，其中包括高档写字楼。未来市场消化压力较大上半年新开楼盘个，入市面积达万平方米。其中，南山有个新盘开盘，入市面积达万平方米，占全市的，比例最高。其次是罗湖福田龙岗和宝安，所占比例都在左右。盐田区仅有个新项目开盘，供应面积仅有万多平方米，所占比例也较小。深圳市房地产市场未来预测年上半年深圳房地产二级市场的新增批售面积接近万平方米，加上年上市的市场存量约万平方米，市场上在售楼盘可售面积的数量非常大，已经呈现出供大于求的局面，未来的市场消化压力较大。年，深圳土地实际供应,万平方米。其中，商业办公室住宅及安居房用地实际供应万平方米，仅占，年，深圳。

2、速增长期有国际城市发展经验可知，房地产发展阶段于人均数值有着密切的关系，而近几年深圳经济的稳定发展，也进步带动了房地产市场的高速发展。根据人均来判断，深圳的房地产发展已进入快速增长期。图国际通行的房地产发展阶段与人均书纸的关系图单位美元发展时期启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放慢直至停滞不前人均图深圳近期人均变化表单位美元发展时期人均,人均住房支出呈上升态势据市统计局最近公布的调查显示，年深圳居民人均可支配收入为,元，同比增长人均消费性支出达,元，实际增长。随着生活水平的提高和信贷消费意识的增强，部分有条件的居民已实现了二次置业，因此购房支出呈上升态势人均购房与建房支出为,元，比上年上升，因此居住类装璜也随之增长，去年居民人均住房装璜支出达元，增幅高达。物业投资政策分析重大政策相关产。

3、统计表按照户型户型套数面积均价元单身公寓房住宅,二房住宅,三房住宅四房住宅,四房住宅以上复式住宅,别墅合计二手搂中价位二手住宅走俏近年来深圳二手搂市场保持高速发展的态势，其增长速度惊人，屡创新高，增幅均在以上。年上半年二手住宅交易面积约万平方米，同比增长。上半年全市二手住宅总价主要集中在万之间，反映了今年深圳继续以中价位的二手住宅走俏，这类价格的住宅多具备投资和自住双重概念，所以成为市场的主要成交对象。从总体上看，与年同期相比较，总价在万元以上的住宅成交量上涨，并且高价位住宅成交增长较快，总价在万万元之间的二手物业同比增长了约。这表明市民对些素质较高的二手物业有较高的接纳程度。写字楼空置面积上升年上半年，深圳写字楼市场整体表现为交投两旺，总体成交约万平方米，成交金额亿元，均价,元平方米。

4、，增长，增幅在近年中首次超过房地产开发投资，表明我市固定资产投资结构已经得到改善和优化。上半年，深圳物流业继续保持高速增长态势，集装箱吞吐量在月份连连刷新单月历史纪录，上半年累计完成万标箱，增长。据悉，深圳港集装箱吞吐量今年可望完成万标箱，在全球排名有望跃居第五。空港方面，深圳机场货邮行吞吐量达万吨，增长。据统计，月，全市限额以上工业企业总产值现价达亿元，增长实现工业增加值亿元，占的比重上升至。其中，高新技术产品产值亿元，增长，占工业总产值的比重升至。另据了解，我市外贸进出口也保持较高的规模和增速，上半年进出口总额达亿美元，完成全年计划的，增长。其中，般贸易出口累计亿美元，增长，是增长最快的贸易方式之。机电产品和高新技术产品出口增势强劲，成为支撑深圳外贸出口增长的核心力量。房地产进入快。

5、输为主的区域性交通枢纽与香港功能互补的金融商贸运输信息旅游为优先的中心城市，以高新技术为先导，电子工业等制造业为主的先进工业生产基地把深圳建设成为个园林式花园城市，成为我国进步对外开放的窗口。根据深圳市近期建设规划，规划可概况为五大目标十大行为四项措施。五大目标目标驱动区域合作，进步提升深圳在珠三角城市群众的中心地位目标二强化城市集约发展和生态环境保护，促进经济社会与环境的可持续发展目标三实现城市发展空间的战略拓展与整合，提升城市整体建设标准与质量目标四培育高新技术产业现代物流业和现代服务业等支柱产业，实现产业的协调发展和全面升级目标五建立城市综合交通运输体系的,元平方米相比，上涨，表明深圳房地产经过个阶段的发展，随着关内土地的日益减少，整体均价基本呈微幅上涨趋势。表上半年全市住宅销售。

6、还将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量控制在平方公里以内，关内将基本不出让商品房住宅用地，此类用地将集中在关外的宝安和龙岗区，保证土地供应规模适应结构合理。年，深圳市房地产市场已呈现出郊区化和规模化的发展态势，地产市场已向纵深发展，市场竞争体现为产品品牌的竞争，对市场细分与产品附加价值亦提出更高的要求。区域发展及前景预测地理位置莲塘片区位于深圳市罗湖区，具体位置如下图。总体规划中的莲塘及预测深圳市城市总体规划送审稿中总体规划对本片区的功能定位是以生活为主的综合区。随着莲塘片区土地的升值不少工厂撤离莲塘，同时土地转为住宅用地。在这个调整过程中，居住品质较大提高，整个片区的形象逐渐得到改善，片区地产市场进步看好。宏观市场与本项目发展借鉴中国人民银行新近出台的文件通知指出要严格控制房地。

