1、推出万方兰卡威国际年推出万方山水誉峰年推出万方纳爱斯年推出万方奥克斯年推出万方滨江金鼎年推出万方达美区年推出万方长房时代城年推出万方万科君捷年月入市，万方世贸铂翠湾年以推剩余货量为主，万方年预计推货量年滨江片区预计推出万方且年下半年为集中放量区。竞争压力非常大,竞争小结项目对比梅溪湖等滨江新城普宅项目，区域景观户型等方面具备较大优势。项目位于长沙滨江板块，是未来双城市核心的西部，但是项目与滨江豪宅及高端综合体对比竞争优势并不明显年项目片区产品库存及放量大，产品面临激烈的豪宅及普宅双重竞争，销售压力较大年片区放量较大，项目地段户型江景资源在非豪宅项目中优势明显,客户分析,区域性极强，河东鲜有客户来河西购房。老长沙人眼里“宁要河东张床，不要河西间房”的观念根深蒂固。项目客户来源客户职业置业目的关注点两室两厅两室两厅三室两厅四室两厅两室。
2、领广深投资客医生教师投资，自住天骄福邸岳麓区，集中在市政府及项目周边拆迁户芙开福区，集中在伍家岭四方坪湖南省其他地州市两室两厅岳麓区，主要是西站生意人和周边居民河东开福区及芙蓉区湖南省其他地州市北京御园两室两厅岳麓区，集中在市政府周边长郡老师项目周边拆迁户麓谷工业园芙蓉区，集中在区政府周边开福区，集中在伍家岭四方坪其他，湖南其他地州市及省外客户向日葵客户来源广，客户来源区域性不突显。来源于河西，主要集中在大学城和枫林路以北区域来源于长沙市其他各区，主要集中在伍家岭四方坪以及芙蓉区天心区靠近桥的成熟地段另有来源于湖南省地华韵城市海岸本单位职工项目周边拆迁户河东五商圈私营业主湘腾城市广场沁园春御院三室两厅岳麓区，集中在桐梓坡路芙蓉区，集中在原有高端社区开福区，集中在伍家岭四方坪地区其他，为其他各区及地级市客户。恒大华府岳麓区，集中在市。
3、推出，完全能得到市场认可。年，市场情况风云莫测，根据市场情况，做针对性的竞品及价格策略。本项目具有滨江豪宅的素质，在市场好，客户充裕的情况下，以滨江豪宅项目作为竞品，截留豪宅客户，以稍低的价格出击，突出项目的差异化，亲民价。我们的竞争对手是滨江新城豪宅！市场不好市场好,达美区长房时代城滨江金鼎奥克斯广场兰卡威国际天骄福邸纳爱斯阳光丽城景秀江山山水誉峰本案已知竞争项目纳爱斯阳光丽城天骄福邸滨江金鼎长房时代城兰卡威国际山水誉峰景秀江山奥克斯广场因此本项目竞争对手为片区内普宅和梅溪湖板块洋湖垸板块代表性住宅项目竞争楼盘选取原则产品类似产品类型及面积段类似价格类似在售产品均价相似，具备较强价值增长潜力地段类似同处环内滨江地段本项目应利用滨江板块优势与区域内普宅及板块内代表楼盘形成差异化竞争,项目占地面积万方建筑面积万方容积率产品类型是否复。
4、两厅三室两厅两室厅两室两厅三室两厅四室两厅两室两厅三室两厅三室两厅四室两厅地段产品价格环境配套产品价格主力产品产品价格环境产品价格配套产品价格地段产品价格环境产品价格产品价格配套为单位白领周边私营业主外湖南省长沙市以外地州市的公务员投资，自住为单位职工，为拆迁户，私营业主投资，自住为项目周边拆迁居民及周边单位员工为私营业主白领投资，自住私营业主企事业单位高管医生教师扥高收入群体，公务员投资，自住莱茵城岳麓区，集中在市政府周边湘雅医院肿瘤医院和大学城教师芙蓉区，集中在原有高端社区，如宏铭中心等开福区，集中在伍家岭四方坪广州深圳投资客为白领，为医生教师高收入群体，为私营业主企事业单位高管投资，自住为私营业主企事业单位高管，医生教师扥高收入群体，为白领公务员投资，自住为企事业白领为项目周边拆迁户长郡教师麓谷团购单位医投资，自住为私事业白。
