1、，其中包括契税下调印花税土地增值税暂免，二手房转让营业税免税限定从年缩小为年等。因此，近期内国家政策对本项目影响不大。风险对策市场风险对策在全球金融风暴冲击下，我国经济形势和经济实体或多或少地受到了影响，目前，国家对房地产市场进行大力扶持与合理疏导，并且在近期出台了系列有利房地产业回暖政策，本项目面临市场风险还处于可控范围以内。开发成本风险对策本项目可以通过深入宣传等方式，让广大群众理解支持拆迁,并全面落实政策，坚持公平公正公开原则,妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难,依法规范操作,尽可能降低拆迁成本，从而规避该风险。融资风险对策积极建立多元化投资融资渠道是规避融资风险重要措施。目前土地级开发主要融资方式有财政拨款银行贷款土地信托土地基金土地债券利用住房公积金社会保险基金离退休基金养老基金等土地资产证券化企业或企业联合体融资招商引。

2、平方米，为规划道路实施提供保障，可改善周边交通条件。此外,可新增公共设施及居住用地市政设施等，是完善该地区城市基础设施及公建设施用地客观需要。是提高当地居民生活水平需要原有民房犬牙交错，土地空间混乱破碎，卫生设施差，交通不便。项目实施后可提供住宅建设用地，而住宅小区建设可解决原有村基础设施薄弱公共服务滞后等问题，改善生态环境，提高居民生活水平。第四章建设内容及规模建设内容依据常州市区土地收购储备管理办法号常州市中心城区年经营性用地收储及前期开发计划厂及周边地块规划条件附图用地现状图厂及周边地块规划条件附图用地规划图原则对规划选址范围内土地全部进行收储和前期开发。同家企业如果部分在规划选址范围外，实施整体拆迁。便于项目规划道路实施，沿道路外侧进行收储，被拆迁建筑局部在道路上，尽量整体拆除。土地达到净地出让条件。范围选址用地范围见附件规划。

3、市场竞争，很多开发商处于观望状态，对于土地出让造成不利影响。开发成本风险本项目涉及拆迁量较大，拆迁时间相对较长，且由于民众对拆迁安臵费用预期过高，将加大拆迁难度，这些不可预见因素将增加本项目开发成本,提高项目风险性。融资风险土地级开发资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地级开发企业资金出现不足。土地级开发过程中拆迁费用占比例较高，拆迁费用都发生在级开发前期，且需要次性支付同时开发企业负责拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收风险。当前土地级开发主要融资方式都存在定局限和政策法规不完善，无法成为土地级开发持续稳定长期投融资模式。对于土地级开发周期和进度而言，银行贷款期短，贷款时序不灵活，缺乏对土地级开发明确贷款政策和支持等，因此本项目存在定融资风险。政策风险年，中央政府已经出台了系列房地产优惠扶持政。

4、集约地使用土地，打造城区特色，形成可持续空间结构与用地布局，对城区未来发展具有重大意义。是集约利用土地,充分发挥土地效能需要厂亩土地目前闲臵，周边村内有亩空地闲臵，对厂及周边地块统规划,进行土地整理，可以充分发挥土地效能,合理利用土地,走集约化道路,符合可持续发展思路。同时，可以提高周边地区土地附加值，基本做到政府投入与土地出让回收资金总体平衡。政府投入可以尽快回收，将有利于城市快速发展。通过实施本项目，可以加快筹集项目资金通过对土地进行前期开发，方面可以大大加快开发进程，增加土地附加值另方面，对前期开发完成土地，通过土地级市场，可以回笼部分资金，从而为下个项目实施提供定资金保证，使土地级开发形成良性循环。是完善城市基础设施及公建设施用地需要项目实施后,规划公共绿地平方米，有利于改善常州市钟楼区厂及周边地块生态环境。可提供规划道路用地。

