1、域调研情况，区域内已有大大小小多家餐饮商户，主要集中在望京新城和最早建设的花家地区域，已经形成了以望京新城和花家地的两大餐饮美食圈，从所调研的数据分析，区域内主要的餐饮菜系有韩餐川菜东北菜中西快餐等。从区域内餐饮商户数量统计情况来看，韩式料理商户数量居多，整个区域韩式料理店不下家，在望京西园三区四区入驻的韩籍人士居住数量最多，韩式料理也多在这个区域分布，本项目与望京西园三区四区相距不远，周边韩式料理店也有将近家，从调研资料统计，周边川菜约有家左右，东北菜约家，中西式快餐已超过家。从经营档次看，项目周边不乏中高档项目，望京区域大型科技园区位于项目东北侧，以产业发展为核心的商务型消费需求较大，对消费场所的经营档次也较高。
2、寓底商商务配套等待定租售均可博泰国际公寓底商散售，电器餐饮等均价上京新航线底商，另有栋层住宅底商餐饮楼社区配套餐饮等，具体规待定栋商业楼临近本项餐饮楼划待定目西侧澳洲康都住宅底商商业楼社区商业配套均价独栋商业已整售东湖湾公建约，商业待定待定待定待定期年底交用从上表可以看出，本项目周边未来商业放量大致分为两类，类是丽景新贵旺角广场等商业项目，另类是博泰国际博雅国际中心的公寓底商和上京新航线澳洲康都东湖湾等住宅项目底商。丽景新贵项目商业部分规划总建筑面积约万平方米，其中，拟引进的主力商户家乐福占万平方米左右。由于其本身超市卖场的业态定位与本项目有定差异，因此未来与本项目并非直接竞争关系，尽管两项目相隔的广顺北大街对人流。
3、究范围本案交通状况分析本案周边住宅状况分析项项目目定定位位及及可可行行性性研研究究四市场初步定位业态定位租售价格定位终端客户定位五项目操作性分析市场面分析技术面分析经济面分析六经济模型部分成本部分核算额度比例核算租赁现金流分析静态租赁现金流分析动态项目租售同步操作现金流状况七可行性分析结论项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。按照北京市政府对望京地区“城市副中心”的定位，以及年北京市政府数单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。也不足够支撑。
4、心筒的影响略显零散，因此后期分大块散租的可能性较大，做大面积零售业态的可能性较小。澳洲康都上京新航线以及东湖湾项目均为未来住宅项目的商业配套。其中，澳洲康都和上京新航线的商业定位为社区配套，其底商部分散售，独栋商业综合楼整售，未来经营偏重于餐饮方向。东湖湾项目尚在规划中，预计将有定的商业放量。但与本项目相比，东湖湾项目地理位置稍偏，且入市时间较晚，故对本项目的影响减弱。综合周边项目特点，本项目应以自身商业为着眼点，参考周边商业规划，形成区域商业的区域规模效应，从而打造区域的商业中心。项目周边配套状况分析学校医院邮局银行等配套设施可以客观地反映个区域的状况，下面，通过对本项目区域内的配套设施的研究，挖掘对本案产生影响。
5、研究区域内规划用地主要有上京公寓住皇城和丽景新贵等项目，未来，将有超过万的面积在市场投放，将会为本项目所在区域引入较大数量的中高档消费人群，对本案后期的运营较为有利。项目周边商业状况分析大体量商业状况由于本项目体量较大，所以我们通过对周边项目大体量商业的研究，我们可以了解到商业分布状况区域消费人群的消费取向各种业态的市场放量及对本项目的影响。这样，可以有利于本项目在业态选择上的取舍搭配，提升自身风险抗性。区域大型商业统计表名称体量博雅国际顺天府超市家乐福规划苏宁电器华润超市望角广场大中电器京客隆鑫隆小商品城望京建材大世界南湖综合市场区域大型商业分布从研究区域已知商业状况来看，主要有百货综合超市购物中心和专业市场等业。
6、有定阻隔，但仍可考虑利用家乐福的品牌效应吸引人流到达望京北端，从而提升该地段的商业氛围。旺角广场位于本项目西南侧，与本项目相距两个街区，经由湖光北街和广顺北大街可方便到达。该项目定位为时尚精品购物，但从其铺位划分来看，除大面积的家电和餐饮业态外，其余面积仍是市场类商业物业。再加上旺角广场所在区域为望京已成熟的大众化商业集中区，周边物业的档次也间接制约了旺角广场项目档次的提升。博雅国际中心和博泰国际均为商务公寓的底商物业。前者位于本项目北侧临近北五环，最初以均价万元进行销售，后停售待租，拟做商务配套商业，但直到现在最终方案仍未确定。该商业面积较小，对本项目影响不大。博泰国际万余平米商业位于本项目的南侧，其物业结构受核。
