1、善，广大购房者尚处于观望的态度，所以 首期采低价销售策略。措施如下 以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者 对定数量的最先期购房者采用成本价出售 财购房者采用签名活动买房送物活动 保证购房者不满意可退房。 二促销策略 好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念， 在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关系现场 售楼等促销策略来打开市场，做好销售。 广告在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主 题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。 销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只 是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式 般应选择传播面较大的媒体，如报纸广播电视等等。广告应着重卖点 的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该 项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。 项目强销期这时的项目宣传应以鲜明的形象强烈的广告功势撼动 市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这阶段的广告意图是全面突出 显示项目自身自然环保时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。 销售持续期由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要 在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持社会发展具有重要意义。 二项目的必要性 改善人文自然环境 随着萧县国民经济发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分， 尤其是商业房地产的开发已成为房地产开发市场的核心。它对拉动萧县国 。
2、。 七项目建设期年年年。 八可研编制单位安徽环球工程咨询有限公司 九可行性研究报告编制依据及范围 编制依据 萧县国民经济和社会发展第十二个五年规划 安徽省关于国民经济和社会发展十二五规划和年远景 目标纲要 萧县城区开发总体规划 萧县土地利用总体规划 宿州市定额站宿州定前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小 学，在校生多人，是农村学生。绝大多数农村学生家长准备在县 城购房。因此，萧县县城房源缺口较大。平方平方米房源是他们 的首选。 四区位优势带动了萧县房地产用地发展。 萧县县城仅距徐州公里，徐州市目前房价是萧县房价近倍，不少 徐州市工薪阶层的年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大 的发展空间。 据此估算萧县房源目前尚有套需求。 二营销策略 当今的消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求 种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是给房子赋 予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。 价格策略 在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广 互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着 成功的半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的步。本 项目采用低开高走的价格策略。采用该策略有以下优势 低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。 资金回笼迅速，有利于项目后期建设。 迎合了消费者买涨不买跌的心理。 根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，。
3、，经济发展较为滞后，城市建设水平较低。城区绝 大多数是平房。人均住房面积只有平方米。城区居民改善居住条件和居 住环境的愿望强烈，随着城市化进程的加快，乡镇居民为子女读书改善 人居环境的需要迫切，城市人员持续快速增长，住宅需求量极大。近几年 来随着经济的发展，城乡居民通过外出打工和特有的防腐产业等途径，收 作用。因 此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在装修上考虑到客户 的品位和喜好。样板房应该保证每种户型套。 销售部的建设规模不应小于平方米，以提高人气建筑设计上 体现艺术性，强调品位和格调全智能化配置注意细节的布置，如鲜花 的摆放接待桌椅的摆设等 现场包装调整根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈 视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，步入商住宅小区，就让客户 从视觉感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说好的卖场环境目录 第章总论 项目概述 二项目单位简介 三项目主要技术经济指标 四项目年能耗 第二章项目的可行性和必要性 项目的可行性 二项目的必要性 第三章需求分析与营销策略 需求分析 二营销策略 第四章项目区城市概况与经济水平分析 项目区概况 二社会经济条件 第五章项目整体规划与定位规划设计的指导思想原则及措施 二整体规划设计方案 三项目建设定位 四客户群定位 第六章公用工程设计方案 给水排水设计方案 二供电及电信设计方案 三燃气供应方案 四小区管线铺设方案 第七章环境保护 主要污染源 二环境保护执行标。
4、大致分为销售初期项 目强销期销售持续期销售结案期。具体实施策略如下 销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的项目正在热销 销售面积只剩多少等。 销售结案期房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已 售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这阶段的广 告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱， 直到停止宣传。 三人员促销 选取有经验有能力的促销人员，措施如下 在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握定的促销手段 在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。 四销售促进 价格折扣和变相折扣对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素， 这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。 现场售楼在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指 导参观，提高项目的市场知名度。 五公共关系 借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众 的高度依赖和注意，消除公众的戒备心理。 六调研活动 可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该 项目的价格质量功能房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后 的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要 七准备策略 样板房的准备在销售实施中，样板房的示范作用不能低估，它更能 刺激客户对自己所购买房屋的归属感和迫切感，能够从视觉上感 官上使客户直接认识到兴隆花园小区的品质，有很强的助消服务业， 基础设施建设还有待进步地完。
5、结论与建议 二项目单位简介 江苏东晨置业有限公司是年成立的房地产开发有限责任制企业， 公司注册资金为万元人民币，开发资质为暂定二级资质。公司只要经 营范围有许可经营项目，房地产开发经营。般经营项目物业管理， 建筑工程装饰装修，园林绿化。年月来萧县投资开发东晨龙凤 山庄小区在萧县工商局注册成立江苏东晨置业有限公司萧县分公司。分公 司下设有工程部营销部财务部和综合部。分公司通过政府招投，取得 萧县凤山石榴园区域开发权，并和县国土资源局签订了国有土地使用权 出让合同，按合同规定交纳了土地出让金。 江苏东晨置业有限公司萧县分公司的经营章施工进度安排 第十章投资估算及资金筹措 估算依据 二估算说明 三投资估算 四资金筹措方案 第十二章项目招投标 工程招标 二招标基本情况表 销售收入估算 二总成本估算 三销售利润估算 第十四章社会效益分析社会影响分析 二项目与所在地互适性分析 三社会风险分析 四社会评价结论 第章总论 项目概述 项目名称东晨龙凤山庄建设工程 二承办单位江苏东晨置业有限公司萧县分公司 三建设地点圣泉路以西，中和葡萄酒厂以北，凤山酒店以东， 凤山以南。 四项目性质新建 五项目法人代表陈鸿 六项目建设规模总占地面积平方米亩。其中 主建用地平方米，公建用地平方米，小区内道路用地平 方米，绿化用地平方米，小区内贯穿条市政道路占地平方 米。总建筑面积平方米，其中住宅平方米，商业 平方米，公建平方米。项目总投资亿元。
6、级职称人，公司 主要负责人多年从事建筑设计工程施工经营管理和市场营销，有丰富 的经验。公司总经理谢晓阳工作和管理经验丰富，工作作风深入扎实，办 事果断干练。 三项目主要技术经济指标 主要技术经济指标 序号指标名称单位数量 建设规模 建筑面积平方米 其中住宅平方米 配套公建平方米 商业用房平方米 住宅套数套数 居住人口人 总占地面积平方米 可规划用地面积平方米 建筑容积率 绿化率 建筑密度 二项目总投资亿 三投资利润率 四投资利税率 四项目年能耗 该项目主要能耗为水电汽。该项目主正常年份年耗水万 吨耗电万度耗汽万吨。 第二章项目的可行性和必要性 项目的可行性 萧县地处安徽北部，经济发展较为滞后，城市建设水平较低。城区绝 大多数是平房。人均住房面积只有平方米。城区居民改善居住条件和居 住环境的愿望强烈，随着城市化进程的加快，乡镇居民为子女读书改善 人居环境的需要迫切，城市人员持续快速增长，住宅需求量极大。近几年 来随着经济的发展，城乡居民通过外出打工和特有的防腐产业等途径，收 作用。因 此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在装修上考虑到客户 的品位和喜好。样板房应该保证每种户型套。 销售部的建设规模不应小于平方米，以提高人气建筑设计上 体现艺术性，强调品位和格调全智能化配置注意细节的布置，如鲜花 的摆放接待桌椅的摆设等 现场包装调整根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈 视觉冲击力的包装。
参考资料：
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（终稿）龙凤山庄新增项目立项申请报告书.doc（最终版）