5、划常州历史建筑保护规划，本项目基地内无需要保护文保单位历史价值建筑等。本地块无人防设施无古树名木。地块内无军事设施无国防光缆等敏感建筑物或构筑物。项目建设必要性积极实现常州市城市总体规划,加快城市中心规划实施目前常州已成为特大城市，新轮总体规划发展战略为发展南北，充实东西，提升中心，给常州市城市带来了前所未有发展契机。本项目位于城西，它实施，加快了常州总体规划实施进程，积极实现常州市城市发展目标。作为核心城区支撑厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告二九年十月总论项目概要项目建设理由风险市场风险本项目为土地级开发，将生地转为熟地，出让给房地产开发商进行房地产项目投资活动。但由于受金融危机影响,房地产市场遭到较大冲击，楼市低迷,目前整个房地产市场依然还处在调整周期中，些地区房价还有下调空间，且本项目周边类似楼盘较多，存在较为激。

6、资项目融资国外融资等。本项目可以选择合适融资方式。此外，建立政府土地收储和前期开发基金制度也是顺利进行城市建设和土地级开发所需资金基本保证，土地收储和前期开发基金主要来源有土地收益包括土地出让金和土地增值部分财政拨款法律法规允许范围内公共基金有偿使用政策性银行对政府在城市建设和土地开发中所需资金有偿支持等等。政策风险对策政策性风险在很大程度上是很难由公司去控制。可以通过研究政府出台相关政策，了解政策动向，从而及时采取应对措施来规避政策性风险。第十五章结论问题及建议结论本项目建设理由充分，社会效益显著。本项目是城区建设需要，项目建设具有必性。通过对环境保护，本项目对环境影响小，所以，无论是从技术方面，还是从社会效益角度来看，项目建设是必要。建议由于本项目拆迁量及工程量都相对较大，因此，提出以下几点建议拆迁工作，涉及到千家万户，要充分做好。

7、址范围图开发范围见附件开发范围图收储范围见附件收储范围图建设内容收储前期开发包括拆迁土地平整建设规模收储不含已经收储厂占地面积根据五星街道建设拆迁办提供数据，详细收储面积统计如下表厂及周边地块收储面积明细表序号名称占地面积亩备注常州市华电变互感器厂华创塑料模具料有限公司常州市奥新体育用品有限公司常州市华电变压器厂常州西玛低温设备有限公司市政建设工程有限公司养护分公司常州市苗圃消防支队周家村剩余国有土地李家村剩余国有土地陆家村剩余国有土地村级空地剩余国有土地平岗村委平岗村龙江路以东地块以南，规划道路十三以西，规划道路六十以北，基地现状主要为苗圃地块位于龙江路以东，规划道路六十以南，弹性道路以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为苗圃地块位于弹性道路以东，规划道路六十以南，规划道路十三以西，规划道路六十四以北，基地现状为已经拆除厂地块位于。

8、目建设理由单位简介编制依据结论与建议第二章项目背景常州概况项目背景第三章项目建设必要性项目区现状项目建设必要性第四章建设内容及规模建设内容建设规模整理后可使用土地第五章建设条件自然条件基础设施条件现有周边配套第六章拆迁及安臵方案概况拆迁补偿及奖励安臵方式第七章环境保护环境保护法规环境影响预测环境污染防治措施环保指标环境影响结论第八章建设单位基本职能与机构设臵基本职能机构设臵第九章项目建设周期及工程进度安排项目建设周期项目实施进度计划表第十章投资估算和资金筹措估算依据估算范围估算原则及方法总投资估算项目总投资资金筹措第十章经济分析项目收益相关经济效益影响第十二章项目招标投标方委店面五星街道店面交通局钟楼区分局五星供电所五星派出所国土资源局三国有资金投资占控股或者主导地位项目四法律法规和规章规定其他应当公开招标项目。根据以上规定结合本工程。

