1、利用总体规划。 项目资金运作流程 根据借款人与项目土地原权属人签订的征收协议书中约定的土 地收购成本，借款人用自筹资金和银行贷款分批次支付土地收购款给项 目土地原权属人或其上级主管单位，项目土地收储后，借款人根据 市发改委及市国土资源局的年度土地出让计划，以招标拍卖挂 牌等方式公开出让本项目收储土地。 按照江西省财政厅江西省国土资源厅中国人民银行南昌中心支 行关于转发财政部国土资源部中国人民银行关于印发国有土地 第页共页 使用权出让收支管理办法的通知赣财综号和借款人的 有关说明，本项目土地出让后，土地出让收入须按照收支两条线管 理，先进入市财政局的土地出让收入国库专户，按照规定扣除相关 费用和基金后，然后核返给借款人收储本项目土地的收储成本部分包 括土。
2、府年第号 令 市土地收购储备中心与原权属人签订的征收土地协议 书。 江西省财政厅江西省国土资源厅中国人民银行中心支 行关于转发财政部国土资源部中国人民银行关于印发国有土地 使用权出让收支管理办法的通知赣财综号。 第页共页 市土地收购储备中心 万元土地储备项目贷款 调 查 评 估 报 告 信贷部 二九年六月 第页共页 目录 第章借款人资信评价 第二章项目基本情况 第三章项目总投资及资金筹措评价 第四章项目市场分析 第五章项目经济效益及偿债能力分析 第六章银行效益及贷款风险分析 第七章贷款担保分析 第八章授信额度计算 第九章项目总体评价 附表借款人基本情况表 附表二项目基本情况表 附表三项目投资估算表 。
3、项目背景 根据市城市总体发展概念规划市三江六岸城市设 计，城区分为河套老城区章江新城区站北区水东水西湖 边区城西区六大区。章江新城区是城市未来发展核心区，为进 步加快新区市政基础设施和公共服务设施建设，促进聚集新区人气和繁 荣发展，市委市政府出台了关于加快中心城区建设步伐的决 定关于进步促进章江新区繁荣的若干意见，章江新城区将形 成轴二环三心六片城市结构体系，建设成为集行政文 化体育娱乐商业金融贸易和居住中心的结合区。本项目是 第页共页 市政府所在地和城市规划设计的重点地段，经市政府常务会议研 究同意，将水南镇高楼村近亩土地列入该市年征地拆迁和土 地收储工作计划。由于拆迁等原因，本项目直到年才全面启动该 项目收储工作。 项目合法性 签定了征收土地协议。
4、地收购成本银行利息土地评估费土地测绘费管理费等费 用，剩余的土地出让净收益全部进国库使用。 项目进度 完成了收购土地转为城市建设用地审批的工作 经年月日第次江西省人民政府常务会议讨论，同意 了省国土资源厅审核意见，批准市年第十五批次城市建设用地 包含本次贷款收储的亩集体农用地转为城市建设用地。 支付部分储备土地收购成本。 经市政府常务会议研究同意，将水南镇高楼村近亩土地列 入该市年征地拆迁和土地收储工作计划。根据借款人与项目土地 原权属人签订的土地征收协议书，累计支付了储备土地收购成本 万元，占总投资的。由于拆迁等原因，本项目直到 年才全面启动该项目收储工作。 第三章项目总投资及资金筹措评价 项目总投资测算 项目总投资测算依据 市土地储备实施办法市人民。
5、偿债 能力强。 关于借款人资金用于城市基础设施建设问题。 调查评估时发现，借款人提供的年月资产负债表反映，资 产项目中其他应收账款万元，用于城市基础设施建设，其原 因是，市政府为了完善城市配套基础设施建设，提升城市品味，实现土 地大幅增值。年月，市政府与国家开发银行签订了最高额为 亿元的信用合作协议，根据该协议，国家开发银行于 年向市政府提供最高额为亿元的贷款，用途为是土地 储备贷款亿元，用于收储土地万亩二是年年城 市基本设施贷款亿元。城市基本设施贷款由土地增值收益归还。截 止年月末，借款人累计向国家开发银行江西省分行贷款 万元，其中土地储备贷款万元，城市基础设施贷款万 元，贷款余额万元，其中土地储备贷款万元，城市基础 设施贷款余额万元。 土地是城市政府。
6、规划和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地，为增 强政府对土地的调控力度服务三是管理和运作由政府依法收回的违法 用地闲置土地没有确定土地使用权的国有土地，并纳入政府土地储 备库四是多渠道多途径筹措资金，在市土地收购储备管理委员会的 指导和监管下，加强与各金融机构和市财政部门的配合，管理运作好 土地收购储备的资金五是在市政府有关职能部门的协助下，做好储 备土地开发，收购储备土地的资金测算和招标拍卖出让前的准备工 作六是搞好综合统计，定期向土地储备管理委员会报告运作情况和公 布储备土地信息七是完成市政府和市土地收购储备管理委员会的其他 工作任务。 评估认为，该公司具备土地收储资格，借款主体合法。 借款人土地储备资金运作模式 根据江西省财政厅江西省国土资源厅中国人。
