1、心设计并组织实施些重要路段地下人行道建设，实现人车分流，建设些公共停车场停车场，以提高区域交通通达能力。同时结合注意力经济理论，从本风景区长期可持续运营避免同质化产品竞争角度出发，围绕文化生态主题进行完善功能布局，强调如何塑造每宗地块独特性和标识性以此为基础，强调将目标客户群定位于终端用户为主兼顾土地二级开发商，力求避免不符合战略方向经营性企业无序进入。吸引包括全球商业经营机构中央部委机关等在内实力型终端客户，这样既可以保证形成本风景区独特商业环境，同时也能够确保商业土地顺利租赁有序开发与有效运营。出租方式开发策略在本风景区商业经营性区域，以长期投资理念开发，确立只整地不盖建物目标，整地后出租予其它开发者，租期年，无论采用哪种方法对本风景区开发项目进行财务效益评估时，总是有些不确定性因素。由于这些不确定性因素作用超过定程度时，就会给。

2、自己已经到了庄园最后个院落或个侧院，也许会觉得这个庄园面积并不算大而且活动有限，似乎游览已到尽头，但当他们在后院或侧院打开个房间门时突然发现自己眼前是另个完全不同片区。与大明庄园相连两个片区是作坊片区和民居片区，作坊片区内将安排若干古式作坊，游客可在此处切身体验参与酿酒织布制陶等活动，最后游客将来到时间作坊，当游人开门进入房间却发现屋内有农具灶台床铺水缸等物品，俨然是普通农户居家模样。走出农家后发现自己已然进入民居片区，这里有明式民居和农田，装扮成农民工作人员会带领游客参观民居，试耕农田，并向游客讲述明朝民间故事，讲述中将告诉游客个农户家中有条神奇秘道，实际上是条通往最后个片区地道。最后个片区是以表演展示为主明艺院，经过前三个片区步行游览后游客可以在这开发者，租期年期满建物所有权后归本风景区所有实行土地年租制每年收缴次地租混合租赁方。

3、街道空间立面形态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有景观魅力。完善文化配套设施。主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品位。三渐进式更新，逐步实现景区开发景区开发，现状基本形成，不可能采取完全推倒重来和大规模开发模式，只能采取渐进式更新改造。必须注重远期规划与近期建设相结合，统规划与滚动实施相结合。采取渐进式更新主要有以下几方面内容建筑物功能更新和外立面改造。可根据不同结构形式和功能调整要求，采取不同更新方案，分区域进行统外立面改造，规范外墙屋顶窗户阳台雨棚空调罩形式色彩，使旧貌换新颜，逐步完善建筑与景区和谐统外部形象。逐步改善景区基础设施。景区开发离不开基础设施完善，但基础建设次性投资规模大，建设周期长，在城市建成区中实施也不可能步到位。因此，有计划地分步实施市政基础设施改造，应作为中央商务区发展命脉。例如景区次干道整治改造，。

4、循返朴归真简约风格。此外无论身处于该休闲带本地市民和外地游客需能够体会到种浓重文化气息，让人们通过城墙读懂明朝文化及历史。设计原则与方向依托利用原有规划对该区域景观设计。所有项目设置均需依托明城墙景观体系而建。从各个层面体现作为六朝古都沧桑与辉煌，着重突出明朝文化元素。配合明遗村，从入口处起通过些隐约线索和递进将游人引导至明遗村注重设施整体和细部设计艺术性，充分传达文化内涵厚重。通过本体资源优势和相关文化活动烘托，逐步提升该区文化氛围。逐步发展成为国内外明朝或文化爱好者个沟通与交流集散地。主要项目设置区域名称项目城墙旧事休闲带怀旧茶馆酒吧古今戏台明史长廊主题客栈马棚街头表演秀街边小摊水中食目录项项目目开开发发策策略略开发意义，在这里游客可以了解到明代艺术文化，欣赏并试奏明朝宫廷音乐，参与古代体育活动，时间不久后游客发现。

