1、通过大力宣传，不断开拓占领中国南方及东南亚旅游市场，努力实现年接待游客递增的增长目标。湖景区开发适合独家投资独家经营独家管理。应按照现代企业管理模式，组建湖旅游开发经营股份有限公司，运用现代企业管理手段，协调开展旅游接待特色餐饮娱乐购物交通营运等综合配套服务，不断增强市场竞争力。第五章附录景区管理机构管理人员介绍目录第章摘要„„„„„„„„„„„„„„„第二章项目介绍„„„„„„„„„„„„„„„自然条件„„„„„„„„„„„„„„„二资源条件„„„„„„„„„„„„„„„三旅游区目标市场定位„„„„„„„„„„四价值评估„„„„„„„„„„„„„„„第三章投资分析„„„„„„„„„„„„„„„建设投资„„„„„„„„„„„„„„„二效益预测„„„„„„„„„„„„„„„第四章营。
2、方米，总投资万元，建设期至年完成。功能分区规划为洞公园高峡平湖民谷风情村水上游乐园楚巫文化村等个景点。湖景区由苗族自治县旅游局主要负责管理，现已完成了景区公路游船码头水电通讯等前期基础设施建设，尚需项目开发资金万元。根据省关于鼓励外商投资条例精神，苗族自治县人民政府进步制定了更加优惠的招商引资政策，为投资者提供宽松稳定的发展环境。第二章项目介绍自然条件湖景区位于苗族自治县县城东南部，由湖湖区与湖区周边洞卡田村新寨村四个部分组成。湖湖区地貌多为规模不的大小溪谷和逶迤起伏的群山，在大地构造上属于新华厦构造体系第三隆起带的南端，系湘桂经向构造体系。这里是巫水源头，多条溪水呈树枝状分布，从东西南三面汇入湖，湖区常年水位为米，平均水深余米，总蓄水量为亿立方米。洞系组喀斯特地貌溶洞群，地层复。
3、点年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元五野生动物园景点年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元六山野渔村景点年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元七狩猎探险区景点年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元八花岛景点年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元九经济植物园景点年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元十休闲疗养区景点年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元十青峦碧影景点年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元十二古木老林景点年游客量万人次万人次年旅。
4、销策划及管理„„„„„„„„„„„„第五章附录„„„„„„„„„„„„„„„„„第章摘要省级风景名胜区位于省西南边陲，是以高山台地草原风光为主的生态旅游区。湖景区是省级风景名胜区的个景区，位于巫水之麓，巫水之源，距广西桂林市公里，距邵阳市公里，距长沙市公里，主要包括洞和湖两个景点及卡田新寨两个民俗村，景区内旅游资源丰富，山青林深水秀洞奇，苗寨民居风格独特，民风原始古朴，文化底蕴深厚，开发旅游业前景广阔。开发宗旨是充分利用湖景区的旅游资源进行项目开发，将其建成湘西南旅游文化走廊的中心和桂林国际旅游大都市的后花园，以旅游业发展带动县域经济腾飞，促进少数民族脱贫致富。湖景区已由广东中山大学旅游规划设计院编制好建设性详细规划，整个景区旅游开发已获省发展计划委员会立项批项湘计产号总建筑面积。
5、戏舞龙耍狮苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈，湖旅游区内的人文旅游资源丰富而独特。三旅游区目标市场定位从苗族自治县的地缘位置及近中期交通状况来分析，对照县旅游市场调查及预测，湖旅游区建成后的目标市场布局分为三级级目标市场及其邻县邵阳市。这些地区是游客来源的主力，是先导市场。二级目标市场怀化张家界长沙湘潭株洲永州等公里以内的市县及广西桂林龙胜资源和贵州黎平等邻近市县。三级目标市场广东湖北上海等中国南方地区。四价值评估湖景区包涵定的自然景观和人文景观，以溶洞景观山水风光苗族民俗风情为主要内容，是既有定观赏性，又具备较强参与性的生态旅游区，生态环境良好。景区内水电供应充足，无三废和躁音污染，空气清新，水质清沌，安详宁静，环境质量优良，特别是庆鼓坛与傩戏等民族文化旅游资源与国内同类地区相比，。
6、异彩纷呈，湖旅游区内的人文旅游资源丰富而独特。三旅游区目标市场定位从苗族自治县的地缘位置及近中期交通状况来分析，对照县旅游市场调查及预测，湖旅游区建成后的目标市场布局分为三级级目标市场及其邻县邵阳市。这些地区是游客来源的主力，是先导市场。二级目标市场怀化张家界长沙湘潭株洲永州等公里以内的市县及广西桂林龙胜资源和贵州黎平等邻近市县。三级目标市场广东湖北上海等中国南方地区。四价值评估湖景区包涵定的自然景观和人文景观，以溶洞景观山水风光苗族民俗风情为主要内容，是既有定观赏性，起伏，郁郁葱葱，湖光山气相映成趣，生物景观主要指湖岸植被景观和野生动物鸟类活动，由于多种植物群落的生长型叶型及树叶生长周期的不同，使植被外貌差异明显，特色各异，具有定有观赏价值，岩羊麂鹿穿山甲鹰面猴等野生动物经常出。
