1、，望京区域已有约万韩籍人口居住在此，占在京韩国人总数的，到去年年底，望京地区已成为韩国人及朝鲜族人相对集中的区域，目前常住韩籍人口已达到万人，占目前全区固定居民人口总数量的，支持韩籍居民的消费商品种类也相对完善，望京区域已成为北京市韩国商品最集中种类最多的区域。除韩国之外，望京区域还有几千其他国籍人士在此居住，型成了个以高端消费和特色消费为主的消费群体，也是本区域高消费核心力量。自望京科技产业园区规划确定后，外籍人士对本区域的认可度也逐渐递增，自住型购房者投资型购房比率大大增加，常常出现预售阶段房号全部被预定，外籍购房人团购现象也时有发生。不难看出，随着望京区域规划不断完善，各项附助设施及配套项目建设完成，交通商业配套商务环境等有利因素的增加，加之。

2、与消费结构层次等相关问题是直接制约商业市场发展，因此，在分析区域人口现有状况之前，先对住宅项目发展做深入分析，从而提供依据和支持。住宅项目发展及人口状况分析望京区域自年规划为北京市“城市居住副中心”至今十多年时间，其土地开发过程划分为四个阶段阶段时间主要建设区域开发项目类型第阶段花家地南湖渠路区域以福利分房和最早先购置商品房的购房人，区域开发早期以普通板楼为主，年开始有高密度楼盘项目第阶段以望京新城为中心向外辐射大型住宅项目启动，以高密度纯居住项目居多，投资购房者多为工薪阶层，另有韩籍人为主的外籍人士第阶段至北部科技园区望京整个地块都有产业研发基地，品质型住宅公寓项目商务办公楼底商等第阶段年至今望京东部新区西南区大型商业配套型物业项目开发商务办公楼。

3、平方米已全部投入使用，是集科研生产办公为体的智能化多功能花园式的高新技术企业孵化基地和留学人员回国创业基地。从望京产业园区得到的数据显示，望京电子城西区累计引进各型企业家，其中高科技企业家，注册资本金亿元，产业方向涉及微电子现代通讯光机电生物技术和新医药新材料等领域。入园企业就业人员超过万人，加上望京新区规划为大型公建用地，未来以大型公共建筑，包括金融贸易商业旅游等设施为配套服务物业，短期内商务建筑有大幅增加，待望京区域整体开发完成后，区域内可投入使用的商务型物业项目总量将达到万平米。按写字楼物业每百平米人计算，望京区域未来商务人士总数将超过万人，大量高等消费人群聚集，影响区域消费特性，同时现有消费习性也有明显改变。外来人口数量截止年年底的统计数据。

4、南湖渠南湖渠老君堂南站朝阳公园阜通较为严重，特别是上下班高峰期间进出望京的道路易堵。另外，区内的交通监控系统还不很健全，道路交通指示牌明显不足。针对以上问题，政府对交通规划进行了调整，并投入较大资金进行改造，同时加大交通监控力度，设立了更多指示牌，可以预见，望京地区未来的交通将更加顺畅。按照规划，望京地区将完成六个主要出入口和五个次要出入口的建设，建立个以快速轨道交通和公共交通为主，多种客运方式相结合的综合交通体系。今年已完成阜通大街西延线建设，实现进出城区的快速连接，完成了花家地南街花家地街望京街与京顺路进出望京地区出入口的改造，预计年前全部实现望京地区道路网络规划。人人口口状状况况分分析析商业项目开发最重要的因素之就是人口消费支持，人口消费特性。

5、型放量情况分析，除固定居民外，商务办公人群数量近期有所增加。就不同类型人口结构和未来人口增长比例情况做如下分析。住宅人口数量根据统计资料统计，由于区域规划以高科技产业园区城市副中心区等定位，区域自开发以来，人口数量不断递增，年望京地区的常住人口数量在万人左右，年已超过万，其中固定居住户数达万户，截止到年月，统计指标已接近万，根据北京市总体规划，年预计望京地区人口总数将超过万人，而在未来的年内，望京地区人口数量预计达到创记录的万人。近几年人口递增数量约为万人年。写字楼人口数量随着望京区域在年月被国家科技部正式批准为中关村电子城科技园西区后，产业发展速度加快，研发基地留学人员创业园区在较短时间里建成并投入使用。在望京的整个北部区域占地四公顷，总建筑面积。

6、第四使馆区的规划建设完成并投入使用，望京国际型大社区和国际化产业特色也将日益彰显，本区域外籍人士还将有较大幅度的增长，区域商业生命力也将随之增强。年龄职业状况望京地区楼盘的中高价位客观显示出望京社区居民具有较高的收入水平，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。从目前研究机构的数据分析，望京区域万常住人中，社区居民年龄构成以岁为主，占以上，人口年龄结构呈现出年轻化的趋势，岁以下的约占，岁以上的仅占左右。望京区域常住人口年龄比例岁岁以下岁以上投资购房人的职业包括演艺界人士企业管理者外企职工律师医生记者外籍人士等较多，从事贸易行业的高精人才的中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。韩籍人士多从事贸易性活动，还有些开设餐饮服装服饰等有定规模性的。

