1、择经营方向，对项目的成败有直接影响，市场风险较大，应仔细搞好项目策划，充分考虑市场风险，谨慎投资。三建设规模及产品方案建设规模总建筑面积其中地下车库约个车位商场三四层公寓公厕规划占地面积容积率产品方案规划方案项目为地下层地上四层局部二层建筑物。地下层为停车场，拟设计车位个。地上至四层均为商场，主要经营花鸟鱼虫宠物等。建筑标准室外外墙设计高档玻璃幕墙，保证室内阳光充沛，宽敞明亮。屋面造形坡屋顶，有利于排水。室内内墙高级环保内墙乳漆。地面全瓷超洁亮抛光砖。窗复合节能塑钢窗门钛金大门，外为防护门。配套设备采暖集中供热分户控制地热辐射采暖。给水商场内建有二次供水设备，变频式供水。电气配置普通灯具楼道内设有声控灯。电视电话信息系统公寓室内设有线电线插口，电话插口，宽带高速上网接口，内建局域网，可供公。

2、办公区，商业气息浓厚，是我市商业人气最旺盛的区域，周边分布着合兴大厦合达商场三江大厦步行街等多家大型商场，同时距市中仅米左右，距市政府大楼也仅为米。市政配套道路情况现状情况目前本项目周边的现有市政道路有建设街铁北街等，交通状况佳，方便人流物流集散。规划情况政府将在浑白铁路线周边进大规模的美化亮化建设，届时项目周边道路及环境将大为改善。市政管线配套情况总体上讲，该区域内各种市政管线配套设施较为完善，不需要大的改动建设，具体分析如下给水建设街上有新修的自来水管线，完全满足本项目的用水需求。排水项目用地周边在建设街及铁北街上都拥有市政排水排污管线，就近接入后，污水排入污水处理场厂，雨水直接排入浑江。电力按照规划，该项目的电力由区内箱变解决，自建设街侧引入千伏电力，接入商场箱变，变压器总容量为千伏。

3、没有同类经营方向的商场，有先入优势。威胁与劣势项目建设场址北侧不邻建设街，周边建筑围挡情况比较严重，入口不够开阔。项目各种类型的商场超市密集，这无形中限制了项目的经营方向。综合所述，对本项目在整个白山市房地产市场中的发展前景较为乐观。虽然受白山市地产市场自身的不规范运做及国家宏观政策调整等因素的影响，使项目存有定的潜在市场风险，但随着白山市政府四城申报建设规划的推动，地方整体经济的快速增长，整个白山市楼市将进入升温快车道，为本项目带来了非常广阔的商业前景。四市场风险今后几年，市内商业工程建设增长很快，仅市政府周边年开工建设的就有三处，分别为隆府大厦影剧院周边改造合兴大厦改造浑江大街地下人防商场，面积总计超为万平方米，这对白山市政府周边的商业经营格局会造成很大的冲击，如何进行项目的后期经营，。

4、地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施项目用地区域南侧上空有高压线路通过，项目用地内地下管线较少，且均为原居民自用管线，无主要的市政管线通过。佳合综合市场项目用地内没有需要保留的文物等设施。项目用地内没有换热站。地下有部分地下人防设施，需要进行拆除或加固处理。地质情况场地原为宅基地，地质情况较复杂。项目周边的社区配套周边米范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施矿物局实验小学前进小学二十中八中第高中等医疗卫生设施白山市中心医院矿物局总医院商业设施长白山国际商业市政府周边商业圈金融设施邮政储蓄工行建行等市场南岭市场交通设施路巴士文化设施体育设施南岭广场总的来说，项目周边生活配套设施齐全，文化娱乐体育锻练场地近在咫尺，医疗服务，就诊无忧。项目周边环境本项目周边分布着密集的居住区商贸区及。

5、白山，促使房地产项目投资规模的不断扩大尤其是自年起，吉林省的九个地市州同时启动了棚户区改造项目，政府的政策扶持，促使房地产投资快速增加，较增长。近几年房地产施工竣工情况年年年年年年年施工面积平方米竣工面积平方米年，白山市商品房施工面积比较平稳，年开始出现大幅增加，年房地产开发施工面积达到万平方米其中棚户区改造面积万平方米，房地产开工施工面积同比增加万平方米,增幅为,创历史最高水平。商品房屋竣工面积在万平方米区间波动，在年出现万平方米的低谷，年平稳增长，年竣工面积有所下降，至年房地产开发竣工面积万平方米，竣工面积同比减少万平方米，减幅，主要由于国家相关政策的调整，年竣工面积回二十中学矿物局第二小学，书香气息浓郁，有利于公寓出租。适逢棚户区改造,政府会给予更多的政策支持。经营种类有特点，市内尚。

6、寓楼内所有顾客使用。四节能节水措施我国人均拥有能源可利用水量都低于世界平均水平，相对匮乏，国家为了节约能源制止浪费水资源相继出台了中华人民共和国水法中华人民共和国节约能源法等系列法律法规，因此在本设计中要严格贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，在保证舒适健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗，积极采用对环境污染小的可再生资源，并提高采暖空调等耗能系统的效率，最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。本项目准备通过以下几种措施，达到节能节水的目的屋面采用厚苯板保温，材料密度为,屋面导热系数。本项目建筑体型系数为外墙采用厚苯板保温，材料密度为,屋面导热系数。地面采用厚苯板隔热，楼地面导热系数。门斗处采暖并采用避风设施。

