1、减少时，项目内部收益率为，大于，用插入法近似找出销售价格变动临界点为。项目销售价格是个比较敏感因素，销售价格允许变动幅度为，∞。建议开发商在销售工作中做好价格管理工作，即便考虑打折，最好不要低于幅度，严防价格下调和优惠措施幅度过大。用上述类似方法找出建设投资变动临界点为。可以说当建设投资在∞，范围内变动时，项目盈利超过最低期望水平。旦建设投资增加额度超过，项目达不到最低期望盈利水平。建设投资也是个很敏感因素，这将提醒开发商在保证质量前提下，项目开发过程中与必须与监理单位密切配合，搞好投资控制。财务评价结论从项目盈利能力项目清偿能力以及项目不确定性分析等三个方面分析结果可以看出本项目在财务上是可行。项目综合评价结论及建议项目综合评价结论针对项目建设可行性，综合前面七章所述，我们提出以下结论项目市场前景广阔，企业能快速回笼资金项目已经进入施。

2、握项目投资情况，方便建设单位筹集资金，把项目分季度所需投资详见表表投资使用进度表单位万元时间年年年合计季度季度季度季度季度季度季度季度自有资金银行贷款资金回笼项目财务评价项目财务评价主要对项目财务盈利能力项目清偿能力以及项目不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。财务评价基础数据与参数选择计算期年年第季度至年第季度。销售价格详见销售面积及收入实现计划基准收益率财务盈利能力分析项目现金流量表，见附表。根据该表计算评价指标有项目财务内部收益率，财务净现值和静态投资回收期。其中财务内部收益率为，财务净现值基准收益率为万元，静态投资回收期为年。资本金现金流量表，见附表。根据该表计算内部收益率为，财务净现值基准收益率为万元。清偿能力分析通过对借款还本付息计算表附表和资金来源与运用表附表计算，考察项目计算期内财务状况，在年内可全部还清。

3、商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策逐步到位，可以预计今后几年西安房地产市场将继续保持快速健康发展势头。与此同时，城市规模不断延伸，轨道交通建设迅速发展，郊区大规模城市化建设，以及城镇配套设施完善，中低价位小区试点开发为西安市房地产发展注入了新活力。在西安市整体经济形势良好背景下，房地产市场有序发展，开发投资结构更趋合理。年住宅占投资总量敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。销售价格和建设投资变化对项目收益能力有较大影响，因此，本项目主要进行销售价格和建设投资对内部收益率单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动，其结果如下表表不确定因素对内部收益率影响变化因素变化幅度销售收入投资在敏感性分析过程中，将销售价格减少，项目内部收益率为，小于销售价。

4、梯水暖电安装以及室外工程费用为元平方米。本项目总建筑面积，其中住宅，商业性用房。建安工程费万元工程监理费根据目前西安监理市场行情，工程监理费费率取为建安工程费，本项目工程监理费为万元。开发管理费开发管理费按建安工程费计算得万元预备费基本预备费按建安工程费和开发管理费计算得万元。涨价预备费按每年投资额度计取，为万元。预备费合计为万元。建设期利息建设期利息为万元，详见附表。项目总投资确定本项目总投资由以上七项费用构成，共计万元，详见表。表投资估算表单位万元序号项目金额土地费用工程前期费用建安工程费工程监理费开发管理费预备费建设期利息总投资项目资金筹措项目总投资资金筹措拟自筹万元，拟从银行借款万元，银行借款利率为，考虑手续费等其他杂费，取实际利率上浮即。对于本项目，为了体现资金流向，拟按季度计算，季度贷款利率为，其计算如下季度利率为了准确把。

5、方面采取优惠政策。宏观经济形势宽松局面，为以西安为桥头堡大西北迅速崛起为西安市经济健康发展，提供了极为有利外部环境。年，西安市国内生产总值完成亿元，较年增长，二三产业增加值分别增长。今年上半年保持了良好发展势头，全市实现国内生产总值亿元，比上年同期增长。中央继续坚定不移地推进西部大开发，为西安经济发展提供了良好机遇。西安市房地产市场分析年以来，西安市房地产市场继续保持着稳定快速健康发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交易活跃，空置率下降。随着商品房建设步伐加快及商品房开发销售各方面政策完善和改进居民收入稳步增长，商品房市场人气不断上升，并进入了个稳定增长期，尤其是商品房销售高速增长，说明了西部大开发政策效应已经体现出来，人们对西部大开发信心日益增强。城镇住房制度改革继续深化，。

6、工阶段，建设条件良好项目各财务指标均可以，财务上可行项目投资额较大，必须保证收益稳定，否则经营风险会比较大。建议根据我们在评价过程中对本项目认识，对本项目实施提出如下建议项目在招投标阶段应该选有实力承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业不同工种之间协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期控制投资。项目建设投资较大，是影响项目财务可行性重要敏感性因素，建议开发商严格控制投资，节约资金，从而降低项目投资风险充分认识及分析项目存在优势和劣势，扬长避短，做好整个项目开发销售及经营全过程策划重视营销方案设计。销售收入是影响项目盈利能力敏感性因素。销售收入下降会对项目财务效果产生较大影响，因此，要想提高未来项目效益，必须有良好经营运作。建议开发商以灵活多样经营方式，招八方客源尽快与银行建立业务关系，顺利从银行获得贷款，解决资。

