1、手续。待立项手续办妥，再进入可行性研究阶段。对于需要在获取土地之后办理政府立项手续的，同样由报批报建专员在获取土地之后负责办理。项目可行性研究项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，最终形成项目可行性研究报告。项目发展专员首先将专项汇报会上的意见汇总，根据项目情况，对于新开发大型项目，可向公司申请成立项目可研小组，并制订可行性研究计划，该计划需包含各相应工作的责任部门责任人达到效果和时间要求，并根据时间节点列出甘特图，发相关部门。项目发展专员根据可行性研究计划，组织完成如下工作组织公司各相关部门对项目进行现场勘察项目发展部进步完善项目背景调研，包括项目获得方式的流程土地方资信情况项目所在区域的环境和配套区域规划和未来发展趋势等营销部代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订项目初步定位建议营销部根据初步定位建议确定后形成新项目初步市场定。
2、取得土地需要注意的问题主要指标测算预测直接建造成本不包括地价售价投资收益分析参考以下格式注代表起拍价或投标底价，若没有底价代表略低于可能最低中标价代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性或重要性变化值，例如万元，变化值不宜过大。根据需要，可增加如下测算注代表可接受的销售净利率销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。二竞争对手分析主要背景，控股股东情况总资产净资产净利润每股利润资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本操作水平，主要开发的项目参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。三制定策略分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。销售净利率在时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。把握以微弱优势取得土地使用权开发权的原则。四资金筹措短。
3、期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人风险控制部秘书处项目发展部代理公司营销部设计部工程部成本管理部财务部分管副总总裁董事会董事长项目拓展及论证管理流程公司战略规划基础研究信息归档土地储备计划土地信息收集土地信息库归档初步判断审核对符合公司发展的土地信息，通过土地信息采集表的形式提交审核项目初步接触项目背景调查初步定位经济测算形成立项建议书与设计部营销部沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由成本管理部提交各种形式产品含基本配套的成本数据，作为初步经济测算的依据部门内部审议后，以新项目发展报告的形式提请公司管理层审议。必要时，可要求专业部门参加判断操作方式是否可行提供法律意见审核批准重新调整或放弃是否需先进行政府立项政府立项部分项目需先进行政府立项，其余项目需在获取土地之后办理政府立项手续成立项目可研小组适用于大型开发项目组。
4、场占有率。热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征客户的购买偏好购买关注的要素重点楼盘描述二需要完成新城市发展及房地产市场调研报告报告格式及内容另附成本估算表成本项目总成本万元单位成本元参考项目单位成本说明土地获得价款政府地价及市政配套合作款项红线外市政配套拆迁补偿费二开发前期准备费勘察设计费报批报建费三通平费临时设施费三主体建筑工程费基础工程结构及粗装修门窗工程附件有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文权证等。按照成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法从预算角度，依照当地相关政府政策法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意在规划设计高品质要求下，可能比行业般成本水平增加的因素。根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是贯而终的，不同。
5、销部营销策划主管配合进行初步项目定位工作，初步项目定位至少需包含以下内容项目的档次主要客户群。项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额售价。项目发展专员可根据项目的特殊性与否，进行后续处理常规项目，易于规划的可与设计部营销部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由成本管理部提交各种形式产品含基本配套的成本数据，作为初步经济测算的依据。特殊地形或包含特殊配套的项目可将项目资料和初步产品定位交由设计部做出规划设计草案，交成本管理部做出建安成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。项目发展专员根据项目情况，做出初步经济测算结果。项目发展专员综合初步接触土地项目后确定的土地获取操作方式，形成简易的新项目发展报告，经部门内部评审后，申请召开公司专项汇报会。专项汇报会是由公司管理层参加，判断项目能否确定并。
6、集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时定提供融资服务的协议。第十部分在新城市开发需要补充的内容市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况近三到五年商品住宅市场发展状况开工面积竣工面积销售面积销售额。量值描述市场状况当年市场主要指标土地批租量开工量竣工量销售量销售额供需比个人购房比例平均售价个人信贷额度占销售额比例。各类型产品的市场特征价位区分各档次市场比例发展趋势产品特征分布区域等。各行政区市场比较量值描述土地批租量开工量竣工量销售量各种档次楼盘的销售比重平均价格等。各区商品住宅分布特征供应量销售量变化和发展趋势等。当地城市近中期规划发展方向描述城市发展规划功能布局基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。主要发展商情况发展商实力企业性质开发水平前名发展商最近年的开工量竣工量销售量销售额销售率。
