1、，在南昌市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好经济效益和社会效益，企业得到了较快发展。世纪佳园二期是该公司开发高标准精品住宅小区。工程概况佳园二期项目占地平方米，总建筑面积平方米，其中多层住宅平方米，联排低层住宅平方米，地下停车库平方米。经估算，工程总投资万元，每平方米造价元。资金来源本项目建设资金完全由房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。根据收益计算，所得税前项目财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。投资利润率，利税率，计算期内国家税收万元。财务分析结果表明，项目社会效益和经济效益较好。主要经济技术指标世纪佳园二期项目主要经济技术指标见表。表世纪佳园二期项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标总占地面积平方米总建筑面积平方米建筑容积率小区绿化率以上户均面积多层住宅平方米户型型联排低层住宅平方米户地下停车库车位。

2、润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润公益金法定盈余公积金任意盈余公积金加年初未分配利润可供投资者分配利润应付利润方方方年末未分配利润附表财务现金流量表全部投资单位万元序号项目合计现金流人售房收入租房收入自营收入其他收人回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金流出固定资产投资含方向税开发产品投资不含投资费用经营资金自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值。投资回收期年基准收益率。附表财务现金流量表资本金单位万元序号项目合计现金流人售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金流出，资本金预售租收入用于开发产品投资自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所。

3、近江西科技园，与世纪佳园地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整有关要求，南昌市爱华纺织厂厂搬迁至高新技术开发区内。该项目初步方案设计已经完成，佳园二期项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。项目概况项目名称世纪佳园二期项目。建设地点南昌市青云谱区青云大道白龙路。建设单位南昌市光厦房地产开发公司。企业性质国有。经营范围主营房地产开发经营。兼营建筑材料装饰材料室内外装饰。公司类别专营企业。资质等级城市综合开发二级。企业概况南昌市光厦地产开发公司是独资国有房地产开发企业，成立于年。年来，该公司成功开发了关上中心区宏兴大厦钱局街职工宿舍项目交林路职工宿舍，世纪佳园住宅小区等项目，总开发面积万平方米，形成定开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了世纪佳园小区品牌效。

4、营资金开发产品投资其中不含财务费用财务费用资金筹措资本金预售收入预租收入其他收入借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款附表售房收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计售房收入可出售面积车位平均售价元平方米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税商品房销售净收入附表租房收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计租房收入可出租面积车位单位租金元车位出租率经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加租金净收入净转售收入附表损益表单位万元序号项目合计经营收入商品房销售收入房地产租金收入自营收入经营成本商品房经营成本出租房经营成本摊销出租房经营费用自营部分经营费用自营部分折旧摊销自营部分财务费用经营税金及附加土地增值税利。

5、未用转让变更方式办理用地手续。四建设规模及功能标准规划设计方案建筑面积和内容根据省计委立项批复，世纪佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方头，联排低层住宅建筑面积平方米，地下停车库平方米。功能设施标准建筑使用功能年城市住宅流行模式为家庭向小型化发展，户规模口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大改善和提高，城市公共交通地铁和私总论项目建设背景南昌市光厦房地产开发公司开发的世纪佳缘佳园住宅小区，以高品质的开发建设，优美的居住环境和流的物业管理为南昌市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足南昌市城市居民世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠。

6、平方米车位个平米综合售价多层高层住宅元平方米联排低层住宅元平方米地下停车库元位建设投资万元每平方米建设投资元投资利润率全部投资财务内部收益率税前全部投资财务净现值税前万元全部投资投资回收期税前年二住宅市场分析与营销战略市场分析与预测当前住宅市场现状进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革推动下，以住宅为主体房地产市场，总体上呈现平稳发展态势。主要表现在商品房开发投资稳步回升。年房地产业超速发年下半年起宏观调控，至年以后，房地产开发投资度出现增速减缓趋势。年以后，商品房投资逐步增加，年，在国民生产总值增长中，住宅建设贡献率达到个百分点以上。在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费投入迅速增加，购房积极性大大提高，新消费热点正在逐步形成。住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷。

7、得税长期借款本金偿还流动资金借款偿还短期借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量计算指标内部收益率财务净现值基准收益率。附表资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源，商品房销售收人房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入资金运用自营固定资产投资含方向税自营固定资产建设期利息房地产投资含利息经营资金自营部分经营费用自营部分财务费用出租房公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路带住宅区，是该市较早开发商品住宅片区，区内人口众多仅新迎小区就有人口万人，商业网点密布，生意兴隆，呈现派繁荣景象，与江西科技园片区优雅清新和谐宁静环境形成鲜明对比。随着人与自然和谐发展居住观念建立，中高档。

8、房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行。在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。在去年南昌市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。佳园期住宅成功开发和火爆销售，就是个最好例子。商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有先富者市场潜力。南昌市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约园宽这域规划路。规划指标根据佳园二期初。

9、住宅更新换代将成为新趋势，依托江西科技园流社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟区位优势。交通方便已建成主干道白龙路和龙华路昙小龙金博路穿金路形成小区四通八达交通网络。公共汽车由南昌市东南西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需分钟，到火车站分钟，到南昌市机场分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达市机场。由另条主干道穿金路可连接南昌市城市南北方向交通动脉北京路，并以东西方面交通干线人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。确定方案并比选项目方案栋高层，四栋多层和联排低层住宅，项目方案二八多栋多层和联排低层住宅因为项目方案二明显没有方案在相同容积率不变情况下，总住宅面积要缩小，获利要小。所以我分析只建立在方案提出表格数据分析土地征用情况开发土地以定点拆迁方式获得南昌市爱华纺织厂生产用地平方米，。

10、居民主要住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下占，平方米占，平方米占，平方米占，平方米和平方米以上分别只占和，有近家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水平提高，收入增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有较大提高，住房升级换代蕴藏巨大消费潜力。人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设要求。随着南昌市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据南昌市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。商品。

11、步方案及建设规模，规划指标见表四。建筑方案设计本工程设计涉及建筑结构防火节能隔声采光照明。给排水通风燃气电气等各种专业，设计时需遵循有关规范规定，单体设计时还应符合国家现行有关强制性标准规定。表四佳园二期项目建筑技术经济指标序号项目指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地下建筑面积地下停车场平方米地上建筑面积平方米其中多层高层住宅平方米联排低层高档住宅平方米建筑层数地上层地下层建筑总高米建筑层高地上米地下米建筑容积率米绿地率以上停车地上不停车地下辆建筑方案总体构思建设地块紧连传园小区，背靠江西科技园，位置居园区中北部。基本要求是建筑方案总体构思紧紧把握人与自然和谐发展这中心主题，创造符合时代精神面貌现代化建筑和优美环境精品住宿小区，并与佳园小区相呼应，与周边建筑环境协调统。同时考虑到，由于社会经白龙路向前是新迎小区和大树营曙光东华小区。

12、迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场大亮点。房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场个热点。南昌市商品房现状与市场需求南昌市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从南昌市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大需求潜力。根据有关市场调查资料，南昌市目前有市民住房是单位借房，约属房改房，是私房，只有住房是居民购买商品房。从以上现象可以看出，目前商品房在南昌市市民住宅构成中所占比例仍然很小，商品房消费潜力和商品住宅市场空间很大。随着住房制度改革进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场开放，商品住宅将成为。

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