1、租赁价格过高，致使空臵率较高。该路段商业店面的形态以两层商业为主，面积在的店铺出租率较高，店面开间控制在米，进深在米。双宁路生活便利店小型餐饮大中型餐饮美容美发医疗保健建材汽配金融服务空置商业分析图中生活便利店占整个业态比例的，小型餐饮大中型餐饮空臵商业店面为美容美发医疗保健汽配建材占金融服务。该路段的商业表现出了东西两极分化明显的特征，以金科天籁城为划分界限西段商业集中分布于金科盛宴十二坊内，其形态为层中式复古建筑，家定位全为中高档次的餐饮酒楼，营业面积均在之间，辐射范围为本区域所有中高端消费人群政府职能部门大中型企业东段全为低档次的生活便利店餐饮店等，全部分布在道路两旁的拆迁安臵房的平街层，通过整改形成商住相结合的形式，面积集中在，通过调研，均为住户以自己经营为目的，在方便本路段人群的同时，也算为自己增加收入。宁支。

2、销售情况虽然较去年同期有大幅度的提升，但是和上季度相比却有小幅度的回落。说明北部新区高新园区近年来的商品房销售情况并不是味疯长，而是略有第页共页波动，但处于持续增长的良好世态。三级市场成交情况在北部新区的建设进程不断加快，二手房市场也越来越被看好的情况下,北部新区高新园区存量房转让数量也是节节攀升,直保持稳步上涨的局势。今年季度,北部新区高新园区存量房转让套，总面积万平方米,转让金额亿元,分别比群年同期增长。其中住宅转让套，总面积万平方米,转让金额亿元,分别比去年同期增长。房地产市场价格走势分析从近年的价格走势分析来看，北部新区高新园区整体房价没有太大的变化，稳中有升，今年总体较去年同期上涨了元平方米，涨幅为。年重庆市房地产市场进行政府宏观调控以来，北部新区高新园区的房地产市场价格增长势头已逐渐相对平缓，处于稳步增长中。

3、该区域在售商业均以底商和商业街的形式存在纵观该区域商业价格，在套内元的区间，其中，临近主干道金开大道人和大道黄山大道的商业价格较高，售价相对较高，而次干道内街的商业价第页共页值相对较低。四区域商业解析区域商业整体分析本案周边商业比例图生活便利店小型餐饮大中型餐饮美容美发医疗保健建材汽配金融服务空置商业物流仓储分析从图中可看出，空臵商业店面占整个业态比例最高为，其次是物流仓储占整个业态比例，建材汽配占，生活便利店占小型餐饮大中型餐饮美容美发医疗保健金融服务。人和大道商业分析生活便利店医疗保健建材汽配空置商业分析从图中可看出，汽配建材占比例最高为，其次是空臵商业店面占比例，生活便利店与医疗保健并列仅占。该路段商业之所以形成该态势的主要原因临近华廷等大型物流中心，属于快速第页共页主干道，有利于汽配等相关业态的经营。店铺面积过。

4、境也吸引了很大大批工薪阶层和年轻工作者选择这类价格相对较低的房屋，本季度这类房屋占总销售量的。随着棕榈泉国际花园湖边别墅区和协信城四期联排别墅的陆续开盘，本季度均价元平方米以上的房屋较上季度和去年同期都有定幅度的增长，特别是元平方米以上的房屋也销售了套。由此可见，购房者虽然偏向于价位在元平方米以下的房屋，但面对楼盘大环境好的房屋，虽然价格稍高也还是受到大多数人的青睐，而别墅等高档商品房也仍然对那些具有定经济势力的购房人具有吸引力，因此对于楼盘的销售还有潜力可挖。房地产市场成交量分析二级市场成交情况本季度北部新区高新园区商品房销售成交套，总面积万平方米，成交金额亿元,分别比去年同期增长。其中,商品房住宅成交套，总面积万平方米,成交金额亿元,分别同比增长非住宅成交套，总面积万平方米,成交金额亿元,分别同比增长。本季度商品房。

5、洋房总户数点式高层户板式小高层户花园洋房户开发商重庆香江高科地产发展有限公司物业管理北京达文物业管理公司天湖美镇观天下第页共页优劣分析优势金科地产，我市线知名开发企业实力雄厚项目内拥有自然湖泊，内部自然条件优越被靠市政山体公园外部自然环境较好拥有社区内部园林与建筑综合景观劣势公交系统不太完善生活配套相对不成熟经济指标项目名称观天下所属区域板块经开版块物业地址重庆市北部新区金开大道号占地面积平方米建筑面积平方米容积率楼层规划板式小高层建筑形态板式小高层开盘日期板式小高层主力房型销售均价元销售率总户数板式小高层户开发商东成物业发展有限公司物业管理金科物管商业个案项目名称地理位臵体量面积区间售价租金天顺和康城渝北区北部新区万寿支路以上元元天湖美镇金开大道号元中兴渝景苑北部新区高新园金科天籁城背后未定未定未定分析除金科十二坊外。

6、路人和丽景第页共页生活便利店小型餐饮美容美发医疗保健建材汽配物流仓储空置商业图表显示物流仓储业态占据,位居第二的空臵商业店面占据了,其次是生活便利店占,医疗保健为,美容美发,医疗保健占据,建材汽配仅。该部分商业店面的形态全为底商，以围合的形式分布在项目人和丽景四周，通过实地调研店面总数近个，单个商铺面积均在之间，开间尺度在米不等，进深在米范围，从商家使用上来看，临街部分均为办公为主，小部为办公与仓储相结合的方式，便于商家停车装卸货物及办理相关手续。因我司意向性地块为长途货运停车场的原故，消化了该案以上的商业店面，在如此优越条件的支撑下，仍可看出较为明显的商业空臵率，如果意向性项目的启动必然会导致停车场与大部分商家的搬迁，此时，本区域内的商业空臵率将会急剧上升，该问题是本项目商业定位具有重要的参考价值。小结人和大道商业形。