7、正常贷 款。 借款人信用记录情况 根据年月日人行企业征信系统查询，借款人有已结清不 良贷款信息，金额万元，为在我行有万元次级贷款记录。 形成次级贷款记录的主要原因经总行审批，我行于年月至 年月先后向市土地收购储备中心发放贷款万元用于 建设新机场，置换收储老机场用地期限年年月 日到期。该贷款发放后，借款人能按约定支付贷款利息，并于贷款到 期日之前还清了全部贷款本息其中贷款本金万元利息 万元。年月，德勤公司驻农总行信贷组对该项目贷款 进行了审计，审计要求将该贷款形态调整为不良，其理由是受 年上半年当地雨水天多等因素影响，该项目实际工程进度比原计划推迟 第页共页 近年，黄金机场土地与新机场土地产权转换后土地出让的时间也要因 此相应推迟。由于该项目贷款的主要。
8、借款人在市建行开立基 本账户，在我行营业部和国家开发银行江西省分行开立般存款账户。 经测评，借款人年度信用等级为级。 法人登记情况 借款人事业单位法人证书号码为 单位名称市土地收购储备中心 宗旨和业务范围为合理利用土地提供规划服务,负责辖区内土地 收购储备与出让 住所市 法定代表人 经费来源全额拨款 开办资金人民币万元 举办单位市国土资源局 登记管理机关市事业单位登记管理局 第页共页 有效期年月日至年月日延期至年 月日 组织机构及人员情况 借款人主要职责 按照市土地储备中心工作章程试行，借款人主要职责 为是依据市土地储备管理委员会确定的土地收购计划，对企事业单 位需盘活调整的存量土地和其他增量土地适时进行收购储备二是根据 土地利用总。
9、拥有的最大资产，为了发挥土地最大效益，根据 市政府有关文件精神，城市基础设施建设到哪，土地收储到哪， 土地出让到哪。借款人是政府储备土地的合法代表，是具体实施土地 收购储备年月年月，即第笔借款提款日起，至借款合同 约定的最后笔借款还本日止不超过年提款期为年 年，贷款以借款人收储的土地收益权质押结算经办行为建设银行 市分行城建分理处信用合作协议约定借款人于年月开始 分年逐步归还借款。截止年月日，借款人在该行的贷款余 额万元，均是期限年的长期贷款，均为正常贷款。 借款人在市商业银行贷款情况。截止年月日， 贷款余额万元，为长期借款万元，以国有土地使用权作抵 押，均为正常贷款。 借款人在农行市分行营业部贷款情况。截止年月 日，贷款余额万元，以国有土地使用权作抵押，均。
10、 年月日，市国土资源局章贡分局与市章贡区水南 镇高楼村村委会签订了征收章江新区规控图地块土地共计 亩的征收土地协议。 已取得江西省人民政府的农用地转用批复 年月，市人民政府向江西省人民政府申报市年 第十五批次城市建设用地包含本次贷款收储的亩集体农用地 转为建设用地，经年月日江西省人民政府常务会议讨论， 同意了省国土资源厅审核意见，批准市年第十五批次城市建设 用地，取得了江西省建设用地审批表。 符合市土地利用总体规划 本项目收储土地均在市章江新区城市控制性详细规划之内，根 据市城市规划建设局关于章江新区两宗收储用地的规划情况说 明，地块规划为居住用地，容积率分别为。本次收储土 地规划用途符合市场需求，有较大增值空间。 本项目土地收储合法，手续完备，符合市土。
11、款来源是黄金机场土地出让收 入，因此上述因素会对年贷款到期偿还产生不利影响。经上级 行审批，我行于年月日将其中万元贷款之前借款 人已归还了万元贷款调整为次级贷款。 借款人对外担保情况 据年月日人行企业征信系统查询，借款人对外抵押担保 金额万元，为市财政投资有限公司贷款提供担保，贷款用 于市政府重点工程建设。 第二章项目基本情况 项目情况 项目位置 本次贷款收储的土地位于章贡区水南镇高楼村，即章江新区规控 图中地块土地共计亩。 二块地是互为相连的地块，面积亩，位于章江 新城区文峰南路与东胜路交叉处，原权属单位均为市章贡区水南镇 高楼村委会，原土地性质为农村集体用地，年月日第次 江西省人民政府常务会议讨论并审核同意转建设用地，市城市规划 为居住用地。 。
12、附表四项目资金来源与运用表 附表五项目损益估算表 附表六项目财务指标测算表 附表七贷款偿还期预测表 附表八敏感性分析表 第页共页 前言 市土地收购储备中心向农行市分行营业部申请土地储备贷款 万元，用于收储位于区镇村，即新区规控图中 地块亩土地。省分行房地产信贷部组织项目评估小 组，于年月对该土地收购储备项目进行了调查评估。 第章借款人资信评价 借款人基本情况 概况 市土地收购储备中心以下简称借款人成立于年 月，为市国土资源局下属的自收自支事业法人单位，原级别为科 级，年月，经市委常委会研究同意，将其升格为副县级事业单 位。升格后的隶属关系人员编制和经费形式不变。借款人已取得事业 单位法人证书组织机构代码证和贷款卡。
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15000万元土地储备项目贷款调查评估报告