1、购买者的争夺未来段时间内，市区酒店式公寓供应量将出现集中放量的现象，给本项目销售构成定的压力。营销启示该物业是所占体量最大的物业，是销售关键在于此，也是本项目营销策划的关键所在。对于该物业营销策划的总体要求，也是对于项目营销策划的总体要求，确定项目与该物业需以和谐统形象出现。该物业是种有形产品港式产品全功能产品和无形产品中海品牌品质服务的有机结合。营销策划需从有形与无形这两方面入手，产品的创新是物业推广最闪亮的卖点。推广中紧紧抓住消费者对产品功能的渴求和好奇，采用多渠道同时进行宣传的方针，着力宣传产品亮点，强调产品的‚居住型‛‚规模型‛‚超越型‛‚全功能‛‚精装‛等为主，最大限度的增强产品的附加值，使该物业与竞争对手差异化更为明显实行‚精准目标‛的大客户推广计划，充分保证对产品达到预期的销售软件服务上中海物业有优势，将中海品牌与物业服务。
2、也影响到本项目别墅物业的形象提升。机会销售促进该物业会区别于其他物业先前推向市场，这促进其他物业的品质提升，带动其他物业的销售。销售市场机会南京别墅市场大量分布于城市近郊，城中别墅目前在售的项目少之又少，仅有的几个项目当中别墅物业体量只有少量部分，使得本项目别墅物业未来面对的是供应量越来越少的市场机会。市场青睐目前中高端人群的不断扩大，项目产品面市将受到市场青睐。威胁市场扩张国家对别墅用地限批，会使开发商逐步扩大‚混合型社区‛产品领域，城中别墅面临较大的供应量，以及与周边或同质楼盘的激烈竞争，目前南京在售与项目类似的混合型社区就达十多个。客户需求虽然南京城区内别墅供应量较少，但可承受别墅物业的需求者是购房群体中金字塔顶尖的那部分，其需求空间不能像普通公寓那样乐观预测。在需求量相对少的情况下，对于任何个对手的存在都不能。营销启示消费者对于。
3、府部门出台了‚宁六条‛新规，对非普通商品房施行‚套标‛政策，使非普通商品房的价格更加透明化。潜在竞争与项目相近物业开发量将集中放量，同质楼盘逐渐增多，潜在竞争项目集中上市，且竞争楼盘大都注重素质营造及营销手段的运用。各物业分析住宅分析优势产品创新住宅产品设计更加人性化，创新的空间设计减少‚灰色空间‛，双阳台使得居住空间舒适性大大增加。投资回报区域内流动人口和暂住人口较多，项目不同于普通住宅的服务，低于酒店的价格会使选择空间大，综合认为投资回报较好。产品品质作为中海品牌项目，高档成品商品房，提供室内装修并附带部分家具，装修标准总体高于普通公寓，装修风格区别于其他同质楼盘。品牌服务‚中国第管家‛深蓝物业为业主提供高标准的酒店式服务，是本项目住宅发展的卖点和有力保障。劣势去化期长本项目住宅体量，占整体开发量半以上本项目物业形态属于边缘创新性产。
4、进行宣传对投资客进行专场宣传，召开投资专题会，以阐述区域发展投资价值为主，让更多投资客了解区域了解产品和投资前景。别墅物业分析优势产品创新联排别墅设计为层并联的形式，面积段在的户型，布局合理，设臵中庭避免了进深过于狭窄，满足了室内空间的采光通风的要求，将建筑面积利用到极致，没有浪费闲臵的空间，满足人们向往立体自由的空间同时又不愿远离生活方便出行便捷城市中心的双重追求。价格优势在综合因素制约下，使该物业与公寓间的价格差不会太大，对追求生活舒适度的客群有较强的价格优势。劣势物业交叉影响项目整体的规划设计受到限制，建筑形态丰富，使得别墅物业与大体量酒店式公寓物业间形成交叉影响，容积率较高，小区内没有主题景观，这对追求别墅品质的消费者，会对于产品会有定的销售抗性。环境影响项目所处区位规划落后环境乱差，对于将环境作为高附加值的别墅项目来说是个硬伤。
