1、平均年产值的倍；地上附着物补偿费主要包括房屋地上构筑物坟墓等的补偿费用，对于房屋按重置价与成新程度补偿或另行选址重建，对于其他构筑物，按建造的成本补偿或重建，汉民的坟墓迁移次补偿元个，回民的坟墓迁移次补偿元个；对于青苗补偿费，按生长阶段补偿原则以征地期市场平均价格为准进行补偿；果树补偿费按被征用前三年平均年产值的倍进行补偿。新菜田开发建设基金按每亩万元补偿标准进行计算。根据本项目的实际情况，无法确定该项目地块范围内的安置补助人员数量青苗及树木数量新菜田土地面积和被征用前三年平均年产值数据资料，我们根据该地区般水平综合确定土地补偿费安置补助费地上附着物补偿费青苗及树木补偿费和新菜田。

2、为，每相差个等级修正；.目前规划限制，分为限制较小有定限制有较大限制，以待估宗地为，每相差个等级修正。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表。表比较因素条件指数表.道路通达度距市中心距离区域公交状况公用配套设施基础设施状况区域繁华度环境优劣度宗地面积宗地形状容积率临街状况规划限制条件交易日期土地用途比较内案例对象容土地使用年限估价对象与个别因素交易情况交易类型区域因素实例估价对象实例实例.编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。表因素比较修正系数表交易情况交易类型公用配套设施土地使用年限交易日期土地用途估价对象基础设施状况区域繁。

3、.万元。.挂牌交易费挂牌交易费参照国家计委关于招标代理服务收费管理暂行办法的通知中的招标服务费收取标准进行计算。本方案中摘牌价格为.万元，以此标准测算挂牌交易费为.万元。征地补偿税费本项目被征用的土地用途为耕地，其征地补偿税费主要包括土地补偿费安置补助费地上附着物补偿费青苗及树木补偿费新菜田开发建设基金耕地占用税耕地开垦费新增建设用地使用费防洪费。.土地补偿费安置补助费地上附着物补偿费青苗及树木补偿费和新菜田开发建设基金根据土地管理法的规定，土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的倍；安置补助费由需要安置的农业人口数量决定，每个需要安置的人口的安置补助费标准，为该耕地被占用前三。

4、,每相差个等级修正；.环境优劣度，分为无污染污染小有定污染污染较重污染严重五个等级，以待估宗地为，每相差个等级，地价相应修正；Ⅱ.个别因素.宗地面积，分为平方米平方米三个等级，以待估宗地为，每上升个等级，地价往上修正；.宗地形状，分为不规则较规则规则三个等级，以待估宗地为，每上升个等级，地价往上修正；.容积率修正，以待估宗地为，比较案例的容积率与其相比，每上升，地价往下修正，在同时出现容积率大于和小于时，将容积率小于的情况视为等于进行修正；如果同时出现均小于的情况，与上述修正正好相反，此项修正以不超过;为限；.临街状况，分为不临街面临街两面临街三面临街四面临街五个等级，以待估宗地。

5、划及咨询费用前期规划及咨询费用主要包括测绘费办理规划手续费钉桩钉线费委托可研费地价评估费挂牌交易费等。其相关测算如下.测绘费测绘费以总土地面积为基数，按.元平方米计算，即测绘费.;万平方米万元.办理规划手续费办理规划手续费以规划建筑面积为基数，按.元平方米计算，即办理规划手续费.;万平方米万元.钉桩钉线费钉桩钉线费以规划建设用地面积为基数，按.元平方米计算。钉桩钉线费.;万平方米万元.委托可研费根据委托可研合同，黄港土地级开发项目委托可研费为万元。.地价评估费根据北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知京价房字第号和评估的毛地价款，黄港土地级开发项目地价评估费。

6、开发建设基金为万元亩。土地补偿费安置补助费地上附着物补偿费青苗及树木补偿费和新菜田开发建设基金合计为万元.耕地占用税根据北京市实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例的办法京政发第号相关规定，以土地面积为基数，耕地占用税为元平方米，即耕地占用税;万平方米万元．耕地开垦费根据北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法规定，该项目耕地开垦费为每公顷用地补偿万元。本项目用地面积为公顷，故耕地开垦费为公顷;万元公顷万元。.新增建设用土地有偿地使用费根据财政部国土资源部关于新增建设用地使用费收缴使用管理办法规定，本项目新增建设用土地有偿地使用费以土地面积为基数，按元平方米进行计算，即新增建设用土地有偿。

