1、营状况开业初经营较好，目前效果较差较好商铺价格确定从上表我们可以看出，项目所在新牌坊社区商铺价格在近几年处于相对稳定水平和参考要素较少，我们结合市场情况进行经验取值。如龙湖西院在年的商铺销售价格为元，而水晶郦城商铺在规划设计和面积控制上面得到了进步优化之后，价格变化仍然微小。但是，考虑到未来几年项目所在区域市政配套更加完善，入住人口规模更大，居住氛围更浓郁，因此，我们确定片区商铺销售均价中上水平为本项目的预期销售价格，即为元。劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页第第五五章章项项目目经经济济测测算算表基本参数设置序号指标名称计量单位数值设置土地来源拍卖，其它最高容积率建筑密度不大于绿地率不小于建设。
2、积计算平方米元平方米总建筑面积防雷施工监审费估算项白蚁防治费估算项劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页人防费按住宅建筑面积核算平方米住宅建面元平米三工程费用施工用水用电估算项施工用电配电房土建及变压器安装及施工用水水头过户等费用合计，施工实际情况可能有所增加三通平平基土石方工程量估算立方米元平米万平米土建结构工程按总建筑面积平方米土建单价元平米总建筑面积建筑装饰参考同类项目取值，为元平方米平方米装饰单价总建筑面积水电安装参考同类项目取值，为元平方米平方米水电单价总建筑面积消防工程估算项此项成本主要为车库消防系统及住宅消火栓系统费用弱电系统估算户元户总户数机电设备估算项此项主要为车库会所防排烟系统及。
3、可行性研究报告第页共页表六项目开发现金流量计划表序号项目名称全年累计万元第季度第季度第季度第季度现金流入销售收入现金流出开发投资净现金流量净现金流量累计承上表序号项目名称全年累计万元第季度第季度第季度第季度现金流入销售收入现金流出开发投资净现金流量净现金流量累计承上表序号项目名称全年累计万元第季度第季度第季度第季度现金流入销售收入现金流出开发投资净现金流量净现金流量累计备注以上现金流量的计算中，假定应计入开发投资项目中的地价已全部付清，不在此流量表中体现。依据项目规模，设定项目分为两期开发，项目整体开发周期为三年，销售周期为两年，制定以上现金流计划。劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页表七敏感性分。
4、除样板房抵价出售之收入部分套共套，每套含装修布饰家具共万元，半计入折旧销售代理费按销售总金额计算元总销售额开发管理费开发周期按月算月月万月五税费营业税及附加按销售总金额计算元建筑面积测量费按总建筑面积平方米元平米总建筑面积教育附加费按总建筑面积估算平方米元平米总建筑面积合同登记费按每户元计户产权交易费按销售总金额计算元六利息利息假定地价已付清，贷款总额为二三年按年利率均衡投入，年率按估算。七不可预见费不可预见费按直接费计元直接费间接费为后四五六七项费用的加和。总造价为直接费间接费劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页表五每季度成本支出现金流量表序号费用名称造价或费用万元每度成本支出现金流量统计季度季。
5、产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页中低档住宅加新花园江洲实业层均价年初新城丽都新城地产万万小高层高层二期户二期劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页年住宅类物业整体均价水平预测元价格增幅预测方法及计算公式运用说明尽管去年我市近几年我市房价出现大幅上涨趋势，但纵观我市近四年总体房价涨幅，其波动是比较平稳的，故可采用元线性回归法预测我市年和年房价涨幅计算模型为公式式中为样本数量为因变量，代表不同时间相应的价格为自变量，代表时间为未知常数，我们可以采用历史数据，用最小二乘法可以求出公式公式近四年我市住宅价格变化情况年份商品房销售价格元年年年年商品房价格增幅预测为了便于计算，我们将近四年分别设为。
6、发电机组费用电梯设备小高层配置台电梯，高层配置三台电梯台万台电梯数量给水管网估算项雨污水管估算项污水处理估算项电管网开闭所个，配电房个项气管网户元户总户数道路网项园林景观按绿化面积平方米元平方米环境景观面积中央会所按元平米计装修及设备费平方米平米元平米游泳池按元平米计设平方米平米元劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页备及装修费平米幼儿园按元平米计装修费不含运营设备及家具平方米平米元平米管理用房按元平米计装修费平方米平米元平米配电等设备用房按元平米计装修费平方米平米元平米直接费为前二三项费用的加和。四管理费广告宣传费按销售总金额计算元总销售额售房部及示范环境参考同类项目取值实地样板房折旧实际支出中应。
