1、荟路大屯路林萃路北四环中路北辰西路项目分析区位分析总建筑面积,地上地下楼层层层占地面积,亩功能划分面积地上层地下层,总计,可建商业面积地上层，总计,为办公写字楼面积其余为车库和设备间面积车位地面为辆,地下为辆。项目分析项目基本情况项目分析项目名称本项目洛克时代西奥中心瑞辰国际总建面平方米其中写字楼约左右商业地下车库写字楼所占比例项目物业构成情况优势分析机会分析劣势分析威农机院与贵方完成土地使用权转让根据本项目特点，划拨土地使用权补办出让手续应按协议出让事项办理协议出让包括以下三种情况新建项目有产权证的现状项目出让的新竣工的现状项目补办出让的本项目适合第三种情况即新竣工的现状项目补办出让的政策分析注意事项补出让时按协议出让办理注意事项中企划拨地是否可以不办理补出让，而直接转让从国有资产管理角度，理论上是可以实现的。但就本项目而言。

2、，其合理收购价格区间为元平米元平米，测算结果如下当收购价格元平米当收购价格元平米二不考虑出让金情况下年折现方案比较二不考虑出让金情况下年折现合理收购价格根据写字楼市场情况字楼自持出租受核心问题与不确定因素的影响最小公寓式酒店出售受核心问题与不确定因素的影响最大。产品定位核心价值发挥核心问题影响不确定因素影响写字楼自持出租酒店自持出租写字楼出售公寓式酒店销售备注价值发挥指数问题影响指数根据对不同方面的产品定位及分析得出项目建议在合理年限约为年的情况下，依据方案三的资金测算情况，其合理收购价格区间为元平米元平米，测算结果如下当收购价格元平米当收购价格元平米三考虑出让金情况下年折现方案比较三考虑出让金情况下年折现合理收购价格根据写字楼市场情况，在合理年限约为年的情况下，依据方案三的资金测算情况，其合理收购价格区间为元平米元平米，测算结果如下。

3、，使得公建立项的项目成为新的地产市场机会点随着北京奥运会的举办，使得北京的国际影响力加大，促进北京经济旅游等行业的迅速发展，对于写字楼和酒店的需求量增大。项目分析分析汇报目录.政策分析二.项目分析四.项目建议三.财务分析.国企之间划拨地转让是否可行.完成转让过程需要的时间.转让过程中将发生的费用.项目转让与买楼的市场区别.项目宏观市场环境.项目区域市场环境.项目解读.考虑出让金下财务分析.不考虑出让金下财务分析年.不考虑出心区，极具升值潜力项目分析•地址朝阳区北沙滩号•东侧新开通的奥运会主•道路之林翠路•南侧新改造的奥运主•干道大屯路•西侧八达岭高速公路•北侧国务院机关事务管理局•部长楼国家奥林匹克森林公园奥林匹克运动村奥林匹克运动员村八达岭高速公路科荟路大屯路林萃路北四环中路北辰西路国家奥林匹克森林公园奥林匹克运动员村八达岭高速公路。

4、让金下财务分析年.写字楼自持情况下财务分析财务分析产品类型租金价格写字楼出租元天平米酒店自持经营元天间写字楼出售元平米公寓式酒店出售元平米价格租金假设采用市场比较法，预测本项目各物业预期入市价格如下方案假设财务分析测算方案方案销售策路不考虑出让金情况下按年折现方案公寓式酒店和商业整体出售方案写字楼和商业整体出售方案酒店与商业配套经营方案写字楼与商业整体出租二不考虑出让金情况下按年折现方案公寓式酒店和商业整体出售方案写字楼和商业整体出售方案酒店与商业配套经营方案写字楼与商业整体出租三考虑出让金情况下年折现方案公寓式酒店和商业整体出售方案写字楼和商业整体出售方案酒店与商业配套经营方案写字楼与商业整体出租不考虑出让金情况下年折现方案比较不考虑出让金情况下年折现合理收购价格根据写字楼市场情况，在合理年限约为年的情况下，依据方案三的资金测算情况。