5、宅用地安臵用地安臵用地安臵用地商业住宅用地白马中学住宅用地住宅用地北津城小学本项目滨江新城新调整规划详解以沿江风光过带北津城遗址公园为主商住用地,本项目商业用地沿江风光带谷岳公园坦山公园商住用地住宅用地坦山小学茶山中学郝家坪小学金融商业为主滨江新城新调整规划详解广发银行,本项目商业用地沿江风光带施家巷公园商住用地住宅用地商住娱乐景观资源为主滨江新城新调整规划详解世贸绿地南山地块万科君捷渔人码头,本项目第四水厂商业用地沿江风光带商住用地住宅用地二十中学银盆岭小学商住为主滨江新城新调整规划详解奥克斯,本项目中央商务区生态中心区活力生活区滨江新城定位长沙市复合型新都会中心，近期内成为大河西先导区新的商业中心湘江西岸重要的旅游休闲与文化教育基地滨江新城新调整规划详解整体规划核心主二次二园两带四片主滨江主商务中心二次创新中心活力中心围绕废弃。
6、来源世联数据平台在压抑需求方面“限贷限购”的调控逻辑不会变化，也没有可以替代的更好的逻辑。逻辑抑需求，主要还是继续以“限贷限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导逻辑促供给，针对开发商，收紧银行信贷，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。年的宏观调控政策问责严格实行问责制。包括中央对地方的问责地方政府对开发商的问责等限购房价过高上涨过快供应紧张的城市，要在定时间内限定居民家庭购房套数。已有套住房的当地户籍居民家庭限购套住房对已拥有套及以上住房的当地户籍居民家庭拥有套及以上住房的非当地户籍居民家庭无法提供定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。监管规范房地产开发企业行为暂停违法违规企业其发行股。
7、及休憩的活动地。景观资源,小结年市场预判整体市场将在下半年出现拐点长沙未来发展趋势双核心区河西未来发展趋势三大核心板块之滨江新城发展趋势旅游休闲文化教育基地项目所属板块发展趋势文化生态发展区市场形势不明朗滨江新城发展势头强劲,项目本体分析貌似平凡实则强悍,项目本体经济技术指标本体经济技术指标概述占地面积住宅建筑面积商业建筑面积容积率建筑密度停车位个数个物业类型洋房高层总户数户项目建筑面积万方，小区内被市政道路分割成三部分，体量中等,户型配比公寓洋房四房空中联排四房空中联排三房三房两房两房户数占比面积占比面积总和面积户数户型种类户型面积偏大品牌绿地中央广场成熟成熟高层公寓写字楼商业绿地世茂铂翠湾成熟成熟线高层商业世茂纳爱斯阳光丽城成熟成熟二线高层山水凯乐国际城成熟成熟线高层公寓商业长安北辰三角洲成熟成熟线高层公寓写字楼商业北辰湘江世。
8、市场竞争•客户类型•营销手法,大势及片区分析痛并快乐着,房地产政策的宏观背景民生降房价经济抑通胀年“降物价”背景政府必须通过宏观调控实现“取信于民”的政治目标。必须打破“屡调屡高”怪圈。背景只有控制住房地产市场价格的上涨才能有效控制通货膨胀。保证经济长期稳定发展格局。背景继续实施严格的宏观调控，为保障性住房的建设与供给争取时间。金融危机后的救市，导致流动性过剩，通货膨胀日益严重按公式粗略演算得到，年来增长增长增长流动性过剩货币供应量年来的增速仍是两倍多费雪等式大幅增长若不变或加快小幅增长值随收入增长有限大幅增长小幅增长资产量价齐升房产黄金白银等可持有资产价格快速上涨货币供应量货币流通速度平均价格水平商品和服务的交易量资产对货币的需要调控主旋律不变，继续深化。流动性过剩，通胀大背景下政府对房地产行业调控势成必然。宏观大势,数据。
