1、平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为研究结论及建议税前全投资财务内部收益率.全投资财务净现值万元.全投资静态回收期年.全投资动态回收期年.全投资投资利润率.税后全投资财务内部收益率.全投资财务净现值万元.全投资静态回收期年.全投资动态回收期年.全投资投资利润率上述研究表明，本开发项目利润有较为理想的财务内部收益率。由于本项目的市场前景可观财务净现值较高，投资回收期较短，盈利能力较强，所以具备了较好的贷款偿还和自身平衡能力及较强的抗风险能力，因此项目的开发具备可行性。身条件，对其项目建设施工进度及管理项目开发期年月至年月为项目主体工程建设期项目实施进度安排项目总体工期时间为.年，从年月至年月。年月，完成项目规划报批前期勘察设计和拆迁工作年月，号楼商品住宅房商铺房项。
2、竞争力度不算特别大，周边的楼盘增多也代表着此区域的房地产市场有较大的发展第二部分项目分析认清自身摸透环境充分把握项目优劣势项目经济技术指标项目地块及周边配套分析二项目分析三项目应对策略四项目经济技术指标项目地块及周边配套分析地块分析本项目位于南宁市大学西路号南职地块.，总占地面积亩，距市中心朝阳广场公里，距民族学院公里，西面靠近金沙湖旅游区，对面是南宁市市委党校的新校区。自然环境优越，道路交通便利。周边配套依然存在。项目应对策略突出优势，强力推广以区域客源为重点，大力吸纳打造区域首屈指的高品质住宅，以建筑品质与生态环境占领市场引入大中型便民型特色型商业，弥补区域商业不足，满足居民所需控制好入市时间及推盘进度，最大限度减小来自周边楼盘的竞争压力第三部分项目定位及项目规划设计客户定位主题定位二价格定位三形象定位四定位的精准与否，直接决定项目。
3、和居民生活水平的提高，提供了项目发展机会。通过整体规划和产品设计,提升项目品质。利用城市西扩契机,提升区域认知度,聚集人气。以交通组织建设规划环境营造规避地块劣势和周边环境影响。行业竞争大，西乡塘周围楼盘众多，对新起楼盘造成很大的威胁。国家政策的影响，国家政策比较支持保障房和经济房，而相对高级豪宅有政策方面的限制。未来若干年内西乡塘的房地产市场趋势并不明朗，宏观调控的影率的背景下长期保持低利率，今年月日本同比下滑.，物价已连续个月下滑，通货膨胀风险暂时得以排除，所以日本没有打算在美国加息之前加息。宏观经济发展形势全国经济发展形势首先，今年世界经济复苏前景更加暗淡，欧洲债务危机导致欧盟出现衰退是主要原因。国际货币基金组织世界银行和联合国等国际组织致认可，今年欧元区经济可能从去年的.降至.的负增长，美国经济预计增长.和去年持平，日本稍有起色。
4、动有序运作行列式园林景观视线轴设计，以建筑群体行列创造灵活多变的环境空间人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。规划设计原则独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景组团水景水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。更多的广场和绿化析项目地处南宁市新的经济中心相思湖核心区域旁，大学城中心腹地，与毗邻西乡塘客运站西乡塘城区政府新址广西民族大学相思湖学院广西农业职业技术学院南宁高级技工学校南宁市委党校广西工商职业技术学院广西艺术学院南宁八中新校区，文化气息十分浓厚。未来周边的规划十分完善，农贸市场图书馆大型商超妇女儿童活动中心中心小学星级酒店医院电影院轻轨站公交站应俱全，衣食住行面面俱到，生活更和谐！项目分析区位优势该。
5、合当前及未来的市场需求，提升卖点。如阳光电梯厅空中内庭院大阳台和飘窗等。采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。建筑户型特点依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲简约的建筑风格，将新古典美学的精细质感厚重和美感充分体现。建筑风格及立面特点建筑户型特色细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。充分考虑南宁的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨明卫，提高生活品质。住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如阳光电梯厅空中内庭院大阳台和飘窗等。采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。建筑风格及立面特点第四部分项目建设施工进度及管理项目的开发期项目的实施安排二项目实施过程控制措施三我们将。
6、的成败！五六品质定位竞争定位客户定位钟爱于相思湖片区居住环境人居品牌的购房群体追求货币保值的投资市场当地居民更换旧房的购房群周边学校的教职工。全南宁市的白领阶层和公务员，以及些外来经商者。少部分大学毕业生主题定位走进亲情建筑享受温暖生活有种记忆，越远越清晰有种情感，越久越醇厚。雅筑乐.万平方米情感小城，雅筑乐集团倾情运营。价格定位住宅均价元商业网点均价元车位均价万元个竞争定位骋望领尚松均价元平方米同人学府大道均价元平方米中房新天地均价元平方米形象定位项目整体采用建筑风格为美式风格,注重建筑细节,有古典情怀,外观简洁大方,具有内敛质朴,自然深沉的生活特质。规划设计原则项目结构和布局二项目规划图三建筑户型特色四项目的规划，直接决定项目的成败！五六项目规划设计挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚。