5、级开发商利益等此种出租开发方合景区资源，产生整体效益针对目前风景区产业结构土地利用空间形态景区功能过于零星散乱问题，采取社会资源共享，风景区功能区空间打通整合优化方式，就能产生整体大于局部之和价值增量。整合内容如下相对集中布局产业功能。必须利用规模效益经济规律，把同质同类功能空间尽可能集中布置，打造配套齐备经营环境，形成产业结构合理，适应景区商业发展经营环境，同时减少景区原有生态历史文化破坏。优化道路交通组织。在保持现有路网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通，关键是加强道路间衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。构建商业区域内公共空间。需要创造良好生态环境和更多公共活动空间。综合整治环境景观。其内容涵盖建筑形态色彩城市广告指示系统夜景照明环境小品等。结合商业地区区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统协调和控制，开展。

6、们所评估该项目带来风险。般来说，不确定因素和风险存在是不可避免，因此，我们在做财务效益评估同时，需要对本风景区开发项目进行不确定性分析。不确定性分析方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用两个分析方法盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析收支平衡分析损益临界分析，它是根据项目正常生产年份产量成本产品销售价格和税金等数据，计算分析产量成本和盈利三者之间关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判断拟建本风景区开发项目能够承受多大风险而不致发生亏损。按项目全部完工后数据测算，本风景区开发旅游项目盈亏平衡点为设计新增游客量，即年平均新接待人次时，项目即可保本超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。

7、采取低价进入高价维护方式。这样既能够保证商业土地如期出租开发经营，同时也可以保证本风景区形成独特文化商业氛围。如此制定开发策略，在很大程度上确保了风景区商业经营及相关项目有序操作，较好地规避了土地炒作现象，并兼顾了土地二级开发商利益等此种出租开发方式为保持本风景区规划品质，二为节省土地交易税收，三则使承租户开发费用降低。为便于管理,其营销管理等后续工作均由本风景区经营管理或委托管理。功能规划建议总体功能分区图交通规划图游线及游客密度分析图明代文化区总体思路解析明代文化区开发思路主要从以下四条主线入手通过完整现有明孝陵游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这世界遗产磅礴气势和丰富项目内容通过明遗村以别样鲜活主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这严肃庄严明朝旅游旅游景点补充，使整个明代文化旅游更为完整通过利用明城墙这经历了沧桑。

8、操作，较好地规避了土地炒作现象，并兼顾了土地二级开发商利益等此种出租开发方式为保持本风景区规划品质，二为节省土地交易税收，三则使承租户开发费用降低。为便于管理,其营销管理等后续工作均由本风景区经营管理或委托管理。功能规划建议总体功能分区图交通规划图游线及游客密度分析图明代文化区总体思路解析明代文化区开发思路主要从以下四条主线入手通过完整现有明孝陵游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这世界遗产磅礴气势和丰富项目内容通过明遗村以别样鲜活主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这严肃庄严明朝旅游旅游景点补充，使整个明代文化旅游更为完整通过利用明城墙这经历了沧桑巨变见证物营建城墙旧事休闲带，让置身于其中游客细细品味曾为六朝古都辉煌与沧桑在易道规划基础上，构建沿路景观和广阔开放空间，既为西部入口打造良好景致第印象区，又为市民休闲和户外。