7、度区域因素道路通达度距市中心距离区域公交线路状况环境优劣度实例实例市场比较法最终结果个别因素宗地面积宗地形状总容积率临街状况规划限制条件实例比较内与案例对象容修正后价格案例修正后的地面出让金的确定经过比较分析，三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法评估待估宗地的最终价格,即地面出让金为元平方米。.地面毛地价的确定根据委估地块周边地区大市政及四源费的实际征收情况，该地区大市政及四源费楼面单价取元平方米，折合到地面价格为元平方米。地面毛地单价地面出让金单价地面大市政及四源费元平方米.综合地面毛地单价的确定上面用基准地价法和市场比较法分别对土地价格进行了测。

8、有限公司自筹资金解决，另部分由银行贷款解决。项目的毛地价款由摘牌后的房地产开发商筹资解决。三方案三毛地价款评估待估宗地基本情况土地用途为公寓和配套公建用地，土地面积为万平方米，总容积率为.，总建筑面积为万平方米。其中建筑面积为万平方米，公寓建筑面积为万平方米，配套公建建筑面积为万平方米。本项目因为公寓和配套公建目前不能分摊出各自的具体土地面积数据，按北京市的现行规定，我们对该方案中的公寓和配套公建用地地价进行综合测算，不做区分。地价测算过程.用基准地价法确定土地价格基准地价北京市人民政府于年月日发布了北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发号，对年北京市出。

9、，基准地价法作为政府指导地价，可以比较准确的反映地价水平，其权重取.；市场比较法从市场交易行为角度反映土地市场价格，其结果可以准确的反映地价水平，其权重取.；因此待估宗地地面毛地单价为元平方米。地面毛地总价的确定待估宗地的土地面积为平方米，毛地单价为元平方米，因此地面毛地总价为地面毛地总价地面毛地单价;土地面积万元二土地级开发成本评估土地级开发成本是指评估宗地在完成立项规划征地拆迁和市政道路等基础设施建设开发程度的前提下，补偿给土地级开发商的土地补偿价格。本项目土地级开发成本由前期规划及咨询费用征地补偿费用市政基础设施建设费用收益财务费用不可预见费用等构成。具体费用测算如下前期规。

10、拆迁补偿费与市政基础设施建设费之和的，本方案项目收益按征地补偿税费与市政基础设施建设费之和的进行计算，即收益征地补偿税费市政基础设施建设费;.;.万元财务费用根据委托方提供的资料和项目假设条件，以黄港项目土地级开发成本中的前期规划及咨询费用征地补偿费用和市政基础设施费用三项之和为基数，进行贷款计算，其贷款利率为.，贷款期为年，故其财务费用为.万元。不可预见费用本方案项目不可预见费用按前期规划及咨询费用征地补偿税费与市政基础设施费用之和的进行测算。不可预见费用前期规划及咨询费用征地补偿税费市政基础设施费用.万元三资金筹措本项目土地级开发成本为.万元，它部分由北京世奥森林公园开发经营。

11、国有土地使用权基准地价北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发号进行了调整更新，从年月日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路通电通信通上水通下水通燃气通热力及宗地内土地平整简称“七通平”，或宗地外通路通电通信通上水通下水及宗地内土地平整简称“五通平”，在平均容积率条件下，同用途的完整土地使用权的平均价格。其中基准地价的基准期日为年月日；土地用途划分为商业综合居住工业等四类；商业综合居住用地至六级的开发程度为“七通平”，七至十级的开发程度为“五通平”；工业用地至五级的开发程度为“七通平”，六至九级的开。

12、使用费;万平方米万元．防洪费根据北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定市政府第号令规定，本项目的防洪费应以建设用地许可证确定的土地面积为基数本项目目前尚无建设用地规划许可证，以其土地面积为基数，按元平方米进行计算，即防洪费;万平方米万元市政基础设施建设费用市政基础设施建设费用是指从市政源头到项目红线的各种管网设施及接口费用，不包括毛地价款中所包含的大市政费用。根据前面对黄港项目周边市政设施条件的描述，本项目市政基础设施建设费用综合确定为元建筑平米，本建筑方案建筑面积为万平方米，故其市政基础设施建设费用为;万元。④收益根据北京市土地级开发管理暂行办法市国土房管出字号规定，收益为征。

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