1、地居民为主，外地消费较少，是个本地消费群体占主导的地区。 因缺少品牌发展商的介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多， 楼盘规模较小，可供置业者选择的范围较小，楼盘价格每平方米介乎 在元之间。 无论从地理位置还是房地产产品水平来看，昭房地产都是云南房 地产市场的重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产 品。随着经济的发展，昭通房地产市场的有十分具有发展潜力，未来 前景美好，产品升值潜力十分巨大。 二项目评估 在整个昭通市场中，酒店作为目前唯的产权式酒店，具有 很强的独特性唯性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。 目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能 同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为该 种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求 在短期内能快速回笼大量资金 能保持并促进对项目的高效经营管理 根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择 整体出让 抵押贷款产权式酒店 酒店整体出让 概念 即寻找第三方受让人，以定的价格将酒店的所有权与经营权同时转 让的方式。 优势 能快速回笼大量资金 不存在后续问题。 劣势 大宗项目转让难以找到买家 丧失了对酒店的经营管理权 整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对 前期投资的回收，将造成对资产的严重损失。 小结 基于以上分析，酒店的整体转让虽然能次性回笼较多资金，但 会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此， 此种。
2、店的逐步发 展，酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信 心。 三区域市场分析 昭通处于昆明完善，环境 优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面 发展商是本地开发企业，能给客户以坚定的购买信心 项目本身已具有定的酒店客户资源储备，具有强大的潜在 客户群基础。 劣势 项目入住客户类型单化，入住率偏低 项目配套设施经营般，对酒店的营业收入支撑不足 项目周边商业氛围较弱 项目内部酒店功能性设计存在缺陷。 机会 政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础 开发商的步伐日益加快，带动整个昭通房地产市场快速发展， 区域形象迅速提升产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境 极其优越 本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。 威胁 投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大 作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在 定风险性 国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征 等给项目的经营带来不确定因素。 二应对策略 四大策略强化优势与机会策略 强化项目自身的高档性和唯性，将项目与该片区其他类型 酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜 配合项目昭通地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强 化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注 利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地 实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户 强化利用发展商良好的社会资源优势，对辖区内各本地企 业进行重点宣传，促成。
3、费品零售总额的。全市累计接待国内游客达万人， 同比增长旅游业综合收入亿元，同比增长。全 年居民消费价格总指数为，物价总水平保持基本稳定。 城乡居民收入稳步增加，改善民生成效显著。 全市城镇居民人均可支配收入达元，同比增长。农 民人均纯收入达元，同比增长。累计新增城镇就业 万人，城镇登记失业率控制在以内。全市各种社会保险参保人 数突破万人，达万人，同比增长。完成农村危房改造 万户，建成廉租住房套。 社会事业发展加快，生态环境建设积极推进。 两基顺利通过国检。小学学龄儿童入学率初中毛入学率分 别达和。高中毛入学率达，比上年提高个百分 点高考上线率增幅再创新高，达，比上年提高个百分 点。中小学校舍安全工程全面推进，完成万平方米。人口自然 增长率控制在。以内。新型农村合作医疗达万人，参合率为。全面完成节能目标和淘汰落后产能任务。七彩云南昭 通保护行动稳步推进。 二昭通市历年酒店经营情况分析 从年低谷期开始，云南省酒店的入住率逐年提升，在年 年达到阶段性顶峰。 年月开始，酒店入住率保持平稳增长，呈持续上升的趋势 年月以后，昭通市酒店行业入住率迅速增长 年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。月 酒店入住率预期将会全面超过去年同期水平。说明年的昭通酒 店业市场前景向好。 三昭通市年酒店整体经济预测及分析 进入年，昭通酒店业市场持续向好，月酒店开房率。
4、团购买。 两大策略化解劣势与规避风险 项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销 方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买针对自身酒店配套设施经营的劣势，我司建议引进高品牌度 娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次 利用资源优势对项目进行信誉担保 快打快销规避政策风险。 结论 通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因 素，认为本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化 主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化 和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和 规避，并会有良好的市场表现。 三项目评价 酒店项目在昭通片区目前仍属于独无二的房地产产品类型， 但在整个云南房地产市场来说，属于中档的产权式酒店项目。 由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外， 从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店 的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资 回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。 整体来看，酒店以产权式酒店的方式销售是种科学理性的 发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配 套完善，受国家经济发展总趋势及云南经济特点的利好影响，本项目 前景展望非常良好。 四市场定位及项目评估市场定位 昭通作为云南重要城市，直以来在云南的经济发展中都占据 着非常重要的地位。从长期来看仍处在个起步阶段，市场上的买家 以本。
5、业的投资，仍需扩 大 当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观， 控制固定资产过快增长，加强煤电油运输综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长 随着昭通的三大电站即将建成，这将大大的带动当地的经 济发展，其中溪洛渡为中国第二，世界第三大的电站。三大电站 的装机容量相对两个三峡电站，随着昭通近几年的招商引资位居 全省前例，昭通的高速发展。 四昭通市现有产权式酒店经营状况分析 星级酒店名称 销售价格 元 年入住率 年 酒店规模管理公司 海益大酒店自持物业层万多发展商自管 郑泰大酒店租赁物业层酒店自管 水怡大酒店租赁物业 栋层 酒店自管 恒宇大酒店自持物业 层约 酒店自管 浩源大酒店 栋层 栋层 酒店自管 销售价格分析 在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业常规价格的 入住率分析 在年昭通市酒店的入住率达以上，淡季与旺季的入住 率区别不大。 酒店规模分析 酒店的规模在万万方左右。几乎为自持型物业，经营面积不超过万平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强的产 权式酒店 酒店管理公司分析 昭通产权式酒店的管理企业分为三种情况 发展商自管 聘请国内外知名酒店管理公司全权管理 聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的昭通市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏 小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自 管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着产权式酒。
6、会事 业等领域重点项目建设步伐加快。争取到上级资金亿元，比上 年增加亿元，其中，中央补助资金亿元，省级补助资金 亿元。共受理审批和核准重大投资项目个，其中市级审 批核准重大投资项目个转报上级审批核准重大投资项目 个，已获得上级审批核准重大投资项目个。 财政收入快速增长，金融运行平稳。 全市财政总收入完成亿元，同比增长。地方财政 般预算收入完成亿元，同比增长。财政般预算支出完成亿元，同比增长。全市金融机构年末各项存款余额突 破亿元，达亿元，比年初增长。各项贷款余额 亿元，比年初增长。 消费品市场持续繁荣，物价总水平总体稳定。 全市社会消费品零售总额完成亿元，同比增长，其 中，城镇消费品零售总额完成亿元，同比增长，占全社 会消费品零售总额的。全市累计接待国内游客达万人， 同比增长旅游业综合收入亿元，同比增长。全 年居民消费价格总指数为，物价总水平保持基本稳定。 城乡居民收入稳步增加，改善民生成效显著。 全市城镇居民人均可支配收入达元，同比增长。农 民人均纯收入达元，同比增长。累计新增城镇就业 万人，城镇登记失业率控制在以内。全市各种社会保险参保人 数突破万人，达万人，同比增长。完成农村危房改造 万户，建成廉租住房套。 社会事业发展加快，生态环境建设积极推进。 两基顺利通过国检。小学学龄儿童入学率初中毛入学率分 别达和。高中毛入学率达，比上年提高个百分 点高考上线率增幅再创新高，达，比上年提高个百分 点。中小学校舍安全工程全面推进，完成万平方米。人口。
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某产权式酒店项目立项投资计划报告书.doc