9、划道路十三以东，勤业路以南，五星路以西，规划道路六十以北，基地现状主要为周家村常州西玛低温设备有限公司五星供电所五星乡派出所交通局钟楼区分局以及空地等地块位于五星路以东，勤业路以南，规划道路六十五以西，规划道路六十以北，基地现状主要为周家村国土资源局钟楼分局江苏赛博风卫星通信技术有限公司市政建设工程有限公司养护分公司以及空地等地块位于规划道路六十三以东，规划道路六十以南，五星路以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为已经拆除厂消防支队地块位于五星路以东，规划道路六十以南，规划道路六十五以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为已经拆除厂消防支队基地内现状管线比较混乱，无以上高压线，道路改造强弱电线将全部入地，所以无杆线迁移。常州远离地质断裂带,相对安全,还有深厚土层也会起保护作用。本项目区域内无地质灾害影响。根据常州市历史文化名城保护规。

10、施不影响到学校正常教学秩序。第二章项目背景常州概况地理位臵常州市位于江苏省南部，沪宁线中段，北纬至，东经至之间。常州是座具有年历史文化名城，素有中吴要辅八邑名都之称。它北枕长江东濒太湖，与上海南京等距相望,与苏州无锡联袂成片。它是沪宁线上颗明珠，也是长三角区域中心城市。该区域地势平坦气候湿润河网交织。行政区划常州下辖金坛溧阳两市和新北武进天宁钟楼戚墅堰五区，市域面积，市区面积，市域人口万，市区人口万。经济状况年，常州市国民经济保持平稳较快发展，部分核心指标实现赶超或与标兵差距缩小。年，全市实现亿元，同比增长，增速排名长三角个城市第位，总量继续排名第位。表常州近年主要经济指标表年份指标国内生产总值亿元财政收入亿元财政收入增加率财政支出亿元自营出口总额亿美元实厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告二九年十月目录第章总论项目概要项。

11、况，招标方式拟按下表进行表招标方式表名称招标方式拆迁公开招标土地平整施工公开招标招标组织形式根据中华人民共和国招标投标法规定，招标中可以采用自行招标和委托代理招标，自行招标，招标单位必须具备自行招标能力代理招标，代理单位必须具备与招标项目相对应规定资质。江苏省招标投标条例中规定招标人自行办理招标事宜，应当具有编制招标文件和组织评标能力，符合下列条件，并向有关行政监督部门备案具有法人或者其他组织资格二有与招标项目规模和复杂程度相适应技术经济等方面专业人员三有专门招标机构或者有三名以上具有招标业务能力人员四熟悉有关招标投标法律法规和规章。本项目拟采用招标组织形式具体如下表招标组织形式表名称招标组织形式拆迁委托招标土地平整施工委托招标投标单位资质要求根据建设部年月日第号令建筑业企业管理规定等文件和本项目规模，市政公用工程施工单位必须具有三级。

12、拆迁户思想工作，把好政策关，严格按拆迁政策办事，考虑群众利益。在拆迁过程中充分考虑到弱势群体利益。应加强工程拆迁过程管理，采用规范化市场运作，以公开招投标形式组织各项工程施工建设，并做到严格验收，保证国家财产安全。分标段拆迁，控制每个标段规模，保证拆迁进度。对于整幢房屋局部在规划道路上尽可能整体拆除，减少拆迁矛盾。五星供电所拆迁提前与供电部门沟通，让他们尽早制定搬迁计划，确保拆迁工作不影响城市供电。由于周家村有部分住宅需要保留，在本项目实施过程前，建议与供水供电供气部门协调好，先对现有管网线路进行改造，保证项目实施过程中不影响到对居民供水供电和供气，然后进行拆迁。开发范围涉及勤业中学西侧围墙拆除，提前与学校沟通联系，安排好学校保安措施，保证本项目实施不影响到学校正常教学秩序。围墙拆除，提前与学校沟通联系，安排好学校保安措施，保证本项目。

参考资料：

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