1、于基准收益率的概率内部收益率小于的概率基准收益率土地价格临界点万元内部收益率期望值内部收益率大于基准收益率的概率内部收益率小于的概率基准收益率土地价格临界点万元内部收益率期望值内部收益率大于基准收益率的概率内部收益率小于的概率基准收益率土地价格临界点万元内部收益率期望值内部收益率大于基准收益率的概率内部收益率小于的概率基准收益率土地价格临界点万元内部收益率期望值内部收益率大于基准收益率的概率内部收益率小于的概率第二章市场调研与产品定位第节筛选产品类型苏园地块地处苏州工业园区金鸡湖畔，拍卖文件规定的规划条件全文摘录如下该地块为居住用地，地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半的用地须用于低层别墅用地。建筑退线建筑退后小区地界建筑须退所有地界米，其中沿界至少米为绿化带，至少米为间距缓冲带，绿化。
2、层建筑不超过层，建筑檐口高度不超过米。多层中高层层数不超过层。绿地绿地率不少于。道路与停车位通车道路路面不小于米，路面两侧至每户基地地界不得少于米作为绿化种植带。非通车道路两侧设不小于米的绿化种植带。停车位每户个小汽车位。出入口小区出入口设于地块南部，出入口宽度米单向双向，出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于米。围墙围墙高度般不得超过米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线致。其它规划设计人防消防环保抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门的意见。服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的具体功能设置详见苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见。除低层别墅外，用作公共活动空。
3、。结论如下当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险很小般情况下基准收益率为宜，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险加大倍，但还可以接受当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，还可以接受当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险较大。综合上述分析，建议以风险分析的结论为主，建议的最高报价万元。土地报价方案计算依据表序号项目名称单位数量技术经济指标指标名称单位数量土地土地面积平方米以亩为单位亩起拍价格万元以亩为案基准收益率土地价格临界点万元利润总额税后利润投资利润率。
4、内不能用做停车场。高层住宅退各边界线不小于米。如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。低层住宅最小建筑退后户基地线主建筑正面米侧面米后面米。停车房正面米侧面米后面米。日照间距日照间距系数低层住宅取，多层住宅取，计算方法应满足苏州工业园区规划管理技术规定的要求。中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。小区建筑密度和每户基地参数小区建筑密度不超过，式住宅每户建筑密度最大不超过。低层住宅每户基地参数式住宅不得小于平方米。半式住宅不得小于平方米。排屋式住宅不得小于平方米中间户和平方米转角户。每户基地面宽式住宅不得小于米。半式住宅不得小于米。排屋式住宅不得小于米中间户和米转角户。场地地坪标高和住宅建筑高度沿主干道场地地坪标高设计不低于米，场地其它地坪标高不低于米黄海高程。低。
5、临界点分析风险分析。土地基本报价方案是取投资售价销售量等参数最可能的取值，设定其不会变化，详见表土地报价方案计算依据。通过财务分析，计算每个报价方案的经济评价指标。本地块起拍价万元，我们按万元起算，每次加价万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了个报价方案。列表打印详见表土地报价基本方案。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上个台阶经济效益降低定幅度，直至出现亏损为止，很直观。每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精神不同，可以有不同的最高限价。建议如下当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议的土地最高报价万。
6、量年至年平均增幅，销售量等于开发量。每年预测的需求量由新的供应量来弥补。产品价格价格涨幅年至年，平均涨幅，年至年，平均涨幅，已超过古城区。由于环金鸡湖优美的环境，多层及中高层商品住宅预计房价将逐步逼近每平方米元，近几年售价仍将会以左右幅度上涨。别墅邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，幢二层别墅只剩套，每平方米元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本般不会低于元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖的苏园地块，虽然尚未开盘，据传别墅价格将定位在元左右，我们认为价位在元之间很有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取元。关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过元之后，多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍价已超过元，因此。
7、个方案多因素变化组合的评价指标。由于多因素变化组合比较多，不可能象基本报价方案样为每个多因素变化组合计算大量的报价方案，所以只能每个多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地价格的临界点。本报告根据专家们对投资售价同时变化的不同意见，计算了个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率计算了个土地价格临界点。分析结果详见表多因素变化土地价格临界点分析。分析认为，本项目的别墅单位造价元和售价元是有较大可能的，建议采用改组合的分析结果，即当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议的土地最高报价万元般情况下基准收益率为宜，建议的土地最高报价万元当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议的土地最高报价万元当企业无土地存量时，。
8、很大的潜力。根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集的制造业和加工业基地。万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表。在年累计可达到万平方米。苏州工业园区自年开始开发，到年用年时间达到万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。需求量统计和预测表单位万平方米年份增幅数量累计价格年份增幅数量累计目前供需状况今年开工面积万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到万平方米左右。开。
9、元般情况下基准收益率为宜，建议的土地最高报价万元当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议的土地最高报价万元当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议的土地最高报价万元当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏损，建议的土地最高报价万元。基准收益率低于可能亏损，报价万元，全部投资内部收益率，将亏损万元。多因素变化土地临界点房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价会在定范围内变化，要将不是很确定的数据确定下来，不同的人存在不同看法是正常不过的。为了解决这个问题，可以针对不同的意见不同的参数取值进行多方案分析，计算出。
10、方案二基准收益率土地价格临界点万元利润总额税后利润投资利润率方案三基准收益率土地价格临界点万元利润总额税后利润投资利润率方案四基准收益率土地价格临界点万元利润总额税后利润投资利润率方案五基准收益率土地价格临界点万元利润总额税后利润投资利润率风险决策指标概率分析表参数指标名称基本方案变化次数变化后数量别墅单位造价元别墅概率多层住宅单位造价元多层住宅概率中高层住宅单位造价元中高层住宅概率汽车车位单位造价元汽车车位概率商业配套单位造价元商业配套概率其它费用变化率别墅出售开盘价元别墅出售概率多层住宅出售开盘价元多层住宅出售概率中高层住宅出售开盘价元中高层住宅出售概率汽车车位出售开盘价元汽车车位出售概率商业配套出售开盘价元商业配套出售概率指标基准收益率土地价格临界点万元内部收益率期望值内部收益率。
11、基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议的土地最高报价万元当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏损，建议的土地最高报价万元。风险决策指标多因素变化临界点分析虽然比基本报价分析前进了步，但还是没有将每个人的看法综合起来，综合的最好方法就是概率分析方法又称风险分析。这种分析才是最高层次上的决策分析。本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。对所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。投资变化的概率分布也是如此操作。根据参数的概率分布计算出土地价格临界点内部收益率期望值达到基准收益率的概率和收益率小于的概率。将参数的概率分布输入土地报价软件，计算全部由计算机完成。计算结果详见表风险决策指标概率分。
12、的架空层的面积至少应达到建筑基地面积的，且不能用作停车等其它用途。阁楼原则上不应设平台。太阳能热水器空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。正式报批设计方案时还应提供新建项目规划批准呈递申请的清单上要求提供的其它文件。由此可见，可以产出的产品有限，用规划条件筛选，最多只能做三种产品沿湖半土地面积必须做别墅，不超过层多层中高层层数不超过层。第二节市场研究主要就苏州工业园区住宅需求与供给进行分析。市场需求预测据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占，城区人占，外地人占。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，年为人，年人，年人，年人，年月人，累计人。园区现有公积金会员人，还有。
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苏园（2002）01号地块土地使用权竞买项目投资立项备案核准融资贷款申报资料