9、厂房修建二园北津城遗址公园施家港水上公园两带湘江风光带潇湘大道产业发展带四片四片滨水住宅区中央商务区以金融商务办公为主导，集工作休闲居住功能于体。生态中心区中央商务区的补充，在功能布局及建筑规划上拥有更多特色围绕北津城公园提升片区人文及居住环境，以吸引高端居住人群及研发创新企业。活力生活区围绕滨水区历史建筑和保留的工业厂房展开利用，将成为个以时尚青年白领需求为导向的活力生活区。,北津城公园省级文物保护单位，地块上留有汉代城墙遗址，规划在三年内打造成为以“汉文化”为主题的城市精品生态休闲公园多年前汉代土筑城墙北津城遗址拟建五大区主入口广场区拟建广场残留古城门遗址等汉代景观特色景点核心保护区恢复原有护城河原貌汉代特色展示区遗址博物馆密林休息区配套服务区长沙市青少年宫也将迁址于此，占地规划约亩，围绕青少年活动中心将展开城市生活娱乐教育以。
10、式江景面积区间各户型建筑风格开发商景秀江山高层否无复式现代同人臵业天骄福邸高层商业否无欧式融晟兰卡威国际商住楼否无中式现代兰卡威山水誉峰高层否无欧式永泰纳爱斯阳光丽城高层否无德式山水奥克斯高层写字楼商业否二线现代奥克斯滨江金鼎高层否无现代建设综合达美区高层公寓写字楼否无现代达美长房时代城高层否无新古典成城银山本项目高层商业是二线中铁已知竞争分析项目核心竞争优势产品开发商品牌建筑风格,项目占地面积万方建筑面积万方容积率产品类型是否复式江景面积区间各户型套数开发商南山地块高层否线江景，公寓，两房，三房，三房，四房，五房复式南山万科君捷高层商业写字楼否线江景，三房，三房，四房万科华润综合体否线华润未来竞争分析年下半年线品牌开发商集体进驻滨江板块，区域竞争呈白热化。,年年项目名称季度季度季度季度季度季度季度季度锦绣江山年推出万方天娇福邸年。
11、纪城成熟成熟线高层商业湘水雅境保利国际广场成熟成熟线高层写字楼商业保利本项目期不成熟不成熟二线高层少量商业洋房中铁本项目与滨江豪宅对比无明显优势，在地段配套江景资源上与滨江豪宅及城市综合体竞争优势不明显滨江板块豪宅竞争对比,滨江豪宅客户最关注是项目的景观资源配套交通，其次是开发商实力及项目项目配套，项目目前不具备客户关注因素滨江豪宅客户关注点城市发展规划房间数山水景观资源总价赠送面积内部配套程度物业服务周边配套交通园林景观孩子未来教育产品附加值楼型建筑风格私密性建筑质量开发商品牌极为关注极不关注客户关注点价值梳理,潜在典型客户访谈集锦,竞品项目确定我们的竞争对手是滨江新城普宅！年市场依旧冷淡，客户稀缺，豪宅项目也无客户资源，去化量差，本项目以滨江普宅作为竞品因本项目本身素质较好，与普宅项目相比优势较明显，以比滨江普宅项目较高的价位。
12、政府区政府及金星路沿线芙蓉区，集中在由五路交通带来的客户开福区，集中在伍家岭其他，包括北京上海等地，主要是返乡客和老业主介绍。三室两厅四室两厅区域客户特征,客户来源区域性极强，但近几年，湖南省地州市客户所占比例递增，挤压了部分河西客户，河东客户所占比例变化不大。区域客户特征项目名称河西客户占比河东客户占比省地州市华韵城市海岸天骄福邸沁园春御院莱茵城北京御园湘腾城市广场向日葵恒大华府,年年河西客户来源变化分析河西地级市地级市河东河西客是片区绝对主力河西地级市组成片区主力年年河东区域客户变化分析数据来源于中原资源中心河西,中原在河西代理的个项目,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用复制和传播。未来超越想象湖南百鑫达滨江新城项目年定位营销报告湖南中原事业五部,我是谁•市场大背景•片区发展•。
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