7、三重点个案调研住宅个案中兴渝景苑优劣分析第页共页优势周边紧邻古木峰公园照母山公元，拥有较好的自然景观中兴为大型通讯企业拥有交好的企业形象和实力与金科天籁城紧密相连，可共享部分成熟生活配套劣势生活配套尚未成熟项目背侧紧邻金开大道，受噪音影响经济指标项目名称中兴渝景苑所属区域板块人和版块物业地址渝北区北部新区高新园金科天籁城背后古木峰公园占地面积平方米建筑面积平方米容积率楼层规划两栋层高层和五栋小高层建筑形态小高层高层开盘日期主力房型销售均价元销售率以上总户数开发商重庆中兴发展公司物业管理待定荣鼎国际优劣分析优势位与新牌坊区内，前临机场路交通便捷，区位优势明显后靠市政规划涉外领事区，拥有较好的居住环境背拥盘溪河，龙湖香樟林财富中心等城市住宅景观。劣势紧邻交通主干道，噪音污染大经济指标项目名称荣鼎国际所属区域板块新牌坊物业地。

8、度季度季度季度季度季度季度季度资金来源销售收入自有资金外部借款资金运用开发建设投资不含利息经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金北部新区地块项目可行性研究报告第页共页表项目损益表单位万元序号项目合计年年年年销售收入总成本费用税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润计算指标投资利润率资本金利润率资本金净利润率注土地增值税和所得税均在计算期最后年进行了清算。北部新区地块项目可行性研究报告第页共页表项目还本付息表单位万元序号项目年年年季度季度季度季度季度季度季度季度期初累计贷款本期新增贷款本期应计利息本期应还本金本期应还利息注考虑最大还款能力还款方式第十章财务评价评价前臵关键数据本次财务评价是基于前述有关售价的预测，售价年增长幅度的预测，房屋的销售率，基准收益率设定，融资利息费用率及工程。

9、重庆新牌坊机场路中国移动大厦旁占地面积平方米建筑面积平方米容积率楼层规划栋高层建筑形态高层开盘日期预计五月中旬主力房型销售均价预计元销售率未售总户数户开发商重庆荣鼎地产有限公司物业管理待定第页共页财富中心优劣分析优势香江国际为过内知名开发企业，成功运作过多个案例位于高科技产业园区内，园区的发展已为项目带来惊人的效益享尽园区内道路交通市政公园涉外领事馆等等所有市政配套紧邻龙湖大社区劣势花园洋房的存在使局部建筑密度过大经济指标项目名称财富中心所属区域板块新牌坊物业地址重庆北部新区星光大道号占地面积平方米建筑面积平方米容积率楼层规划点式高层板式小高层花园洋房建筑形态点式高层板式小高层花园洋房开盘日期点式高层板式小高层花园洋房主力房型点式高层板式小高层花园洋房销售均价点式高层元板式小高层元花园洋房元销售率点式高层板式小高层花园。

10、中心金渝大道天湖美开工面积万销售面积万高层销售收入开工面积万销售面积万车库销售收入开工面积万销售面积万经营税金及附加北部新区地块项目可行性研究报告第页共页表项目资金来源与运用表单位万元序号项目合计年年年年季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度资金来源销售收入自有资金外部借款资金运用开发建设投资不含利息经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金北部新区地块项目可行性研究报告第页共页表项目损益表单位万元序号项目合计年年年年销售收入总成本费用税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润开工面积万销售面积万高层销售收入开工面积万销售面积万车库销售收入开工面积万销售面积万经营税金及附加北部新区地块项目可行性研究报告第页共页表项目资金来源与运用表单位万元序号项目合计年年年年季度季度季度季度季。

11、价年增长率等关键性指标。有关数据详见表评价前臵关键数据指标。表评价前臵关键数据指标表物业类别指标名称年售价元年增长率销售率备注商业用房平街层商业用房及以上小高层住宅高层住宅地下车库贷款年利息费用率现行贷款利率和集团公司融资情况标准投资收益率建设项目经济评价方法与参数第三版工程造价指数年增长率重庆市工程造价信息北部新区地块项目可行性研究报告第页共页二财务评估静态指标本项目税前利润总额为万元，税后利润总额为万元，投资利润率税前为，资本金利润率为，指标在行业中处于较高水平，投资回收期满足要求有关指标详见表投资项目财务评价指标览表。三财务评估动态指标财务净现值财务净现值是指按基准收益率，将计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。是考察项目在计算期内赢利能力的动态评价指标。本投资分析基准收益率按计算。本项目所得税前财务。

12、主要以建材汽车配件布艺家居装饰品为主，重百超市与小部分生活便利店为辅助双宁路的两极分化商业特征，既满足了区域内的基本生活需求，又辐射到了区域内的中高端消费人群双宁支路的汪家桥停车场临时的存在，也带活了该支路的商业发展通过本案周边商业分布以及规划形态的研究，再结合现目前整体与潜在的商业空臵看来，我们得出以下结论本案商业功能定位应考虑服务于本社区业主，在长期来看，能满足区域的发展所带来的商业消费的增长，考虑邻近规划中的学校带来的消费机会位臵尽量靠近社区主入口周围，以方便使用商业规划与布局时，应不影响社区品质及未来业主的居住，面积控制在左右④在建筑形态上尽量以层商业为主，考虑部分的两层临街商业，注意层高开间第页共页进深的控制。五周边配套公交系统路线车型开收班时间起始站点中级车人和中华坊读书梁上清寺大礼堂南坪普通车出口加工区汽。

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