1、期风险，开发周期较长，对市区自制为个月。投资估算及资金筹措编制说明建设投资由静态和动态两部分组成，其中，静态部分包括建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费工程建设其他费用基本预备费动态部分由涨价预备费和建设期利息构成。投资估算编制依据国家计委以计办投资号文件审定出版投资项目可行性研究指南试用版辽宁省建筑工程投资估算指标国家及地方颁发工程建设其他费用标准本工程建设方案及相关资料投资估算范围项目单体建筑及总图工程设备采购安装工程建设其他费用及预备费。建设投资估算投资构成及资金筹措经估算，本项目建设投资为人民币万元，各部分投资构成详见下表项目所需资金筹措渠道为自有资金银行借款销售回款及工程垫款。财务评价财务评价基础数据表项目用地平衡表项目计量单位数值规划占地。
2、增幅变动住宅施工增长率住宅竣工增长率住宅销售增幅房地产开发投资增幅商品房成交价格稳中略升，高档住宅受青睐表年沈阳市商品房成交均价走势图价格元平近年，沈阳商品房和商品住宅平均价格处于温和上涨状态。年，沈阳市商品房和商品住宅均价分别为元平方米和元平方米年，沈阳市商品房及商品住房平均价格分别为元平方米元平方米。十五期间，沈阳市商品房及商品住房均价年均涨幅分别为和。在宏观调控以后，仍然保持着良好势头。年，沈阳市商品房销预售价格为元平方米，比去年同期增长商品住宅销预售价格为元平方米，同比增长。年全市商品房销售均价元平方米，同比增长其中，商品住宅销售均价元平方米，同比增长。就价格分布而言，销售价格在元平方米间商品住宅，成为沈阳商品住宅销售主体。其销售面积占销售总量。
3、内工商企业交纳税费，如房产税土地使用税车船使用税印花税进口关税和增值税营业税城市维护建设税及教育费附加消费税资源税所得税等。项目范围内基础设施收益，如供电增容费供水增容费金额同比均下降左右，而元平方米这价格区段均同比均上升约。综上所述，沈阳高端住宅单价在元左右销售呈上升趋势。沈阳市民对房产消费理念在发生变化。见表住宅市场分析分布格局及区域示意年沈阳市各档次商品住宅特征类区位价值基础中心稀缺主要卖点不可复制稀缺资源，包括自然及人文资源生活配套完善项目价格元平以上，分布格局文化路板块，黄河北大街和浑河附近零星分布居住密度高层低密度购买动机自住与投资区位描述中心城区文化路附近，容积率在左右，基本为高层生活配套完善伴园依托具有历史人文景观北陵。
4、明细取费标准附表销售税金及附加序号项目取费标准合计万元营业税销售收入，城市维护建设税营业税教育费附加营业税地方教育费附加营业税合计销售收入，附表财务费用财务费用合计本年度贷款利息累计计算方法实际按银行贷款金额万元贷款利率利率上浮计算平均占用个月贷款期限个月计算，财务费用合计万元附表土地增值税计税标准土地增值税增值率税率速算扣除率以下以上财务评价结论依照国内房地产开发对项目经济效益和财务评价惯例，本报告以本项目过行项目售价测定时建议价格作为计算依据，在进行项目投资估算，销售收入计算，经营成本假设等均采用现时价格水平，在整个计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目评价指标影响。参照我国财会制度，结合现时房地产开发实际情况，在进行本项目经济效益评判时，所选。
5、本可研只限于南地块工程开发建设。本项目工程占地面积万平方米，规划总建筑面积平方米，地上建筑面积平方米。项目规划为住宅小区，兼有临街商业，其中住宅建筑面积平方米，为地上总建筑面积，商业建筑面积为平方米，占地上总建筑面积。地下建筑面积含人防万平方米。规划方案包括叠院，高层，少量联排别墅等，项目以新古典主义为主要建筑风格，充分挖掘地块景观价值，以景观资源最大化作为规划布局基本原则，突破性地提出将城市公园引入小区概念，注重产品品质和细节注重生态环境和社区文化营造注重人与人之间和谐沟通，景观与建筑交错融合，将带给居住者高尚生活体验。项目拟建地点深航翡翠城位于长白岛滨堤路和长白大道交界处东长白大街西米规划路南长白七路北米规划路项目提出背景及建设必要性目前，长白岛已。
6、，销售金额占总论项目名称及承办单位项目承办单位概况编制依据和范围拟建项目概况项目拟建地点，财务净现值，投资回收期年投资回收期年表资金来源与运用表位万元序号项目名称资金来源销售收入再投入，自有资金工程垫资银行借贷资金运用建设投资销售税金及附加土地增值税所得税归还贷款本金归还工程垫资结余资金表经济效益评价指标单位万元主要经济指标评价结果项目总投资万元，销售总收入万元，税前利润总额万元，税后利润总额万元，税前利润率税后利润率税前财务内部收益率税后财务内部收益率税前财务净现值万元，税后财务净现值万元，表项目敏感性分析变化因素名称销售价格内部收益率全投资净现值万元投资回收期年税后利润万元建安投资内部收益率全投资净现值万元投资回收期年税后利润万元以下为项目投资取值。