5、天年月日年月日室内装饰天年月日年月日小区道路绿化环境施工天年月日年月日高层精装修工程天年月日年月日入伙高层天年月日年月日中海凯旋门号楼综合楼序号工程名称总工期开始时间结束时间基础工程开始动工天年月日年月日至三层结构施工出正负零天年月日年月日主体结构施工天年月日年月日结构封顶天年月日年月日二次结构，砖墙砌筑天年月日年月日主体结构验收天年月日年月日外立面施工包括春节假期天天年月日年月日脚手架拆除天年月日年月日室内装饰天年月日年月日小区道路绿化环境施工天年月日年月日高层精装修工程天年月日年月日入伙高层天年月日年月日销售目标目标销售期个月图注桔色旗为别墅住宅和公寓式办公的销售率蓝色旗为商业的销售率别墅住宅和公寓式办公的阶段目标年月前销售套年月完成累计完成销售套年月前累计完成销售套年年底前完成项目总可售套数的套商业的阶段目标年月完成累计。
6、国际知名零售商家乐福，经过多年的成功运作，目前已经形成以家乐福为核心的日常消费生活购物氛围浓厚的商圈。商业氛围的浓郁，促使商业地产投资或者经营者趋之若鹜，保证本项目商业地产的需求客源。租赁市场机会项目周边现有商业产权均集中在些国有企业手中，无二手转让。城市景观绿化带作为项目规划建设中的城市景观绿化带，不仅会为项目业主供给交流场所，也同时为吸引大量消费者前来交流，可大大增加集客能力，绿化景观带同时也商业价格提升和高品质定位保驾护航。城市商圈地铁号线建成通车，将沟通南北区域内经济活跃，紧密了各片区内的联动未来江北商业潜力将逐步释放，也给本项目提供了承担城市商圈的机会。威胁竞争威胁项目周边已有商业地产在建并准备入市，对于项目商业地产投资者，都会形成竞争的分流，削弱本项目商业地产的需求基础营销启示项目区域内已基本形成市场规模和消费能力，而且正缺。
7、化研究所所省邮政管理局等高校和大型企业，以及阅江楼天妃宫静海寺等景区和历史文物，构成地域资源丰富性。商业氛围借助区域交通优势，形成以家乐福为核心的集中商业圈，相继有麦当劳等知名商家入驻，区域商业氛围极其浓郁，提升了区域在南京商业格局中的关注度和影响力。品牌优势中海地产作为国内地产公司综合实力第的地产开发企业，中海地产在港台人士，尤其是香港人心目中的品牌地位十分之高。在南京成功开发塞纳丽舍，累积丰富的地产开发经验，行业内和社会上拥有良好的口碑和企业知名度，凭借业内的认可和消费者的首肯，将对项目开发具有积极作用。劣势区位劣势项目地周边的住宅较陈旧，居住人群杂乱，紧邻高架，噪音大，区域环境难以被高知人群认可。规划局限项目地块基地形状的不规则规划制约等因素，导致规划设计过程中存在许多限制因素且项目面邻近高架桥，另面有多幢陈旧建筑的存在，影响对。
8、确锁定目标和潜在客户，以数据库营销和大客户营销为主是该物业的主推营销方式，以周边如国电南自南瑞十四所等企业为主。商业物业分析优势产品创新本项目商业地产的产品设计是借鉴当前最适合市场需求单元设计的经验，更加趋向于市场需求，形成本项目商业产品设计上的优势。区位优势人流量大，交通便捷，项目区域内已基本形成市场规模和消费能力。劣势规划限制商业规划设计过程中存在许多限制因素，大部分商业面临街，使得商业氛围得不到充分发挥。交通环境影响对于大桥南路和高架产生的粉尘噪音等污染，使得高端餐饮企业进驻可能性有所阻隔同时城中交通道路也降低了两边商业发展互通性。心理排斥消费者长期形成的对区域内的商业感觉脏乱差等的排斥性心理。机动车停车商业专属机动停车位较少，不利于商业整体发展，商家或投资客对此会作为重要选择之，对销售会产生定抗性。机会区域集聚效应区域内正在经营。
