1、年房地产市场趋势预测区域房地产住宅市场研究项目所处房地产板块市场特征分析城东板块环境资源优越，区域高端居住形象明显城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻项目区域主要竞争项目分析主要在售竞争项目览表后续市场供应预测重点竞争个案分析项目区域置业者分析项目区域主要二手房情况分析项目区域精选二手房源概况项目区域二手房市场分析项目开发经营分析及销售价格预判项目综合分析分析项目销售价格预判建筑类型销售价格建议风险分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！定性分析政策风险区位竞争风险行业市场竞争风险技术风险国际风险经营风险预警机制风险项目开发经营策略及投资估算假设预算开发方案假设预算开发方案二结论与建议项目综合评价结论项目背景报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评。
2、片东东面为友谊河，河边坡岸景观已做好，水体水质较好，但缺少特色和维护南南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆总参南京干休所接待处正在经营中西西面南端现有加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临北地块北面现为南京总参干休所小区基地资源评估表结论地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之四方新村，人员复杂外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安环境般。外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对。
3、高端消费类型。项目区域主要二手房情况分析项目区域精选二手房源概况楼盘名称年代楼层装修情况面积总价元单价元城开家园毛坯万大地豪庭精装万御水湾花园毛坯万银城东苑毛坯万清新家园精装万老友记公寓精装万万达江南明珠精装万万达紫金明珠精装万注以上数据采自月日房产网项目区域二手房市场分析项目所在光华路区域跨月牙湖板块和东紫金山板块，房源较充足，但二手交环境的小幅下降，预计会有的下降，即未来项目市场合理定价应在元左右。风险分析定性分析政策风险年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的年，前半年延续年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。中央多次降息降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策。
4、幅减少个百分点。四十个重点城市中，有四分之的城市商品房销售面积同比下降以上。同时，商品房空置面积结束自年下半年以来的负增长，截止月底，商品房空置面积为万平方空气清新，由于靠近钟山风景区和月牙湖地区，因此外出散步休闲也比较方便交通优势紫金南苑的交通情况无论是公交，还是道路情况而言相对于城东板块其他项目还是不错的，通往夫子庙新街口珠江路山西路等方向公交车比较多，附近宽阔的道路和良好的路况给开车出行的人也提供了条件配套齐全步行分钟就可以达到超市银行等，小区内有幼儿园会所，附近的南京九中校区和南京农业大学也带来了定的人文气息，医疗配套有南农附院和南理工附院，应该说可以满足日常生活需求劣势容积率高容积率达到，以后入住率高了会显得拥挤价格定位德基紫金南苑的均价在从期开盘的左右涨到了现在的元，考虑到南京城东紫金山板块普遍均价是元，紫金南苑第次开盘元的。
5、响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源的走势相对较好。元以下的低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升元的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例明显下降而元及以上的城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令元以上高档房在年底出现翘尾。总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。年月份，全市住宅供求比达到，供求关系处于明显的供严重大于求的失衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。年月份以后，在政策刺激和楼盘大幅降价的双重促进下，年年底和年初成交量放大，呈现阶段性回暖。年南京房地产市场政策回顾年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的年，前半年延续年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶。
6、比较差的位置。地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成定影响。根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发条件般，项目价值有待进步挖掘。权比细目优良中等般较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象人工开发项目开发经营环境分析年全国房地产市场回顾年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于年第季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半的城市房价出现下降。年房地产市场运行状况呈现以下六个特征房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。年月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增。