5、后旅游会展业的发展，预期酒店市场将继续保持良好的增长势头。项目分析项目分析.项目宏观市场环境.项目区域市场环境.项目解读区域解读位于亚奥分析项目外立面为玻璃幕墙，外观时尚，具有档次感项目平面布局合理，核心筒于侧，利于平面分割项目位于北京奥运核心区，区域价值成熟，交通配套便捷丰富。车位及自建房面积过大，造成分摊面积过大，整体使用率极低商业面积占总面积的三分之以上，是本项目的销售难点由于自建面积和商业面积较大，造成优质销售资源过小。由本项目土地性质决定，本项目在操作过程中存在较大的政策可行性风险虽然奥运区域初步成熟，但是由于区域没有集中的产业支撑，整体商务商业氛围薄弱，写字楼类的商用物业存在明显的价格瓶颈本项目的收购成本决定了项目的最终收益，较高的收购成本会造成亏损。奥运区域价值的逐步成熟区域价值极大.年底国家对于住宅产品大力度的宏观调控。

6、转让双方能否得到上级主管部门批准，转让项目是否属于“可以不办理土地使用权出让手续”，需要贵方咨询上级主管部门。而且根据北京市国土资源局土地利用处的意见“国企间的资产调拨涉及到土地时，实质上也是种土地转让行为，划拨用地须补出让”。政策分析.国企之间划拨地转让是否可行.完成转让过程需要的时间.转让过程中将发生的费用.项目转让与买楼的市场区别补出让金需要的时间为个月，完成土地使用权出让转让预计在半年左右政策分析政策分析.国企之间划拨地转让是否可行.完成转让过程需要的时间.转让过程中将发生的费用.项目转让与买楼的市场区别转让过程中支付给政府的主要费用包括出让金及契税，其中契税为出让金的，由土地使用方支付政策分析本项目预期需要补交的土地出让金宗地楼面毛地价建筑面积楼面毛地价地上建筑面积楼面毛地价地下经营面积元约万注以上测算结果仅作参考，实际需要。

7、收购价格元平米当收购价格元平米四写字楼自持情况下财务分析汇报目录.政策分析二.项目分析四.项目建议三.财务分析.国企之间划拨地转让是否可行.完成转让过程需要的时间.转让过程中将发生的费用.项目转让与买楼的市场区别.项目宏观市场环境.项目区域市场环境.项目解读.考虑出让金下财务分析.不考虑出让金下财务分析年.不考虑出让金下财务分析年.写字楼自持情况下财务分析本项目定位最为重要的三个关键点能够使核心价值最大化的产品奥运区域价值最大限度规避核心问题的产品使用率极低，可销售资源短缺受项目不确定因素最小的产品收购成本的高低项目建议结论四种经营方式在核心价值的发挥方面没有太大的差异场环境.项目区域市场环境.项目解读.考虑出让金下财务分析.不考虑出让金下财务分析年.不考虑出让金下财务分析年.写字楼自持情况下财务分析项目分析项目分析.项目宏观市场环境。

8、以进行转让的针对本项目的特殊情况即划拨用地使用权转让，我方提出如下解决方案先出让再转让中国农业机械化科学研究院以下称“农机院”通过补交出让金的方式改变土地使用权性质后，再与贵方办理土地使用权转让。土地使用权转让时，其地上建筑物其他附着物所有权随之转让政策分析政策分析操作流程示意农机院补出让是整个土地使用权转让过程中的个环节农机院与其上级主管部门协调，获取上级主管部门批准农机院向北京市国土部门申请，补办土地出让金农让金下财务分析年.写字楼自持情况下财务分析财务分析产品类型租金价格写字楼出租元天平米酒店自持经营元天间写字楼出售元平米公寓式酒店出售元平米价格租金假设采用市场比较法，预测本项目各物业预期入市价格如下方案假设财务分析测算方案方案销售策路不考虑出让金情况下按年折现方案公寓式酒店和商业整体出售方案写字楼和商业整体出售方案酒店与商。