7、植花卉建亭榭序号景点名称建设内容金额万元经济植物园药材林杉松木林笋竹林珍稀树种林休闲疗养区水庄渡假别墅渡假宾馆老年活动中心青峦碧影情人岛风雨桥仿生建筑古木老林游道林木保护凉亭垂钓观鱼岛土堤钓鱼台仿生建筑烧烤场飞瀑流泉引水建人工瀑布梁山水寨建座水榭聚义堂山野渔村新建或搬迁户渔户村湖区上游接待站新建中高档床位张小庐山游乐城洞至湖中途三星级民族宾馆网球场保龄球馆游泳池娱乐城景点维护维护性建设合计二景区公路建设改造投资景区公路建设改造投资框算表表序号走向等级红线宽度性质长度金额万元洞公园湖区码头游道改造码头休闲疗养区游道新建休闲疗养区野生动物园游道新建休闲疗养区经济植物园游道新建码头渡假宾馆别墅游道新建休闲疗养区上游接待站林荫道新建码头民俗文化村东西游道新建东西码头青峦碧影梁山水寨游道新。
8、石兽等象形副真，惟妙惟肖，鹅管石等溶洞奇观密布，秋冬时节，常有白雾从洞口升腾，状如樵夫炊烟，俗称樵隐，乃著名古景之。水文景观主要指湖，湖突起于米高坎之上，湖面平方公里，余座山岛点缀其中，形成无数的峡谷水巷，绵延公里长，水质纯净，水体清澈，湖面时宽时窄，沿岸山峦起伏，郁郁葱葱，湖光山气相映成趣，生物景观主要指湖岸植被景观和野生动物鸟类活动，由于多种植物群落的生长型叶型及树叶生长周期的不同，使植被外貌差异明显，特色各异，具有定有观赏价值，岩羊麂鹿穿山甲鹰面猴等野生动物经常出没于山林间，白鹭野鸭黄鹂等多种鸟类也时而展翅，时而戏水，时而欢鸣，体现出人与大自然的和谐。湖区内聚居的多为苗族，清色的吊脚楼，苗拳药浴油茶等民风盛行，庆鼓坛青草节等节庆活动热闹非凡，傩戏舞龙耍狮苗族歌舞等戏曲文艺节。
9、具有突出优势，可作为湖景区的特色资源基础。整个景区开发投资估算为万元，投资规模中等，随着风景名胜区的大力开发建设，以桂林旅游市场为依托，只要充分搞好市场营销策划，不断开拓占领客源市场就能在较短期间收回投资，效益明显，因此，投资湖景区开发是十分可行的。第三章投资分析根据湖景区开发可行性论证报告和湖景区修建性详细规划，景区整体开发投资估算为万元，见表表建设投资景点项目建设投资景点项目建设投资推框算表表序号景点名称建设内容金额万元洞公园公里洞内盘桓游道书院诗词碑林洞避暑同庄购物中心白云寺天然冷冻库高峡平湖观景亭铁索桥高架飞越娱乐索桥民俗风情村卡田新寨两个民俗文化村及移民村水上游乐区购置各种游船水上建筑岛上建筑野生动物园购买喂养各种野生动物狩猎探险区森林探险站观景台购置猎枪动物饲养场花岛。
10、总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元十三其它景点年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元十四湖区上游接待站年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元十五小庐山游乐城景点年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元通过对以上景区景点的收益分析，可得出湖景区年旅游综合收入万元，湖景区利润总额万元。按年总利润万元指标计算，预留的企业发展基金，上交的营业税及利息，的利润计万元即可完成成本收回，由此可知项目投资回收期项目投资回收期项目投资回收期年第四章营销策划及管理湖开发建成后，营销应坚持突出民俗文化特色，打造生态健康品牌，主营渡假休闲旅游产品原则，努力打项目总投入年利润总额万元万元年通桂林张家界旅游循环线。
11、合计三景区停车场建设投资景区停车场建设投资框算表表序号停车场位置面积金额万元码头停车坪渡假别墅宾馆上游接待站小庐山游乐城合计四景区建设征地投资景区建设征地投资框算表表序号用地类型面入万元，修建了湖区入口公路码头电讯等部分设施建设，尚需万元开发建设资金。二效益预测湖景区可遵循边投资边经营边受益开发原则，根据目前苗族自治县游客接待调查统计分析，完成投资后可按年接待万人次的递增比预测投资收益。洞公园景点年游客客量万人次万人次年旅游总收入年游客量每万人次消费数万人次万元万人次万元年总利润年旅游总收入利率万元万元二高峡平湖景点年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元三民俗风情村景点年游客量万人次万人次年旅游总收入万人次万元万人次万元年总利润万元万元四水上游乐区景。
12、，岩溶发育完好，基岩裸露，形成石牙漏斗和地下河，多峰丛溶洼，奇洞异石，储水构造多，地下河处于中等发育，水质以碳酸钙型为主，属低矿化淡水，卡田村新寨地是两个苗族村寨，位于湖区周围，以农田耕作和捕鱼为主，至今保持原始的生活习俗，民居建筑具有浓郁的民族特色，村寨风光秀美如画。湖景区地处中亚热带季风湿润气候区，属中亚热带山地气候。冬少严寒，夏无酷暑，四季分明，雨量充沛，年均气温，年均降水量，无霜期天。景区内植覆盖率高，主要分布常绿阔叶林杉木林及马尾松林，覆盖率达。二资源条件湖景区包括地文水文生物景观等自然旅游资源和苗族民俗节庆文化戏曲文艺及特色民居等人文旅游资源。地文景观主要指洞溶洞群景观。洞总面积亩，上下共六层，全长米，洞腔最高处米，最大洞厅面积平方米，洞内石乳石幔石帘石瀑石柱石笋石禽。
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