7、面积居住户套数户套总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积文化活动站社区用房物业用房半地下室地下建筑面积停车位个容积率总建筑密度绿化面积表销售价格表单位元销售价格均价住宅洋房别墅商业裙房车位个注根据周边楼盘现有特点及市场上同类产品临近地区销售价格，确定年住宅均价为元平车位价格为万元个市内别墅产品稀缺，确定均价为元平方米，洋房产品只有万科有，万科已经售出，确定均价为元平方米，商业裙房为高档社区配套服务，确定均价为元平方米。表各物业各年销售量单位万平项目小计面积比例面积比例面积比例面积比例面积合计住宅商业车位个项目总投资构成表项目成本费用表序号构成明细金额万元按照建筑面积计算单位造价元土地补偿费综合配套费契税前期费用施工造价园区配套费不可预见管理费销。
8、售费贷款利息合计表销售收入表单位万元分类项目小计车位销售单价元位销售量位，销售收入万元，住宅销售单价元销售面积万销售收入万元，商业销售单价元，销售面积万销售收入万元，合计，表损益表单位万元序号项目合计收入，销售收入，支出，总成本费用，销售税金及附加，土地增值税，税前利润总额，税前利润累计，所得税，税后利润，税后利润累计，表全部投资现金流量表单位万元序号项目合计年年年年年现金流入，销售收入，现金流出，开发建设投资经营税金及附加，土地增值税所得税净现金流量，累计净现金流量，税后净现金流量，税后累计净现金流量，计算指标所得税后所得税前财务内部收益率财务内部收益率财务净现值市规划拓展方向相吻合，环内商品住宅渐少，新供应主要区位为南北二三环间及于洪沈北新城。见表。
9、人郭迎军注册地址沈阳市和平区可行性研究报告编制单位深航沈阳置业有限公司项目承办单位概况深航沈阳置业有限公司编制依据和范围编制依据国家计委以计办投资号文件审定出版投资项目可行性研究指南国家及辽宁省政府现行有关规定及文件沈阳市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要沈阳市城市建设规划沈阳市现行有关政策及法规土地出让有关合同文件项目建议书及其批复文件沈阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料投资项目方签定协议书或意向书编制报告委托合同其它有关依据资料可行性研究范围项目建设必要性项目建设方案建设标准公用工程和可利用资源条件项目运行管理体制项目投资与资金筹措社会经济效益分析拟建项目概况深航翡翠城项目总占地万平方米，其中南地块面积约为万平方米，北地块面积万平方米。。
10、完成土地出让公顷，完成土地拆迁和基础设施投入余亿元，规划路网总长公里，已完成修建公里。完成房地产开发项目万平方米，余栋风格各异楼宇拔地而起。多所市区优质幼儿园流中小学以已陆续竣工。年长白岛更荣获了沈阳最具影响力行政新区称号，此次又荣获中国最具发展潜力岛城大奖，获得了广泛认同。年起，长白岛将重点谋划建设四大特征明显现代商业中心，分别为长白大街与长白七路交会区域大十字商业中心内河入水口金三角商业中心长白岛南部商业长廊和沿河休闲旅游产业带。将大力引进总部经济星级酒店大型综合性购物中心品牌名品名店群高档写字楼大型超市超级娱乐业商业摩尔等批现代服务业态，望长白岛，她未来定会是个产业结构合理服务门类齐全，充满生机和活力光芒四射熠熠生辉和谐岛城形象。开发形式来规避短。
11、取财务指标行为财务净现值和财务内部收益率财务净现值万元财务内部收益率经过表中计算可知，项目财务净现值，表明项目除达到基准收益率外，还能有超出收益，具有财务上，经济上可行性，项目财务内部收益率，且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。项目投资利润率投资利税率项目总投资额为万元，总销售收入为万元，总销售利润额税前为万元。投资利润率平均利润总额总投资额销售利润率平均利润总额销售收入经过计算可知，该项目盈利能力强，是个操作性较高项目。本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行。社会评价该项目建成后，将对沈阳社会经济发展作出贡献，具体有以下两个方面直接效益直接效益是指在房地产项目范围内政府能够得到收益，般包括下列方式出让国有土地使用权所得收益。盘活土地。项目范围。
12、表年沈阳商品房与商品住宅竣工面积增长率变化情况商品房竣工面积增长商品住宅竣工面积增长表沈阳市住宅销售面积单位万平商品住宅销售面积增幅商品在建住宅增加竣工增速下降，销售增长放缓。年沈阳市房地产开发建设累计完成投资亿元，同比增长其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长。施工面积万平方米，比上年同期增长其中住宅万平方米，同比增长新开工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。竣工面积万平方米，同比增长其中住宅万平方米，同比增长。从房地产开发投资商品住宅施工竣工增幅曲线来看，施工与投资同步变化，投资带动施工增长明显。值得注意是，当商品住宅销售增长率低于施工增长率，产量明显大于销量，而销售增长率明显回落，表明年房地产市场会出现滞销现象。见表表沈阳市年各指标。
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（项目策划）沈阳深航翡翠城项目立项可行性策划方案（参考模版）