7、位建议，交由公司设计部进行概念设计设计部根据先期对现场勘察地块的地形地貌及周边环境进行项目规划的分析，组织概念设计，形成概念设计方案，结合新项目初步市场定位建议，形成新项目可行性论证规划草案指标说明工程部进行工程技术分析成本管理部根据审核后的规划草案新项目可行性论证规划草案指标说明和工程技术分析，进行建安成本测算同时营销部制订销售初步计划财务部根据规划成本销售计划等信息，完成经济效益预测分析，进行新项目经济指标测算。项目发展部最终组织各方面材料，形成项目可行性报告，申请召开公司新项目可行性论证决策评审会。对于小型项目，可由项目发展部完成上述可研过程活动，包括调研产品定位各项分析和测算，形成项目可行性报告，申请召开公司新项目可行性论证决策评审会。决策评审公司新项目听证会由项目发展部组织，公司董事会成员参加，听取项目发展专员对项目可行性研究。
8、汇报并进行讨论。若项目未获评审通过，项目发展专员则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目，并由项目发展专员将全部资料收集归档，纳入信息库。踪。若项目获评审通过，则需上报公司董事长批准。审批通过后，即可进入开发阶段。项目发展部负责按照项目评审会通过的项目合作条件，进行项目获取的实施和跟项目获取项目获取的方式，通常有两种政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续二级市场，包括直接土地转让股权转让楼花转让三种。无论通过何种方式，公司合法地获得项目土地的开发权力后，秘书处立即根据可行性研究的情况，按照计划管理流程的要求，组织制定项目开发总体控制计划，上报公司管理层审批。项目发展部组织将项目拓展相关资料整理后移交至秘书处存档。支持性文件市场研究作业指引项目可行性研究报告资金的需求缺口及融资途径。启动资金及启动时占用资金内容资金占用峰值实。
9、据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，会议由项目发展专员记录并存档。通过初步判断，对符合公司土地储备计划的土地信息通过土地信息采集表的形式将土地情况向公司分管副总汇报，经审核通过后进入发展项目确定阶段如未通过，则由项目发展专员存入土地信息库。此后由项目发展专员对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。发展项目确定对分管副总审核通过的拟开发目标项目，项目发展专员按统格式及时填制每周的新项目发展进度通报，汇总上报部门负责人和公司分管副总。项目发展专员根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请风险控制部法务专员提供意见，最终做出项目用地法律风险的判断。项目发展专员对项目实地勘察和周边市场的简易调查，形成相应报告。项目发展部根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位必要时可由营。
10、入可行性研究程序的评审会议，根据需要也可加入公司其他专业部门人员参加。会议事项包括准备新项目发展报告包括项目简介周边环境和市场介绍未来发展趋势和市场定位合作方式及风险分析设计要点和相应成本分析公司策略和开发周期经济效益测算等。项目发展专员需提前将新项目发展报告发给与会人员，为保密起见，土地情况和重要谈判条件可以不涉及。项目发展专员根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前通知。会议首先由项目发展专员做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见。公司总裁最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。项目经评审确定后，进入可行性研究阶段未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。对于评审通过的项目中，如果需要先到政府立项的，由项目发展部报批报建专员负责办理政府立。
11、的成本项目要运用最恰当最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健些。可参照下面表格公共部位精装修室内精装修室内水电气暖室内设备及安装室内智能化系统四红线内市政工程费室外给排水系统室外采暖系统室外燃气系统室外高低压系统室外消防系统室外智能化系统五园林环境费环境设计费绿化建设费建筑小品费道路广场建造围墙建造费室外照明费室外背景音乐室外零星工程六公共配套设施费游泳池会所幼儿园学校儿童游乐设施商业设施其他七开发间接费工程管理费营销费用资本化利息物业管理完善费合计说明成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类参考项目可选择集团内外的项目，其标准为已竣工的项目具有最大可比性现金流量预测表欲签定的意向书和合同文本新城市开发的市场调研报告项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期批准。
12、现金正流入时间资金占用月平均额第七部分管理资源配置二三机构设置是否需要成立法人公司项目公司主要部门设置。人力资源需求启动项目对各专业部门人员的需求，具体人数重点是专业经理。人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径调动招聘培训等。第八部分综合分析与建议优势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合公司发展思路等方面论述。二劣势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合公司发展思路等方面论述。三机会从市场机会提高市场占有率树立品牌形象地区性优惠政策城市发展规划宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四结论和建议经济指标﹒﹒﹒楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价﹒﹒﹒第九部分竟拍和投标方式。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
万科集团公司企业项目拓展管理流程管理资料_制度汇编