7、估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施的优化提出建议。项目概况地块基本条件基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。地块编号项目四至光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东用地面积亩实际出让面积平方米规划用地性质住宅建筑容积率建筑面积平方米土地交付条件及土地使用权出让年限土地交付条件拆成自然平整外米，同比增加。房地产开发投资意愿下降。受需求市场低迷的影响，年月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为同比负增长。年月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增幅比去年同期减少个百分点房价出现近年来首次下降。年月份大中城市房价出现。
8、近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。从环比看，年大中城市房屋销售价格下降。加大住房保障建设。年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需促进经济平稳较快增长的重要措施之，经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在定的冲击。年国内房地产市场趋势预测商品房屋空置面积会有较大幅度增加。房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。房地产开发企业并购重组将会增加。年年底房价将止跌企稳。虽然国际大环境和国内小环境的经济发展不容乐观，但中国“保增长”的万亿资金投入年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资本等，都对年房价的稳定起到积极作用。预计随着年第季度宏观经济的回暖，房地产市场将有可能在年底真正止跌企稳。南京市房地产市场分析年南京整体市场情况分析成交量全方位大幅萎缩。年。
9、幅降价的刺激下，成交量大幅回升，呈现典型的“降价保量”特征，取得显著的促销成效。城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出“有价无市”的格局。城区市场中，销售形势相对较好的是城南，消化率达到，其他各区的消化率只有左右，位于绝对市中心的城中板块只有。存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。截止年底，全市存量房源按当年的消化速度还需消化个月，因此年销售形势不容乐观。受经济危机导致购买力下降的影响，年成交量是否能在年基础上回升还尚待观察，销售压力和价格压力在年并存。全市各区的销售率，其中浦口江宁河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各区相比，其“上市多卖的多剩的多”，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。受市场调整影。
10、不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。中央多次降息降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了定的作用。现将年南京房地产政策汇总如下国际风险的分析并及时调整监控本项目对长期发展是有利的。经营风险预警机制风险预警机制风险体现在以下两方面处理危险的能力对市场的适应性市场是变化万千的，本案必须在发展期内面对各种市场的突发事件，并根据各种市场的目录项目背景报告编制目的项目概况地块基本条件土地交付条件及土地使用权出让年限项目资源分析基地资源评估表项目开发经营环境分析年全国房地产市场回顾年国内房地产市场趋势预测南京市房地产市场分析年南京整体市场情况分析年南京房地产市场政策回顾年国内宏观环境展望年月份南京房地产市场特征分析。
11、均价销售尚可达到的销售率，但价格提升至元后只销售了多。竞争力产品规划平方米的产品，包括了从两房到四房的所有类型，主力户型为平方米的市场主流产品，客户选择范围大德基紫金南苑从总体上来看在城东紫金山板块具有定竞争力的楼盘，与价格相差不大的仙林地区相比，地理位置相关配套等要好很多，随着区域城建力度加大和配套不断完善，具有较大升值潜力。项目区域置业者分析因为城东板块不包括麒麟镇等准城东片区是公认的高尚居住区，产品多为低密度小区，交通不及城中河西城南等板块方便，因此该区域次置业的客户有以下主要特征主城范围内的成功人士，多有私家车区域内的改善型自住人群投资客目前城东紫金山月牙湖板块客户主要还是集中在市区高端人群和本区域自住人群，来源并不广泛，但随着城市快速交通的发展，该板块客源挖掘潜力较大。客户类型主要为事业单位企业单位中高层领导，私营业主等。
12、市商品住宅累计成交套，与年相比，环比下滑，全市各大区域全方位大幅萎缩，虽然江北江宁及河西新三区市场价格调整的幅度较传统中心高，但仍无法拉升全市成交量。备注消化率余房消化周期均按年成交套数计算。浦口江宁河西新三区主导全市住宅供求的。从房源总量来看，全年排名前三位的浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量的和，累计占全市总量的。从成交量来看，成交套数排名前三位的浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量和，累计占全市总量的。浦口江宁河西新三区年度供应量大在年底价格大幅下调的前提下，虽实现了定的销售，但与年同比浦口江宁河西三区也均下降了。河西江宁浦口新三区销售的消化率达到以上，传统各区消化率城南为首河西江宁浦口新三区的消化率分别为，排名全市前三位。新三区是在年底部分楼盘条件道路水电气等均以现状为准土地使用权出让年限年项目资源分析方向资源照。
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