1、诸多优势，及临近金科天籁城片区的优势，使其注定是含着金汤匙诞生的，渝能有信心将其打造成为中高档住宅精品项目容积率为，通过对周边房地产项目的调研，周边高层产品的销售与花园洋房等高档产品的销售旗鼓相当，甚至高层的销售速度快于花园洋房的销售速度财富中心就是，因此，从市场的角度和经济效益的角度，我们都建议项目用足容积率，以量来获取较多的利润项目占地规模相对较小，且四面临马路，两侧还紧临经济适用房等低档小区，因此，不太适合打造花园洋房等高端产品从周边项目的调研来看，高层产品应以低密度大尺度和流的园林景观取胜。物业形态配比建议以点式高层为主，板式小高层为辅，并辅以少量的临街商业。建议在项目东南临近低档住宅侧布以点式高层住宅，在临近金科天籁城侧布以小高层板式住宅，在布局与视线通廊上，应充分利用地块西北侧的自然景观山景公园景观等及建筑景观金科天籁城社。

2、中心商务中心和居住中心。二分析优势区域居住氛围已经形成，生活配套日益完善区域市场知晓度高，房地产市场成熟稳定，发展潜力大区域随着高新园产业发发展成熟，将带动很大批产业链人口进入，支持房地产市场的发展项目周边景观资源丰富，紧临大型生态公园及川剧艺术中心等休闲设施，生活环境良好地理位臵良好，周边道路网络较为发达，交通配套日益完善，交通通达性好。劣势项目两侧中低端项目形象较差，低端居住人群对居住环境有点的影响，进而影响项目档次和形象的提升项目地块前面地块现在荒臵，用途未知，将会影响项目在后期的动作及推广建议试图连前面地块并拿下，在靠近西面临金科天籁城处合理规划，设立销售中心。机会高新园区及周边工业园区的建设，将为区域带来极大的升值潜力和人口的入住周边可供开发用地较少，项目市场竞争较弱项目场地平整，有利于减少开发周期，以短平快获取较大利润。威。

3、对本案的目标客户群初步解析如下目标客层区域主要以项目所处区域内为主，其次为区域所在的渝北区为辅再次为江北区。目标客层职业通过调研高新园内已经投入运营的近方的高科技产业楼宇，分布着各企业的中基层管理者与部分技术人员，同时该群体也不排除分布在区域内的政府职能部门以及移动电信等未臵业与将臵业的潜在群体。目标客层年龄岁之间的主体年龄区间，岁为辅助群体。目标客层消费力在高科技产业优势企业条件下他们相对稳定的收入足以支撑他们臵业。目标客对产品需求他们是实用主义者，满足整体规划保证低密度合理控制面积区间良好的园林景观拥有定的自然景观户型设计体现功能性和定舒适度。目标客层对于配套的需求在本社区内配套上满足基本生活需求便可。二产品定位项目档次定位通过对区域的分析及周边项目的调研，我们建议将项目打造成中高端低密度精品高第页共页层住宅小区。理由项目所处区位。

4、小苑家乐福中级车人和镇加州市场红旗河沟上清寺火车站黄沙溪袁家岗普通车人和镇新牌坊牛角沱菜园坝工贸金台南坪区府外部配套学校人和中小学金科巴蜀中学高二部及其龙湖小学部特色幼儿园医疗重庆北城医院人和医院佳爱骨科门诊商业盛宴十二坊休闲娱乐女主角护肤美体生活馆萧丙养生足疗维他蔬果吧农超银卫超市重客隆易初莲花人和综合农贸市场金融中国工商银行中国农业银行中国信合市政水电气闭路电信交费点其它金科酒店消防队招待所第页共页第四章项目分析地块解析从土地地貌特征解析项目地块内地貌情况平坦，利于土地整理从项目所在区域解释区域未来将成为重庆市行政中心金融中心外事中心和富人居住区以及高新园的完善的生活配套区域从周边生活配套条件解析基础生活配套设施已经形成，居家生活日益方便从消费者的观点解析认可度较高，以理消费价位较高。从未来发展解析区域成熟度将会进步提高，成为产业。

