1、务指标在决策中所占权重将会下降，竞买的价格将会跃上个新的台阶。宗地价格的评估应是建立对市场的充分调查研究，包括竞争对手的可能竞投策略目标客户的消费心理宗地的优劣势分析等基础上来综合进行的。显然，本报告缺乏充分的市场调查支持。在本报告相关测算数据的选取是基于笔者对广州市场的了解并考虑了广深两地房地产市场差异的基础上确定的，由于对深圳市场没有深入的了解，所以测算结果难免存在偏差。本报告中的最佳土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑的，尚缺少专业上的深度思考，且笔者未踏勘过宗地现场，因此方案设想不定是最优的。原则上此步应进。

2、因素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标,和投资利润率，分别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对经济指标的影响。计算结果详见敏感性分析表。表项目敏感性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动升降幅度升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得地价售价变动对财务净现值的影响当宗地价格上升到时，项目的净现值等于零，到达临界点。此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价下降时，财务净现值分别下降。当售价下降至时，该项目的财务净现值等。

3、，所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财务指标的分析，还要做充分的风险分析。有关说明及建议本报告是在未有投资方具体融资方案的前提下进行测算的，仅反映地块本身的投资收益情况，待确定投资方具体的融资方案后，才能测算出投资方的实际投资收益情况。为便于计算比较，本报告中的车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。同时，财务年度以受让到该宗地的第个月开始，每个月为财务年度。本报告是基于财务分析的角度来思考问题的，个项目投资与否，财务指标是很重要的，但却不是唯起决定作用的。如果公司是基于战略方面的考虑，想通过对该地块的竞买与开发来树立公司品牌，那么。

4、最后年才发生所得税的缴交。宗地现投资回收期静态投资回收期动态表财务效果指标比较项目地价为万时地价为万时内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年项目不确定性分析盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，宗地全部投资利润率为零。般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较小。本宗地投资盈亏平衡点的销售率为，可见其风险较高。敏感性分析影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本的高低建设经营期的长短销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸。

5、用决策树来进行计算，详看附图。经计算，万元风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本地块的期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理的范围之中。项目综合经济评价与建议项目综合经济评价上述财务效益评估的结果说明，本宗地作为面向高端客户的豪宅开发用地是有较好投资前景的。但由于地价较高，且要次性缴交完毕，故对开发商的融资高端客户开发市场运作房地产大势把握政策研判等能力要求很高。且该地块将是以公开竞拍方式获取，市场的炒做竞拍现场的紧张气氛竞投者的不同战略导向等都会影响到该地块的竞买价格。

6、行多方案的比较评估及选优。鉴于拍卖公告中提及高层和低层的最终比例按报建实施方案确定，建议开发商在此处多加研究，充分用活用好相关政策规定。笔者认为最好是低层的比例调高些，且低层的设计式样户型等要多样化，以充分满足目标客户的多样化需求。由于该地块将用于开发面向高端客户的豪宅，购买者更看中的将是项目的档次感，建议开发商在项目的规划设计上给予高度重视，定要聘请流的规划设计机构来担纲项目此项工作，包括对项目风水问题的综合研究，这点在粤港房地产市场尤其要受到重视。为保证该地块投资决策的准确性，降低投资风险，建议开发商在开发前期投资论证过程。

7、于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。地价售价变动对财务内部收益率的影响地价上升时，将引起该宗地的财务内部收益率分别下降当地价上升至时，该项目的财务内部收益率等于基准收益率,到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。售价下降时，项目的财务内部收益率已下降到，不能满足预期的基准收益率。地价售价变动对投资收益率的影响当地价上升时，项目的投资利润率将下降至，已不能满足预期的投资利润率。当售价下降时，项目的投资利润率也将不能满足预期的投资利润率要求。从上分析可以看出，对财务。

8、价范围，测得相应的投资财务效果指标如表所示。综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表宗地投资财务效果指标项目地价为万元地价为万元地价为万目录研究结论宗地基本情况地价范围地块投资价值研究方法剩余法求地价运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价研究依据宗地最佳利用方式构思宗地总体规划方案设计最佳开发建设方案设计宗地地价测算地价之外的成本测算销售收入测算地价成本测算项目财务评价项目盈利能力分析税金计算损益表宗地现金流量表与动态。

9、现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格的变动数值等于全部投资的净现值变动值。对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。对于静态的投资收益率来说，售价是更为敏感的因素。除了地价和售价对本项目的影响较大外，开发周期和销售率对本项目的影响也值得注意。开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金的使用成本。而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面。

10、幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年期年，自年月日起到年月日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担。地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正常价位点应在万元，扣除土地转让契税，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米地块投资价值对应以上地。

11、盈利分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项目不确定性分析项目盈亏平衡分析敏感性分析概率分析项目综合经济评价与建议项目综合经济评价有关说明及建议附表附图附表宗地地价测算表附图项目概率分析图研究结论宗地基本情况宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米,其中住宅平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定幼儿园平方米，垃圾站平方米，社得出项目内部收益率投资回收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。研究依据香蜜湖宗地规划。

12、中，尽可能地让公司项目线实施人员参与进来，充分听取各方面的意见，集思广益，精益求精。随着通货膨胀的确认，未来银行利率调整已经在所难免，利率调整对于资金密集的房地产企业来说，影响是巨大的。本宗地的竞买企业很难想象完全依靠自有资金来开发，而竞到土地到开发销售之间将有个月以上的时间，建议开发商要密切关注国家的信贷政策和利率政策，并做细做好项目的融资计划。研究结论宗地基本情况宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米,其中住宅平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确。

参考资料：

[1]部编版六年级语文上册古诗三首西江月·夜行黄沙道中PPT课件 编号128（第17页，发表于2022-06-24）

[2]部编版六年级语文上册古诗三首宿建德江PPT课件 编号88（第15页，发表于2022-06-24）

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[8]部编版六年级语文上册古诗三首宿建德江PPT课件 编号110（第15页，发表于2022-06-24）

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[10]部编版六年级语文上册古诗三首宿建德江PPT课件 编号156（第15页，发表于2022-06-24）

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[12]部编版六年级语文上册花之歌PPT课件 编号86（第16页，发表于2022-06-24）

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[16]部编版六年级语文上册花之歌PPT课件 编号110（第16页，发表于2022-06-24）

[17]部编版六年级语文上册花之歌PPT课件 编号94（第16页，发表于2022-06-24）

[18]部编版六年级语文上册花之歌PPT课件 编号116（第16页，发表于2022-06-24）

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