9、完成年月完成累计完成月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月二项目分析及营销启示项目及各物业分析项目分析优势成熟区位鼓楼区是南京市的中心城区，项目区位优势明显，且鼓北板块为当年民国政府规划的第居住区，风水宝地，人文底蕴厚重，规划先进，道路四通八达。交通辐射临近数条城市主干道，交通十分便利。通往高新区大厂浦口的必经之地以及中转站直达新街口山西路中央门三大商圈直达龙江奥体瑞金路夫子庙江宁南京各个区域。历史景观项目所处区域是南京城中少有的集自然景观和历史人文于身的带有南京特有地域特色的风水宝地。区域内有长江狮子山公园八字山公园绣球公园挹江门兴中门小桃园风光带及静海寺等众多旅游景点环绕周边中山北路沿线众多的民国风格建筑为项目带来了浓厚的历史感和人文感。科学教育项目周边还分布多数大学和科研单位，如南京财经大学南京政治学院国电南京自。
10、，但依照年南京全市酒店式公寓销售万，占了全年销售总量将近半的比例。高架噪音住宅规划的栋高层均分布在大桥南路边，高架桥来往车辆产生噪音，必定会影响到业主后期的居住生活，在销售上表现出购房者对高架桥的定抗性，尤其是以自住为目的的购房者。机会居住功能优于目前南京市场上的小户型住宅或酒店公寓户型设计，更加完善的居住功能，将是项目核心优势的重要体现，也将是营销推广的侧重点之，更充分的满足目标客户的居住需求。推出时机区域内住宅供应相对较少，项目推出时，区域竞争项目的同类产品去化基本接近尾声，市场对住宅产品的需求将支撑项目的销售。威胁投资心理投资客对于区域市场的认识，低于对于城中酒店式公寓的投资回报的认可，从而降低了投资客对区域市场信心。竞争环境虽然区域内小户型住宅物业目前供应极少，由于该类型物业的需求者区域划分并不完全清晰，形成市区内其他项目对本项。
11、品的规划设计。内部环境项目内部总体环境般，各形式间物业的交叉影响比较大，会对部分客户产生定抗性。机会销售市场目前，南京楼市‚创新户型‛的认识正处于空白期，新产品的面市有利于引导人们对于户型的重新认识，激发其对于项目的购买欲望。出租市场交通要塞，流动人口较多和外来人口不断增加，周边分布多所大学校园，对小户型有租赁有很大需求，项目周边二手房市场需求较大，投资比例正逐年增加许多市民已认识到此种投资模式。土地市场随着土地供应量有所下降，今年上半年南京楼市供求比为，城中板块稀缺性不断突显。政府规划高科技产业圈是鼓楼区的主打发展方向，‚三带园街区‛的建设，未来将有更多高科技企业优质人才汇集鼓楼区，有越来越多的优质客源供给。交通机会地铁号线建成通车，将沟通南北区域内经济活跃，紧密了各片区内的联动，给本项目提供成为城市商圈的机会。威胁宏观调控今年市。
12、物业所处地域认知及周边环境会有定抗性，在该物业的营销策划方面要抛开常用以‚环境‛作为别墅项目主推定位的手法，而应该突出该物业‚满足部分人的城中别墅生活情结‛，强调小区成熟配套和周边的人文景观优势，阐述人们向往别墅生活的自由空间同时又不愿远离生活方便出行便捷城市中心的双重追求。对于全盘推售策略的深入考虑，要求该物业先前推向市场有三点原因是该物业地块土地平整完毕，其建筑形式简单和施工周期较短，可提前取得销售许可证二是该物业体量较少，有利于市场快速消化三是对营销策略的考虑，由该物业的品质带动项目品质的提升，由该物业热销带动其他物业的销售。该物业先前推向市场，对于其的形象定位提出了新要求，在项目大形象基础条件下，要求该物业以区别于其他物业的形象出现，遵循与整体项目形象的和谐统。同时，该物业的目标客户群具有高端客户群特征，可以通过详细的关系网络，。
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