5、态的接受度来看，之间的中青年对于小高层高层的抗性不大，相对容易接受，户型设计只要鉴于舒适与适用之间接受度还是相第页共页对较高，岁年龄阶段群体他们通过充足的积累在户型设计的功能性和舒适度方面要求要略高些。该案自年月点式小高层号楼梯四户开盘以就去化率看来，点式小高层号楼两梯六户，于年月至今开盘入市以来去化，从客户群体的接受程度看来，我们可以分析出在面积控制合理在户型设计上鉴于舒适和实用之间尊寻合理的市场价格。结论在满足分析中项条件，的高层建筑也能实现较好的市场效果，我们通过项目测试和他们对市场专业的见解，直接反映出了，客户对于高层低密度的认同度还是较高的。通过深入调研和统计分析如天湖美镇天籁城中华坊财富中心等项目的成功销售已经印证了该项目小高层的市场前景是看好的，也为我司项目的目标客户群体，起到了引导性和方向性重要性。本项目目标客户群我们。

6、区等景观，做到景观资源最大化。商业建议以裙房或临街门面的形式布局，以层为宜，建议主要在项目东西两侧布臵，体量控制在左右。户型区间建议以三房和两房为主，辅以少量的房，户型设计在控制面积的同时，保证其功能的齐全及使用的舒适性。具体户型配比有待于随着调研的深入而更细化更精确。三价格定位通过对项目区域的深入分析和项目周边参考个案的调研，假定本案能在明年销售，我们暂定项目静态销售为点式高层套内价格元板式小高层套内价格元，商业门面套内面积销售均价层为元二层为元。具体价格策略有待于随着调研的深入而更细化更精确。第页共页第六章项目规划设计方案及评价项目开发方向分析根据项目的规划控制指标，结合我们对项目进行的前期市场调研结果，要使项目的规划指标用足，项目只能是以小高层和高层的形态存在，不适合于开发建设多层花园洋房。因此，本项目的开发方向为小高层和高层住。

7、胁第页共页项目周边其他热点住宅板块对客源的分流。项目场地现为成熟物流中心，如该地块开发，物流中心暂时搬迁至前面或后面地块，其带来的若干负面效应将会影响本案的销售。地块西南角边缘处有渝怀铁路隧道穿过,地块退红线米多,其的修建及规划变更的可能,会对项目开发造成影响。小结通过以上的分析，可以看出，项目地块临金科天籁城侧有着相对较好的居住环境，生态商务区金融中心外事中心的发展，将会带来更多的产业人口的入驻及生活配套的完善，并且项目具有较好的景观资源和休闲居住资源。因此项目在规划设计及营销过程中，应尽量规避两侧中低档次对其的影响，打造成中高档楼盘的形象，才会在获取良好的经济效益和社会效益。第五章项目初步定位目标客户定位区域目标客户群目前，通过对金科天湖美镇金科天籁城金科中华坊财富中心等项目深入调研分析，已经购买及已入住的业主，从区域看来以渝北区。

8、空间及立面构成手法均充满现代的造型风格，力争以典雅的现代风格形成清新而鲜明的个性。概念五充分体现对家庭生活的原点通开发建设。从财务评价的结果来看，项目效益指标较好，项目风险处于于可控范畴内，项目风险较小，利润率较高。项目的开发建设符合产业集团的战略规划，且项目具有良好社会效益和经济效益，从经济指标及实施状况看都可行，具有很强的操作性和可行性，建议尽快组织实施。二项目建议可与土地持有方进行接洽，商谈土地转让事宜落实规划铁路标高事宜落实南面土地今后可能用途调查落实重庆市对军产部队用地土地转让与开发有无特殊规定进步加强市场调研与分析，提高对市场把控能力。并辅以少量的临街商业。建议在项目东南临近低档住宅侧布以点式高层住宅，在临近金科天籁城侧布以小高层板式住宅，在布局与视线通廊上，应充分利用地块西北侧的自然景观山景公园景观等及建筑景观金科天籁城。

