1、出租年元月个合计年未计住宅楼销售收入万元成本费用估算例表项目测算表万元项目名称标准说明土地费用土地为万亩前期费用设计规划监理费行政性收费建安工程费景观及配套费用销售成本按销售收入控制财务费用贷款按总投入利率为管理费按总投入的计合计房地产项目可行性研究报告框架项目编号营业利润未计建设成本营业项目营业利润万元计算依据及说明住宅楼销售次性收入写字间出租年出租率物业管理费用由住户承担，保平经营酒店客房营业收入年按的利润率计算配套功能营业收入年按的利润率计算，不含会议室停车场出租年出租率合计年未计住宅楼销售利润万元④项目开发各期的利润体现经济指标年﹒﹒﹒年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积单位利润元利润万元静态获利分析投资收益率投资回报率计算按年经营周期不变价计算每年为投资回收期项目总投资的回收期为年。假定贷款本金年后归。
2、项目投资决策会议项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。开发部负责组织项目运作方案的策划，编制可行性研究报告，收集所需资料。召集策划与营销中心财务与资产经营部工程部和项目部的有关人员，依据项目的可行性研究报告和项目开发建设的实际要求，对项目整体运作流程的各个环节进行策划。各部门根据以下职责分工，负责提供所分管的可研报告所需资料,并对可研报告从部门角度提出意见。策划与营销中心市场研究，营销方案拟定。工程部开发方案拟定。财务部依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。开发部依据项目的建设要求，对不确定性进行分析盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点敏感性分析,包括工期延长投资增减主要原材料价格升降，等因素变化的分析根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发。
3、参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。变动因素成本变动成本变动幅度对各项经济指标变化的影响。例如经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率变动因素容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率房地产项目可行性研究报告框架项目编号风险分析风险因素的识别和评估风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出种概率描述，从而对方案的。
4、作进行研究，明确立项报批的项目和工作内容各部门的分工以及工作进程时间安排等，立项报批计划,由分管副总经理审批后实施。立项报批的主要项目包括联系行业主管部门和地方政府计委，办理工程项目的计划批文联系地方建委，办理工程项目的报建手续，领取工程建设项目报建证联系地方规划管理部门和建委，办理建设用地规划许可证联系土地管理部门，办理工程项目的土地证联系地方规划管理部门，办理规划工程建设许可证联系地方建委，办理工程项目的施工许可证上级主管部门规定需办理的其它项目。根据上级主管部门规定的各种审批手续应提供的相关文件资料，由开发部组织进行准备和收集开发部负责提供项目的可行性研究报告计划批文等职责范围内的有关文件资料项目部负责提供规划设计图纸红线图定点图等有关工程建设的文件资料以及消防抗震防疫环保等其它相应各部门的审查合格资料等财务部负责提供。
5、金来源计算依据各种借款的偿还顺序计划还款时间。国外借款的还本付息，要按借款双方事先商定的还款条件，如借款期宽限期还款期利率还款方式确定，与国内按借款能力偿还借款不同的是借款期般是约定的。还本付息的方式有两种等额偿还本金和利息，即每年偿还的本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年减少。等额还本，利息照付。即各年偿还的本利之和不等，每年偿还的本金相等。利息将随本金逐年偿还而减少。房地产项目可行性研究报告框架项目编号第五部分财务评价在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。本部分的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力债务。
6、可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施。各部门根据策划的结果，编制本部门分管职责内的项目运作方案，按规定的时间报开发部，由其收集汇总，编制开发项目的整体运作方案。人员安排项目内容人数负责项目费用时间注册房地产估价师造价工程师市场调查和分析人员房地产项目可行性研究报告框架项目编号规划设计师三立项报批控制程序目的通过对立项报批的控制，确保工程项目立项报批工作的顺利进行，满足工程建设的需要。职责开发部负责,工程部和项目部配合，办理立项报批工作财务部总经理办负责在其职责范围内,提供立项报批所需的文件资料。立项报批工作的主要工作内容根据各种立项报批的要求，收集整理有关的文件资料联系有关的上级主管部门，办理各种立项报批的手续，领取有关的证书协调解决立项报批中的有关工作。控制程序在立项报批工作开展前，由开发部对工程项目的整体立项报批。
7、还，经营期每年只支付利息动态获利分析财务净现值内部收益率贷款偿还期等偿债能力分析流动比率杠杆比率综合指标表主要经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入直接成本总投资毛利率房地产项目可行性研究报告框架项目编号税前利润税后利润销售净利率投资回报率财务评价方案略财务评价结论方案的比较分析几种方案的投资回收期基本接近，但是几种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。第六部分不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。
8、为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析，是指在定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出量成本本和收益利之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如住宅销售的平衡点是即出售掉的面积才可以达到盈亏平衡点。其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费。
9、来源。可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件贷款利率偿还方式最大偿还时间等。融资方案分析筹资方案要在对项目资金来源建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本资金使用条件利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。资金来源可靠性分析融资结构分析融资成本分析投资使用计划投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。编制投资使用计划表。其中固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额流动资金的安排要考虑企业的实际需要。借款偿还计划借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内容进行说明。还款资。
10、还能力等财务状况，从企业角度分析项目的盈利能力。项目投资方案评价的指标般分为两类类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值获利指数动态回收期内含报酬事等指标。另类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期投资利润率等。在房地产开发项目的评价中般以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有财务现金流量表利润表财务平衡表。财务评价基础数据与参数选取财务价格利率项目计算期选取财务基准收益率设定财务评价方案财务盈利能力分析财务效益分析表，主要有贷款偿还期计算表财务平衡表财务现金流量表等经营财务成本计算。营业收入估算营业项目营业收入万元计算依据住宅楼销售内部出售元，公开销售元写字间出租年出租率元酒店客房营业收入年按的住房率，平均按床标准间元天配套功能营业收入年元月，不含会议室停车。
11、有关费用的交付凭证和工程资金方面的文件资料总经理办负责提供职责范围内的有关文件资料。项报批手续的办理。随时检查协调立项报批工作的进展情况，对工作中存在的重大问题，及时向分管领导总经理汇报，研究制定解决方案，并组织实施。各种立项报批工作完成后，由开发部依据档案管理办法的要求，及时收集整理报批的有关文件资料进行归档，对立项报批的证书，依据有关规定及时传送有关部门。附件前期开发部职责前期开发流程表敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加，则售价的敏感系数。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析。
12、全部摊入其他建筑酒店经营的平衡点即住房率达到能够保本经营。写字楼经营的平衡点物业管理费按元月计算，保平点是即出租率达到即可以保本经营。房地产项目可行性研究报告框架项目编号敏感性分析敏感性分析是研究些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应编。根据资料汇总情况，编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。项目建议书由策划与营销中心财务与资产经营部工程部经理会签后，报分管领导审核总经理审批。在被有关部门批准以后，建设单位即可着手组织对建设项目进行可行性研究公司总经理负责主持。
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（XX房地产项目可行性研究报告）（最终版）