9、项目区域市场环境.项目解读.北京住宅市场交易最为活跃，但受政策调控影响，造成了现阶段住宅市场整体疲软，出现浓厚的观望情绪和明显的“拐点”迹象，住宅市场整体销售价格和销售量出现了明显的下滑.由于国家对于住宅市场的集中的政策打压，使得写字楼市场保持了相对平稳增长，其销售价格和租金平稳增长.随着北京奥运的举办，在奥运经济带动下，北京酒店市场前景光明。宏观市场分析总结项目分析项目分析.项目宏观市场环境.项目区域市场环境.项目解读项目分析项目分析区域市场分析总结.区域住宅产品类型丰富潜在供应相对稀缺，市场价格和销售速度高于写字楼水平.亚奥区域连接中关村与东部区域，同时受北京奥运经济的带动作用，区域写字楼的租金涨浮明显，近两年的年涨浮超过，表现出良好的升值潜力.受北京奥运的带动作用，区域酒店行业的发展良好，酒店的租金和出租率均有明显增长，且随着奥。

10、分析.国企之间划拨地转让是否可行.完成转让过程需要的时间.转让过程中将发生的费用.项目转让与买楼的市场区别.项目宏观综合楼项目可行性研究报告应贵方要求，在这次提报中，我们只阐述重要的观点以及结论，而详尽的论述过程和参考资料，在已呈递的书面报告和附件中各有说明。汇报目录.政策分析二.项目分析四.项目建议三.财务分析.国企之间划拨地转让是否可行.完成转让过程需要的时间.转让过程中将发生的费用.项目转让与买楼的市场区别.项目宏观市场环境.项目区域市场环境.项目解读.考虑出让金下财务分析.不考虑出让金下财务分析年.不考虑出让金下财务分析年.写字楼自持情况下财务分析政策分析.政策分析.国企之间划拨地转让是否可行.完成转让过程需要的时间.转让过程中将发生的费用.项目转让与买楼的市场区别参考中华人民共和国城市房地产管理法等相关法律条文从政策本项目是。

11、配套经营方案写字楼与商业整体出租二不考虑出让金情况下按年折现方案公寓式酒店和商业整体出售方案写字楼和商业整体出售方案酒店与商业配套经营方案写字楼与商业整体出租三考虑出让金情况下年折现方案公寓式酒店和商业整体出售方案写字楼和商业整体出售方案酒店与商业配套经营方案写字楼与商业整体出租不考虑出让金情况下年折现方案比较不考虑出让金情况下年折现合理收购价格根据写字楼市场情况，在合理年限约为年的情况下，依据方案三的资金测算情况，其合理收购价格区间为元平米元平米，测算结果如下当收购价格元平米当收购价格元平米二不考虑出让金情况下年折现方案比较二不考虑出让金情况下年折现合理收购价格根据写字楼市场情况分析项目外立面为玻璃幕墙，外观时尚，具有档次感项目平面布局合理，核心筒于侧，利于平面分割项目位于北京奥运核心区，区域价值成熟，交通配套便捷丰富。车位及自建房。

12、交的出让金及契税以北京市国土资源局评估结果为基准政策分析出让金及契税预算本项目预期要交纳的契税补交土地出让金万元政策分析出让金测算说明出让金测算按楼面毛地价与建筑面积的乘积计算其中楼面毛地价计算依据应用年北京市基准地价测算宗地价格方法宗地楼面毛地价预算宗地楼面毛地价适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数元平米元平米其中适用的基准地价为元平米期日修正系数为.年期修正系数为因素修正系数为.政策分析注宗地楼面毛地价测算过程在本次提交的书面报告中有详细阐述项目转让的受让方在处置该项目时不受二手房相关政策限制通过买楼方式取得的物业在处置时将受二手房相关政策限制政策分析政策分析.国企之间划拨地转让是否可行.完成转让过程需要的时间.转让过程中将发生的费用.项目转让与买楼的市场区别汇报目录.政策分析二.项目分析四.项目建议三.财务。

参考资料：

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