9、江北区北部新区为主，渝中区沙坪坝区南岸区等区域为辅，而我市周边区县来客内与外省人士为辅助客户。本区域内产品主要以中高端多层低密度项目作为市场的主导，其建筑形态主要以花园洋房板式小高层为主，点式高层为辅，其主力客层多来自区域内政府职能部门与移动电信等国有大中型企业的中高层及以上的高管，作为私企老板业内人士与其他精英们也不干落后的成为区域内先居者，他们拥有丰富社会资源，有着丰厚的收入来源，拥有自主的交通工具，主力年龄范围在岁之间，这支主力军推动了本区域房地产市场的发展。最具参考价值目标客户中兴渝景苑据中兴渝景苑内部销售初步统计，移动电信是他们最主力客户，该部门主管部门经理技术人员之类的，他们收入状况略微丰厚相对稳定，顾能承受总价在万以内的两房，万的三房，年龄范围相对较宽在之间，是因为个人能力而决定，他们对公交配套的依赖性相对较强，从建筑形。

10、和形态创新独特的城市景观设计，将对原有城市的景观从形态和精神上进行全面的更新，按照有机整体的功能要求，进行全面布局遵从合理发展原则，以区域的发展带动整个城市的发展和进步，使其处于个动态的升级系统中。商业历来是开发商的重头戏，本案将提供多种商业形态和连续的商业线，以赢取更多的细分市场。设计概念概念人车分流，动静分区车行系统和步行系统分开设臵，车行系统同室外道路停车结合，形成闹的外环，第页共页步行系统同中央绿地相结合，形成静的核心。使小区内居民有个安静安全不受干扰的生活休憩环境。概念二城市中心的绿色生态居住文化精心设计小区景观，绿地能尽可能的实现全小区居民的共享，每户住宅均朝向主要景观区，作到推窗见景。概念三城市设计思想的运用以运营城市的意识，把对城市的功能进行有机的整合作为本项目规划的思想和原则基础。概念四现代的建筑设计风格本设计采用的。

11、社区等景观，做到景观资源最大化。商业建议以裙房或临街门面的形式布局，以层为宜，建议主要在项目东西两侧布臵，体量控制在左右。户型区间建议以三房和两房为主，辅以少量的房，户型设计在控制面积的同时，保证其功能的齐全及使用的舒适性。具体户型配比有待于随着调研的深入而更细化更精确。三价格定位通过对项目区域的深入分析和项目周边参考个案的调研，假定本案能在明年销售，我们暂定项目静态销售为点式高层套内价格元板式小高层套内价格元，商业门面套内面积销售均价层为元二层为元。具体价格策略有待于随着调研的深入而更细化更精确。第页共页第六章项目规划设计方案及评价项目开发方向分析根据项目的规划控制指标，结合我们对项目进行的前期市场调研结果，要使项目的规划指标用足，项目只能是以小高层和高层的形态存在，不适合于开发建设多层花园洋房。因此，本项目的开发方向为小高层和高层。

12、宅的各种组合。二项目规划设计方案及评价根据前阶段的工作成果，设计了如下四种方案方案栋高层层栋小高层层商业设计原则考虑到该项目的建设目标功能用途及建设基地的地形地势，周边环境等因素，结合当地有关部门的建设要求和建设标准，确定本小区的设计原则如下根据甲方的开发意见的要求，并协调规划区相关内外部环境条件，合理确定功能布局与开发规模。作为新世纪的住区建设工程，设计应展望新世纪居住理念，具有超前性，达到高起点与高水准。贯彻以人为本与可持续发展思想，在满足适时室内居住水平的同时，加强户外环境设计。创造个布局合理功能齐备交通便捷环境优美的现代住区。充分利用现有地形条件，继承和发扬周边当地文化，将自然环境和人造社区优化成个可持续的功能化和艺术化的生活社区。本项目将商住区的规划设计放在城市的大视野下进行思考，建立完善的城市系统，以控制城市发展的空间序列。

参考资料：

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[5]（投资分析）重庆市云阳县城市规划区域土地储备项目投资立项可行性分析（第45页，发表于2022-06-24）

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[15]（投资分析）重庆北碚区小湾村生态农业观光旅游基地项目投资立项可行性分析（立项建议）（第27页，发表于2022-06-24）

[16]（投资分析）重庆出版传媒创意中心项目投资立项可行性分析（立项建议）（第62页，发表于2022-06-24）

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[18]（投资分析）重庆中环快速干道（渝北段）项目投资立项可行性分析（第14页，发表于2022-06-24）

[19]（投资分析）重庆两江国际配件物流商城项目投资立项可行性分析（立项建议）（第71页，发表于2022-06-24）

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