7、高品质住宅公寓项目大型企业或集团购买从上面的表中数据分析，目前，望京区域开发已在处于第四阶段，土地开发速成度较快，区域内已没有太多空置地块，除望京新城地块北京香颂二期融科橄榄城宝星国际二期国风北京二期项目还未动工外，其他均在建设过程中，但从区域整体状况来看，住宅项目开发基本完成，但综合类商业项目相对较少，配套商业缺乏，整个区域商业发展仍不成熟，但大型商业已经在建设过程中，未来将有明显的改变。从调研资料显示，望京区域内部分楼盘项目主要有序号物业名称序号物业名称序号物业名称序号物业名称望京花园东区融科橄榄城风格雅园花家地西里星源国际大西洋新城望京雅特住区炫彩嘉轩湖畔雅居鹿港动感之都宝星园望京西园金隅丽港城星海明珠世安望京家园望京花园夏都盈座丽港美度利景。

8、与较低收入的比例仅占到，根据统计得出的望京地区人均可支配性收入为元年，高出北京市平均水平近个百分点。北京市年人均可支配性收入调查统计对象低收入较低收入中间收入较高收入高收入平均水平人均可支配收入元人数据来源年北京市统计年鉴望京地区人均可支配性收入调查项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京区域规划望京区域环境发展趋势望京产业发展布局望京区域写字楼物业状况及分布望京地区交通状况总体分析人口状况分析二区域商业市场环境分析区域商业市场发展历程区域商业市场现状分析区域商业市场未来发展趋势三本项目周边的状况分析项目区位及研究范围本案交通状况分析本案周边住宅状况分析四市场初步定位业态定位租售价格定位终端客户定位五项目操作性分析市场面分析技术面分析经济面分析。

9、名门丽景新贵利泽西园嘉美风尚中心亚特兰大厦慧谷根园望京悦城博雅国际中心绿荫芳邻慧谷时空博泰国际都市心海岸花家地商住楼慧谷阳光澳洲康都嘉润花园嘉悦精英家园望馨园华阳公寓慧谷金色家园望京明苑上京新航线宝星国际望京新城区望京西园四区圣馨大地点击未来沁居花家地小区望京国际商业中心季景沁园城市月光望兴园国风北京北京香颂望京新居信荷城望京新城银领国际东湖湾方舟苑艺术城华鼎世家花家地西里望京利泽家园望京雅特住区望京地区总占地面积公顷，其中建设用地公顷，区域内住宅项目还有部分没有进行建设，街建设完成后，区域内住宅总体量将近万平米，按照千人指标计算，区域内固定居民约为万人左右，目前望京常住人口约万人左右。望京区域住宅项目分布图望京人口结构及未来人口放量从区域不同物业。

10、的购房人，已有数万韩侨欧美人士在此定居，外国专家也开始大规模的聚集在此，人群多元化发展趋势显著。从区域开发过程中我们了解到，些外籍地产开发公司看好本国投资人的投资意向，吉宝置业的季景泌园就是新加坡公司全额投资的项目，早期就在新加坡进行推售，随之也带来了不少新加坡台湾香港等地区的投资购买，同时在定程度吸引日韩人士对望京的投资倾向。该项目也是区域里外籍人士购买数量较多的个楼盘。区域人口消费特性分析区域消费能力分析从调研资料统计，望京常住人口中，至岁之间的占到，具有定的经济实力，购买能力比较强，望京地区月收入在元以上的人群占，望京区域人口素质普遍比较我高，大专以上人群占到。从对望京地区人均可支配性收入调查显示，望京地区较高收入以上的人数比例占到了，低收入。

11、六经济模型部分成本部分核算额度比例核算租赁现金流分析静态租赁现金流分析动态项目租售同步操作现金流状况七可行性分析结论项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。按照北京市政府对望京地区“城市副中心”的定位，以及年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。产业交通配套等各个方面设施条件得初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。望京写字楼物业分布状况从望京地区。

12、业，另外部分外籍人士则为进入望说区域的外企高级管理层，不同语言习俗文化，已经构成望京浓厚的国际氛围。从我们对区域的调研资料显示，望京区域常住人口学历普遍较高，以大专大学本科研究生及研究生以上者占多数，科技园区内就业人群本科以上学历约占企业总人数的，其中博士，硕士。平均教育水平较高，拥有较好的收入和个人素质。外籍人口分布特色自望京区域开发工程开始，就不断有外籍人士进驻，有纪录显示，年有多户韩国人组成的购房团进驻望京，自此之后望京区域成为韩籍人聚集地。目前区域内近个大型社区，每个社区都有韩国人入住，其中，望京西园区和西园区内的韩国人最集中，约占该小区人口的左右，据不完全统计，现在望京区外籍购房人群已由原来以韩国人日本人逐渐发展扩大至欧美新加坡等不同国家。

参考资料：

[1]部编版六年级语文上册古诗三首宿建德江PPT课件 编号110（第15页，发表于2022-06-24）

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[5]部编版六年级语文上册花之歌PPT课件 编号86（第16页，发表于2022-06-24）

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[7]部编版六年级语文上册花之歌PPT课件 编号116（第16页，发表于2022-06-24）

[8]部编版六年级语文上册花之歌PPT课件 编号126（第16页，发表于2022-06-24）

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[11]部编版六年级语文上册花之歌PPT课件 编号116（第16页，发表于2022-06-24）

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