7、贷款本息和。不确定分析本项目不确定分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，为决策提供依据。当销售收入实现时，项目即可保本。低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。所以，该项目风险在可接受范围内。敏感性分市健康运行无疑起到了良好规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速，资金实力雄厚实战经验丰富实力型公司将凸现竞争优势，行业集中度进步提升。另外，中产阶层形成对我国房地产市场发展有着极其重要和深远影响。方面中产阶层是购买商品房主力军，随着经济发展，步入中产阶层人将越来越多，这些人中相当部分原先居住条件并不十分理想，收入不断增长使他们对居住品质。

8、极地寻找较好投资渠道，而购买处或多处升值潜力大商品房作为投资是个很好选择，因此中产阶层中房地产投资者将会越来越多，这在很大程度上增加了住宅市场有效需求。西安市整体经济形势随着全国经济持续快速总论建设项目概况项目概况城西人家项目地处西安市劳动北路与西站正街交接口东南角。南临大庆路，北临西站街，交通四通八达，往来自如，出行方便。总占地面积为亩平方米，规划总建筑面积为平方米。该项目南临玉林汽车贸易市场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学约，距镐京医院左右，附近有玉林商场和仓储式批发商场家世界等大型批发市场，购物娱乐环境较为理想。南距大庆路约，大庆路为连接城内与城西条重要城市主干道，且有多路公交车及中巴车通过，并计划建设本市地铁行经站，交通非常便利。建设单位基本情况项目建设单位为西安市三安房地产开发有限公司以下简称三安公司。该公司是个具有。

9、求也愈加提升，即使已经进行过次置业家庭也开始对住宅位置环境档次等方面有了更新更好要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次甚至多次置业。从而大大增加住宅市场需求，而他们所选住宅将是中高档或高档住宅，对提高我国住宅市场整体品质也会起到积极促进作用。另方面，由于中产阶层手中有较为充裕资金，他们会积极地寻找较好投资渠道，而购买处或多处升值潜力大商品房作为投资是个很好选择，因此中产阶层中房地产投资者将会越来越多，这在很大程度上增加了住宅市场有效需求。西安市整体经济形势随着全国经济持续快速发展，特别是国家西部大开发战略实施和我国加入了世界贸易组织，西安经济社会发展进入了个非常重要历史时期，城市基础设施建设更是突飞猛进。西部大开发战略实施和国家实行重点支持西部发展政策措施落实，国家增加了对西部地区财政转移支付和建设资金投入，并在对外开放税收土地资源人才等。

10、项目总投资估算项目资金筹措项目财务评价财务评价基础数据与参数选择财务盈利能力分析清偿能力分析不确定分析财务评价结论项目综合评价结论及建议项目综合评价结论建议场竞争加剧，优胜劣汰加速，资金实力雄厚实战经验丰富实力型公司将凸现竞争优势，行业集中度进步提升。另外，中产阶层形成对我国房地产市场发展有着极其重要和深远影响。方面中产阶层是购买商品房主力军，随着经济发展，步入中产阶层人将越来越多，这些人中相当部分原先居住条件并不十分理想，收入不断增长使他们对居住品质要求也愈加提升，即使已经进行过次置业家庭也开始对住宅位置环境档次等方面有了更新更好要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次甚至多次置业。从而大大增加住宅市场需求，而他们所选住宅将是中高档或高档住宅，对提高我国住宅市场整体品质也会起到积极促进作用。另方面，由于中产阶层手中有较为充裕资金，他们会积。

11、三级房地产开发企业资质国有企业。于九九三年七月成立，公司注册资金万元人民币，现有资产元，员工名，其中大专以上学历占以上，中高级以上专业技术人员人。公司成立以来，成功开发了丰禾安居住宅市场供给量就会套费用为万元勘察费万元，设计费万元，其余费用万元，本项目工程前期费用为万元。建安工程费根据陕西省建筑工程综合概预算定额，结合西安市类似工程实际造价确定本项目单位造价指标包括外立面装修电梯水暖电安装以及室外工程费用为元平方米。本项目总建筑面积，其中住宅，商业性用房。建安工程费万元工程监理费根据目前西安监理市场行情，工程监理费费率取为建安工程费，本项目工程监理费为万元。开发管理费开发管理费按建安工程费计算得万元预备费基本预备费按建安工程费和开发管理费计算得万元。涨价预备费按每年投资额度计取，为万元。预备费合计为万元。建设期利息建设期利息为万元，详见。

12、金压力。并且实施银行按揭贷款，以解决居民目前支付能力与房价相差较大矛盾，尽快促使银行对有贷款偿还能力居民提供按揭贷款，可以大大减轻销售工作压力，增加住宅销售速度。考虑本项目投资额度比较大，公司应该考虑和有资金实力企业联合，合理引资，保证项目顺利开发公司应该考虑加快投资进度，加强各部门之间协作关系，确定合理工期，既抓住商机，又能降低企业财务成本，提高投资效益。目录总论建设项目概况项目建设必要性可行性研究结论及建议可行性研究编制依据市场分析宏观经济形势西安市房地产市场分析项目自身因素分析分析项目市场分析结论及项目市场定位分析规划设计方案项目建设条件规划设计指导思想与原则规划设计方案主要经济技术指标项目实施进度安排项目进度安排依据项目实施进度计划项目营销方案策划营销理念销售策略促销策略销售面积及收入实现计划项目总投资估算与资金筹措总投资估算原。

参考资料：

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