9、变见证物营建城墙旧事休闲带，让置身于其中游客细细品味曾为六朝古都辉煌与沧桑在易道规划基础上，构建沿路景观和广阔开放空间，既为西部入口打造良好景致第印象区，又为市民休闲和户外活动提供了场地。总体项目布置图项目分区详解明孝陵区域主题与功能这是条以明孝陵为核心吸引物观光路线，兼有少量参与性项目。全力恢复和保护明孝陵线历史空间肌理，重现神圣庄严历史氛围，从而改变目前游线被切割状况，永葆明孝陵恢弘气势重点保护大金门四方城神道孝陵殿宝顶这主轴上历史遗存，形成个封闭满建物所有权后归本风景区所有实行土地年租制每年收缴次地租混合租赁方式采取低价进入高价维护方式。这样既能够保证商业土地如期出租开发经营，同时也可以保证本风景区形成独特文化商业氛围。如此制定开发策略，在很大程度上确保了风景区商业经营及相关项目有序操作，较好地规避了土地炒作现象，并兼顾了土地。

10、务内部收益率影响不大。由此可以推断出，保证盈亏平衡点以上接待量，是该项目财务效益保障。我们对本风景区开发项目接待量按增减作为因素变化幅度。可以得出下面财务敏感性分析表。表本风景区开发财务敏感性分析表项目基本方案游客量内部收益率静态投资回收期动态投资回收期由上表可见，经营收入在变化范围内，项目内部收益率都大于，表明项目具有定抗风险能力，在项目经营建设过程中只要严格控制投资规模并且始终注意客源市场开拓工作，保证有充沛客流量，项目在经济上是可行。风险与对策国家宏观经济政策变化分析及对策根据国家大力发展旅满建物所有权后归本风景区所有实行土地年租制每年收缴次地租混合租赁方式采取低价进入高价维护方式。这样既能够保证商业土地如期出租开发经营，同时也可以保证本风景区形成独特文化商业氛围。如此制定开发策略，在很大程度上确保了风景区商业经营及相关项目有。

11、动提供了场地。总体项目布置图项目分区详解明孝陵区域主题与功能这是条以明孝陵为核心吸引物观光路线，兼有少量参与性项目。全力恢复和保护明孝陵线历史空间肌理，重现神圣庄严历史氛围，从而改变目前游线被切割状况，永葆明孝陵恢弘气势重点保护大金门四方城神道孝陵殿宝顶这主轴上历史遗存，形成个封闭主线清晰遗产保护区，有效控制遗址游客数量同时，依照历史将游线从大金门延伸至下马坊，增设小体量表演节目，提高游览价值。区域环境区域整体处于片林海之中，烟雾缭绕鸟鸣深处，明代建筑气势非凡。明孝陵遗址保护区右侧是梅花山，左为植物园，氛围庄严环境幽静大金门至下马坊线，主要以表演节目等方式展示明朝文化，使游客从下马坊步行到大金门过程中，能对明朝和明代帝王将领有个大致了解，培养游历情绪从下马坊至宝顶整条线路为单行线，要求通畅清晰，目前被道路和建筑强行割断地点，将采取架。

12、敏感性分析敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素变化对项目经济效益指标影响，从中找出敏感因素并确定其敏感程度种分析方法。影响经济效益因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用因素，如投资成本价格规模建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标影响及影响程度，我们在本报告中主要分析营业收入变动对内部收益率影响。通过测算分析，预测项目主要因素发生变化对财务评价指标影响。本报告选取成本费用接待量人均消费三个因素增加或减少时对该财务评价指标影响程度。从测量数值可知，接待量和人均消费发生变化对项目内部收益率影响最大。当接待量上升时，内部收益率比基本方案增加，反之则下降。人均消费对项目内部收益率影响程度与接待量相同。人均消费受各种因素影响，要提高很难，建设投资和经营成本发生变化虽然对财务净现值和投资回收期影响较大，但对财。

参考资料：

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[13]大型固定机械及拖动电动机变频调速改造项目立项可行性建议书立项范文（第52页，发表于2022-06-24）

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[18]大型商业物流配送中心项目立项可行性建议书立项范文（第41页，发表于2022-06-24）

[19]大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）项目立项可行性建议书立项范文（第54页，发表于2022-06-24）

[20]大型发电设备制造基地扩建项目立项可行性建议书立项范文（第74页，发表于2022-06-24）