7、安，商场及公寓电力管线的设计及施工均由白山市供电局予以解决。通讯该项目周边拥有中国网通中国电信中国铁通等电信公司可供选择，以上三家电信公司都在此处经营电信业务。供热为白山市华生热力公司热网三期工程覆盖范围，项目采用集中供热，热源为白山热电公司余热。资金筹措由通化市绿源物质经销中心自筹资金万元三项目建设单位概况本项目的开发建设单位为白山市佳合电气有限公司，投资人为通化市绿源物质经销中心。该项目由通化绿源物质经销中心投资并负责项目建成的经营和管理工作，白山市佳合电气有限公司负责项目的具体建设工作。四可研报告编制依据城市居住区规划设计规范白山市城市拆迁管理条例白山市城市棚户区拆迁安置办法白山市人民政府关于印发白山市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定的通知建设项目经济评价方法与参数房地产开发项目经济。

8、作业面和临时土堆应适当地洒水，使其保持定的湿度，减小起尘量，施工便道应进行夯实硬化处理，减少起尘量。场地内土堆料堆要加遮盖或喷洒覆盖剂，防止扬尘的扩散。建议多用商品湿水泥和水泥预制品，尽量少用干水泥。运土方和水泥砂石等时不宜装载过满，同时要采取相应的遮盖封闭措施如用苫布。对不慎洒落的沙土和建筑材料，应对地面进行清理。合理安排施工运输工作，对于施工作业中的大型构件和大量物资及弃土的运输，应尽量避开交通高峰期，以缓解交通压力。同时，施工单位应与交通管理部门应协调致，采取响应的措施，做好施工现场的交通疏导，避免压车和交通阻塞，最大限度的控制汽车尾气的排放。对区域声环境的影响主要来源于施工现场的各种机械设备和物料运输的交通噪声。施工现场的噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动。

9、评价方法白山市市区基准地价发改委土地部门及规划等相关部门批件二市场评价白山市房地产总体市场环境近几年房地产投资情况年年年年年年年全年房地产完成投资万元全年住宅完成投资万元上面的图表是白山市年以来的房地产开发投资情况，可以看出年年，白山市房地产投资完成额基本持平，年投资完成额最低，房市不景气。年至年房地产开发投资逐年增长，年房地产开发投资大幅增加，投资额达亿元，连续创造房地产投资额的新高。投资增大的原因主要有材料价格上涨土地成本增加小区建设标准提高白山最近几年软硬件设施都有了显著的提高，仅年市区市政基础设施建设总投资就达到了亿元，是十五期间投资总额的倍政府规划在年以前完成国家级卫生城国家级优秀旅游城适合人居佳城国家级园林城等四城申报，加强了经济发展环境建设，吸引了大量的外埠房地产开发企业涌入。

10、的道路扬尘运土方车辆及施工垃圾堆放和清运过程造成的扬尘及施工车辆等排放的废气由于在挖掘埋管过程中破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘的大小因施工现场工作条件施工季节施工阶段管理水平机械化程度及土质天气条件的不同而差异较大。主要影响建筑工地周围等。减缓环境影响措施本项目在地下挖掘过程以及施工建设期间，不可避免地会产生些地面扬尘，这些扬尘尽管是短期行为，但会对附近区域带来不利的影响，所以在施工期间，应采取积极的措施来尽量减少扬尘的产生，如喷水，保持湿润，及时外运等。在建设场地的四周应设有围护装备，房屋建筑要实行封闭式施工以防止扬尘的扩散。同时施工作业区应配备专人负责，作到科学管理文明施工在基础施工期间，应尽可能采取措施提高工程进度，并将土石方及时外运到指定地点，缩短堆放的危害周期。对。

11、噪声，各施工阶段主要噪声源及其声级见下表各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机装修安装阶段电钻冲击机电锤空压机手工钻打桩机无齿锯底板与结构阶段混凝土输送泵多功能木工刨振捣器混凝土搅拌机电据云石机电焊机多角磨光机空压机交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级般均在以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼夜声级估算值单位施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段结构阶段装修阶段禁止施工由上表可见，本工程施工期。

12、，如门帘，并设置风幕设施。门窗选用节能效果较好的塑钢门窗，门窗均为中空双玻，其传热系数为。小区内二次供热网采高密度聚铵脂保温管，敷设方式为直埋，这样可有效避免在管网传送过程中热量损失。应提高区内绿化景观用水的效率，设立水循环系统，提高用水的效率，栽种少灌或免灌的绿化群落。楼内采用节水龙头，节水型蹲便等卫生洁具。五环境影响评价环境条件现状调查项目拟建场址位于矿物局科研所院内，域内仓房各种违章房，私搭乱建情况严重，科研所厂房已停产多年，基本无树木植被。二施工期环境影响分析该项目的施工过程，施工噪声建筑扬尘及载物泄漏污水排放等会对周围环境造成定的影响。施工期污染以扬尘和噪声为主。对区域环境空气的影响拟建工程施工期环境空气的主要污染源为扬尘，包括土方挖掘现场堆放土方回填期间造成的扬尘，人来车往造成。

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