7、月土地价格万元建设用地面积平米营业税率及附加教育及附加税率所得税率经营资金利率短期借贷款利率土地契税税率计算楼面造价方式分母含公建面积分母不含公建面积劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页表二基本数据核算不同经济指标下的建筑面积核算住宅商铺会所幼儿园停车库其它报建总建筑面积合计平米实际总建筑面积合计平米地下部分计算容积率的建筑面积平米容积率按照核算地下地上容积率按照核算地下地上地下部分不计容积率的建筑面积平米容积率按照核算地下地上容积率按照核算地下地上备注地下部分计容积率指地下车库高于米层高部分，均计入总建筑面积。地下部分不计容积率指地下建筑部分不计入总建筑面积。停车位数量按照每平米住宅面积设置个停。
8、车位计算。其中为地下停车库，为地面停车位。每个地下车位按平米个，计算建筑面积。其它指管理用房平米及配电等设备用房平米。劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页表三销售收入统计序号物业性质销售模式建面单价元平米套内单价元平米建筑面积套内面积可售套数套销售收入万元可实现总销售收入万元住宅按套内面积商铺按套内面积地下车库按建筑面积公共建筑合计备注表中总销售收入为项实现销售率的总销售收入。可实现总销售收入指在年内按住宅销售，车库保留，商铺实现销售计算。劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页表四开发成本计算表序号费用名称计算方法计量单位工程量单价或费率楼面造价元平米造价或费用万元计算公式或。
9、档家庭月收入元月，月还款能力为元月万水晶郦城财富中心方向二中档家庭月收入元月，月还款能力为元月万东和春天清迈阳光劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页不同档次定位下的售价估算距离项目米范围内物业价格情况调查物业档次项目开发商占地建面建筑形态总户数容积率绿化率价格元开盘时间销售率平均容积率平均价格高档天湖美镇金科集团亩万多层花园洋房别墅小高层近户二期枫林秀水欧瑞置业多层联排户多层联排总体中高档住宅水晶郦城佳辰经济亩万层约户均价总体财富中心香江国际亩万层期均价中央美地东原地产亩万层户均价人和天地友诚水电亩万层跃层二期中档住宅清迈阳光北部新城建设栋小高层期户东和春天东和物业万万高层户二期二期劲力实业纬联地。
10、个数字，则年对应的数字即为，计算得下表年份劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页总计，将上列数据分别代入公式及公式则则，由此可求得年我市商品房价格为元。则年我市商品房价格比年增幅为不同档次定位下的住宅售价估算年新牌坊区域各档次住宅房价预测为高档住宅价格元中高档住宅价格元中档住宅价格元中低档住宅价格元商铺价格测算项目附近商铺情况览表项目水晶郦城龙湖西院人和天地开发商佳辰经济龙湖置业友诚水电地理位置项目旁龙湖西路号新南路号形式小区外围独立商铺底层商铺底层商铺规划楼层层楼部分层楼层楼开间米进深米劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页单位面积总价范围万元主力价格元销售率目前租金元月经。
11、度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度建筑规划方案设计费初设及施工图样板房及售楼部设计费环境设计费市政配套费规划管理费环境评估报告书可行性研究报告书招投标费用工程质量监督费工程监理费施工图审查费防雷施工监审费白蚁防治费人防费施工用水用电三通平土建结构工程建筑装饰水电安装消防工程弱电系统机电设备劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项目可行性研究报告第页共页电梯设备给水管网雨污水管污水处理电管网气管网道路网园林景观中央会所游泳池幼儿园管理用房配电等设备用房广告宣传费售房部及示范环境实地样板房折旧销售代理费开发管理费营业税及附加建筑面积测量费教育附加费合同登记费产权交易费利息不可预见费累计劲力实业纬联地产劲力实业•北部新区项。
12、明征地拆迁补偿费征地费拍卖价土地契税土地登记公证费地价为估算平方米按万亩当前同区域地价估算二勘察设计和前期费用建筑规划方案设计费按总建筑面积平方米总建筑面积元平米初设及施工图按总建筑面积平方米总建筑面积元平米样板房及售楼部设计费售楼部面积按平米计算，样板房面积共套共平米计算平方米平米元平米环境设计费按绿化面积平方米绿化面积元平米市政配套费按总建筑面积平方米总建筑面积元平米规划管理费按政府规定取值项框架结构政府标准取值元平方米总建筑面积环境评估报告书估算项可行性研究报告书按实际支付费用取值项招投标费用委托代理费招管理费元工程费用万元工程质量监督费按行业标准计算项工程造价工程监理费按行业标准计算项工程造价施工图审查费按总建筑。
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重庆北部新区项目可行性研究报告（最终版）