7、要求，受这些因素影响，本项目周边餐饮类档次相对较高，其中有较高档次和经营特色的韩式料理商户有商户名称地理位置人均消费元萨拉伯尔南湖东园中福层海棠花利泽中二路号故乡山川望京新城楼层全州馆韩国料理望京新城楼层瓦房望京新城美食城层北昌豆腐西园四区楼层从对周边餐饮商户调研得知，目前，在本区域经营情况最好的是餐饮业态，餐饮类商业有消费需求仍处于较旺盛的状态，区域内餐饮消费存在定的市场发展空间。项目周边餐饮分布情况项目周边休闲娱乐业态发展状况分析望京作为居住组团，其拥有着大量的人口基数，而他们在此居住的同时，对娱乐等功能性业态有着较大的需求，同时也反映出了区域的成熟度。下面，通过对区域内娱乐业态的分析，为本案商业的定位提供相。
8、应的参考资料。项目周边休闲娱乐业态分布图区域内休闲娱乐项目主要有如酒吧茶楼咖啡健身房高尔夫俱乐部围棋会馆等业态，知名品牌较多，其中已知进驻国内的健身品牌商户都已进驻望京区域，如中体倍力健身张贝健身青鸟健身奇迹健身浩沙健身等。其他类型的品牌商户有星巴克咖啡上岛咖啡乐豪思咖啡张元茶庄等。但在本区域已知的娱乐业态品牌商户进驻较少，大型有歌厅盛江桑拿城七甲山练歌场等，由于区域以韩日人士为主流消费群，消费特性明显，不少娱乐休闲业态有较强的个性化文化特色，位于新城西园三区的足球酒吧就是主题性较强的酒吧商户，这些商户经营状况较好，消费主流以韩日籍人士居多，商务型消费也占较大比例。从本项目区域内的休闲娱乐类业态发展状况分析，该类业。
9、,!!!!,可数名词单数主语谓语!!主语谓语!!,七!，可数名词单数主语谓语!!主语谓语!!,!，二!,三,四五六,燕莎友谊商城广顺北大地小区朝阳北四环东路望京明苑广顺北大街与宏泰西路交汇处区域现有住宅分布从研究区域内的数据统计中我们可以看出，本项目周边区域的住宅市场供应量有万左右，人口有人按每百平米人次计算加上传统居住区，如南湖东园南湖中园望京西园等项目，预计其研究区域现有人口数量将在人左右。从房屋的销售均价中我们可以看出，现有住宅的均价普遍维持在元左右的范围之内其中包括较多旧有住宅，并且有逐步上扬的趋势。而从望京区范围内的住宅售价来看目前均价多在元以上，所以初步判定研究区域内的常住人口消费力相对有限。目前，本案。
10、态，市场分布较为分散。目前，只有南湖北路与湖光北街的交汇口处商业发展较为成熟，有着定的影响力，而区域内商业街的发展较为不足，这对本项目而言较为有利。本案项目周边餐饮娱乐业态发展状况分析望京作为北京目前最大的居住组团，其所承载的餐饮功能不言而喻，大量居住人口的存在使得望京对餐饮娱乐业态消费有着旺盛的需求。本项目位于望京北部新城区域，与产业园区相邻，通过对周边区域的餐饮娱乐业发展状况调研分析，可以客观地反映出区域的人口状况和商业成熟度，而且还可以为本项目在后期的餐饮娱乐商户的引入提供相应数据支持。在对这两方面进行分析时，我们将着重针对业态的经营情况类别商户数量经营档次这四个方面做详细说明。项目周边餐饮业发展状况从对区。
11、的因素，并加以分析，为本案商业发展提供相应的资料。项目周边配套设施状况学校北京陈经纶分校东园中学南湖中园小学南湖东园小学幼儿园北京市第八十中学望京求实职业学校首都师范大学附属实验小学望馨园小学韩国国际学校医疗北亚医院北京惠兰医院南湖东园社区服务站金象大药房望京大药房银行中信银行农村信用社工商银行农业银行中国银行邮局望京西园邮政所其它北京老年活动中心项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京区域规划望京区域环境发展趋势望京产业发展布局望京区域写字楼物业状况及分布望京地区交通状况总体分析人口状况分析二区域商业市场环境分析区域商业市场发展历程区域商业市场现状分析区域商业市场未来发展趋势三本项目周边的状况分析项目区位及研。
12、态商户经营仍处于发展阶段，业态业种相对单，缺乏大型集中型的娱乐设施。这也反映出，之前区域所建设的楼盘如南湖东园望京西园望京花园及花家地等小区，主要重视居住功能，娱乐消费有着较大的外流现象，对本项目而言未来发展此类业态十分有利。市场潜力较大。项目周边未来商业放量分析本项目正处于地块阶段，区域内潜在的商业放量，对本案后期的运营将有着较大的影响。因此，将就未来本项目周边的主要商业放量加以归纳分析，以便于参考借鉴提升本案在后期的抗风险性。图表项目周边未来商业供应项目名称商业规模物业结构商业规划租售价格备注丽景新贵商业主力商户家乐福占万待定旺角广场商业时尚购物商品市场小铺位元大面积元只租不售，出租情况较好博雅国际中心写字楼公。
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