7、扶持深圳市产业结构发生调整，高薪技术产业成为深圳市持续发展支柱产业，对地产提出了新的需求。城市对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。政府加大投资力度，建成了批重点市政工程，如滨海大道中心公园期改造工程等，美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为国际花园城市。六大市政工程及地铁工程的建设正在进行之中，建成后将进步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。房地产相关政策趋势年深圳市安居房正式上市交易，国家商品房销售管理办法出台，深圳市六项吸引人才的重大措施公布实施，深圳进步规范土地交易并于近期公布关于加强土地市场化管理进步搞活和规范房地产市场的决定，这系列的政策，将进步规范深圳市房地产市场，有助于房地产市场的健康稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群体，置业次数，降低住宅成本。

8、积主要是平方米左右，门面进深，销售率比较高，基本实现销售面积较大的铺位，如超过平方米的铺位销售情况不太理想。出租商铺的租价平均楼月租金为元平方米铺位经营以服务住宅小区的配套为主，如五金配件美容美发日用副食餐饮布艺窗帘等。临街商铺租金售价览表项目售价元平方米租金元平方米月商业气氛鹏兴花园五期较好名骏豪庭较好鹏兴花园六期很好新世界鹿茵翠地较差广场预测预测较差目前项目所在地商业气氛较弱，周边人流和住宅均较少，商业部分的销售难度较大。竞争分析区内近二至三年内，住宅及商业物业供应量较小，主要来源开发商的存量土地，区内竞争压力较小。片区房地产市场分析结论根据以上调查，莲塘片区近三年将有较少的项目推出，新推楼盘总开发量比较少，定位预测均会走中档路线，主要卖点为片区生态绿色资源，户型以平方米的实用性三。

9、房地产开发及房地产市场的进步发展。深圳市从年月日起执行广东省建设厅广东省物价局制定的广东省房屋交易价格计算暂行规定，房地产开发企业预售的商品房，按套单元或整层出售的，以套单元或整层内建筑面积，即套内建筑面积计算房价整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。交楼时实测面积与原价面积如果出现差异，面积误差比正负以上的，买家有权退房。深圳市规划与国土资源局计划年，深圳市将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量将控制在平方公里以内加强土地资源管理，土地供应规模适度，架构更趋合理，优先保证了招商引资高新技术产业先进工业物流业以及城市基础设施的用地需求。同时，还将加大土地清理力度，收回逾期未开发用地。城市远景及发展定位根据深圳市总体规划，深圳市城市发展总目标时具有全国意义的综合性经济特区，以集装箱。

10、层小高层建筑围合而成平方米蕙兰雅居罗沙路小高层高层平方米名骏豪庭罗沙路由栋，层商住楼组成平米根据罗湖年土地出让计划，今年土地出让将以拍卖为主，莲塘现有土地储备中今年无出让计划。且房地产开发企业土地储备量也比较少，预计近两年莲塘片区市场竞争程度般。需求分析区域市场住宅需求分析莲塘地产市场地区域性不强，该区域住宅地主要目标客户为莲塘片区本地居民罗湖居民香港居民④福田南山居民据调查，莲塘片区销售情况较好的楼盘，主力户型主要以面积介于三房为主，左右的二房市场承接力也比较理想。般总价价位集中于万元之间，对于楼盘单价的接受价位集中于元平方米之间。项目所属区域商服市场分析片区内新型商业物业主要集中在鹏兴花园附近。目前在售的商铺较少，主要集中为新开发地住宅小区层临街铺位，销售价格在,元平方米不等，商铺。

11、和两房单位为主，预测住宅销售均价在元平方米之间，而项目所在地商业气氛较弱，乐观预测临街商业价格在,元平方米之间，区域市场竞争般，预计未来片区价格将较为平稳。项目分析与评价地块解析交通条件项目位于莲塘西岭下村，位于罗湖区至沙头角大道南侧，新秀村东头，西面是曦龙山庄，南面就是与香港的分界线，可以凭窗远眺览青山绿水，风景非常优美，是居家的风水宝地。图片项目四至东侧新秀村西侧曦龙山庄南侧分界线北侧山景地形地势地块形状呈不规则四边形，场地内已平整，地势平坦，但距罗沙路面高差较大。图片地块现状规划限制条件建筑退红线距离北向米，西向米，东向米，南面红线内侧为绿化停车及活动用地局部有高层建筑处退米。总体布局满足消防要求。项目分析优势紧邻罗路，交通方便规模较大，具有定的规模优势开发商具有定的知名度，品牌。

12、信贷管理，给部分开发商带来资金动作上的压力国务院发表关于促进房地产市场持续健康发展的通知，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业。对房地产市场是个重大利好深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈市场竞争体现为产品品牌的竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高的要求，这对发展商的开发经营带来定压力由于莲塘片区乃至罗湖区的土地资源开始紧缺，为本项目的发展带来新的发展机遇区域市场分析区域市场界定区域市场界定为莲塘片区，具体如下图供给分析据调查，年代表竞争项目览表。表年代表竞争项目览表开发项目宗地位置开发方向开发规模均价鹏兴花园六期罗沙路由三栋二十二层的单体楼栋十层和栋十八层的单元式楼围合而成平方米鹿茵翠地二期罗沙路由栋。

参考资料：

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