7、目主体完工年月，号楼公共停车场建设主体完工年月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。项目进度控制措施建立项目实施进度报表派出常驻人员，现场进行检查定期召开现场会议。项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第预防为主用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用专项管理单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金要建立健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。项目实施过程控制措施第五部分项目投资与收益项目的投资与收益重要环节，具体运算在报告中，不做详细运算项目建设内容本项目总占地面积.平方米，总建筑面积为万平方米，建设总容积率为.，建。
8、设密度为.,绿化率.，建设内容为栋高层及小高层电梯住宅房其中住宅面积.万平方米，商铺面积为.万平方米，地上及地下停车场面积万平方米。项目分三个周期建成，三个周期建筑比例按总建筑面积的.，总周期长.年。以下表格是二三期各占的建筑比列项目建设内容项目建设内容资金筹措计划表项目投资估算表总投资计划表总投资计划表销售收入的估算本项目建成后，地上部分拟全部进行出售，销售收入主要为住宅地下和商业用房的售收入。项目分二三期销售根据前文研究结果，对项目绿化率，装修标准毛胚价格组合均价仍为元户型设计三房平方米楼盘点评位于南宁市西乡塘区相思湖东侧南面邕江，西临相思湖江湖的生态景观举步可达。区域房地产市场分析区域重点住宅楼盘分析中房.新天地地理位置西乡塘区相思湖新区西宁路号开发规模项目总建筑面积平方米绿化率，容积率.。装修标准毛胚价格组合起价元平米均价元平米。
9、开放的空间。小区内曲径通幽步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积项目结构和布局项目规划设计图建筑规划建筑类型小高层高层建筑布局行列式布局建筑风格美式风格配套公建会所道路规划根据建筑布局形式设计道路线车库位置地上地下车库绿化规划建筑景观设计采用西方简欧风格，内部附有凉亭水景以及长廊游泳池绿化率项目规划设计细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。充分考虑南宁的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨明卫，提高生活品质。住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。户型设计新颖，增加品位空间，符。
10、结合企业的销售价格及销售面积说明如下可售面积本项目可销售总建筑面积为万平方米。销售均价根据市场分析结果，具体见下表。收入预测根据以上销售面积及价格，项目总销售收入测算结果为万元。销售收入的估算销售收入的估算销售收入的估算销售收入的估算研究结论及建议本报告描述了项目现状和规划利用条件，并在此基础上进行了成本估算和收益估算。按目前的规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为.年，回收期为.年。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为报告中的各种估算及预测都基于当前时点的社会经济情况作出，在未来发生变动时，本报告所得结论可能会产生较大误差，开发成本应以最终实际发生的投入为准经计算，本项目预计开发建设总成本费用约.万元，此时，利润总额为.万元，所得税为万元，税后利润为.万元。根据房地产开发项目平均收益率水。
11、项目靠近大学东路,大学路沿线带,临主干道,交通方便,位于西乡塘大学城范围内,集中包括广西民族大学在内的三十多所大中专学校,新区政府行政中心,行政办公与商业消费,文化优势临大学城,是南宁市乃至全广西学府所在地,有利于提高楼盘的文化品位,并可吸纳学区范围内的住房消费人群,文化底蕴丰富.价格优势地块地价便宜，为住宅提供了较低建设成本较低.项目位于偏远的郊区，西乡塘区域又属于南宁市经济较差地区。周边消费低。项目用地周边农民房子等多数建于年代,低矮陈旧杂乱形象较差且短期未能彻底改变,近年内会给项目形象带来负面影响。市政配套正在建设西乡塘新行政中心均在建设中,尚未全面实施,人气不足。区域消费能力有限本区域整体经济不高,消费能力受限。项目分析南宁市地铁号线和西乡塘车站的建立，将改变本项目周边的交通状况和人流流向，有利于本项目人流聚集。随着南宁经济发展。
12、户型设计号楼单元少量景观单位在售，户型为平方米的两房房。号楼单元两梯三户大户型楼盘点评项目是西乡塘片区的第个江景房，具有较高的观景优势，项目推广主题就是以绿色为主，以项目超观景优势来冲击市场客群。片区项目情况总结由于目前片区内以工业型定位为主，片区内的新开盘项目不多，土地供应渠道狭窄，项目规模较小，整体房地产档次偏低，商品化楼盘消费者来源较狭窄，绝大多数是区内或区域附近的高收入人群，以武钢等国有大中型企业的科处以上干部高校教师私营企业老板以及与武钢生意来往密切的公司高层人士为主。但是近期些新开项目从定位和产品细节上都有较大的改观，如以上楼盘洪福美邻和青扬六合等都是片区新开发楼盘的代表性楼盘，给予房地产市场带来了新鲜的气息，也成为片区房地产开发的市场风向标。总结虽然国际市场不景光，但是南宁的经济的发展还是上升状态。区域市场虽然有竞争，但是。
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雅筑乐集团房地产项目定位可行性研究报告(ppt56页)（最终版）