1、 土地分配存在严重的黑箱运作，无形中为每个特定的房地产 开发区域设立了很强的进入壁垒，有实力的企业无法迅速健康 成长，而规模小不规范的公司却依靠与政府的关系安然生存， 甚至许多地方大量存在正规的大开发公司要从这些小公司手 中购买二手地皮的情况。 三房地产销售房价稳中有升 年中国房地产市场的表现，实际上是在延续着 年以来房地产投资与消费热潮的惯性。年房地产价格继续 攀升不过是通货膨胀加剧人民币升值预期以及土地供给减 少新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。 房地产价格将继续上涨 从需求来看，近期影响其变动的因素主要有国家上调银 行存贷款利率控制二次购房和投机性购房控制拆迁规模等。 在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地 产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利 率控制二次购房和投。

2、方便。 济宁市建筑业生产稳定增长，经济效益明显好转。建筑业 生产规模不断扩大。全市资质以上建筑企业家，新增 家，完成建筑业总产值亿元，增长实现利税 亿元，增长。 房地产开发平稳回升。房地产开发完成投资亿元， 增长。全市房屋施工面积万平方米，增长 房屋竣工面积万平方米，增长商品房销售面积 万平方米，增长。其中商品住宅销售面积 万平方米，增长。房屋空臵面积万平方米，增长 。 三济宁市人民生活情况 年全市城乡居民生活水平进步提高。据抽样调查， 全市城镇居民人均可支配收入元，增长，人均消 费支出元，增长。济宁市区人均可支配收入 元，比上年增加元，增长人均消费支出元，增长。城市居民家庭恩格尔系数，下降个百分点。 农村居民人均纯收入元，比上年增长人均生活消 费支出元，增长。农村居民家庭恩格尔系数为， 降低个百。

3、流物流资金流和信息流的竞相溶入，随之而来的便是大规 模的基础设施和房地产开发建设与之协调和配套,济宁市已经 具备了这样的开发建设基础。 三符合居民对新型住房的需求 当前，居民购房十分看重住房质量，规划设计是否合理， 功能设施是否齐全，物业管理是否完善已经督察专员，监督土地执法行为， 将成为年土地执法土地管理督察制度改革和完善的重 要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得 到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引 资的行为将受到遏制。 二商品房空臵现象与商品房销售价格上涨矛盾将会减缓 在般的竞争性市场中，价格机制作用表现在当产品供 过于求，大量积压时，厂商将会降价当产品供不应求时，厂 商将会提高产品的价格。但现实情况是空臵现象与价格持续走高并存双高悖论。这现象的主要原因如下，些地方。

4、比重达到，比上 年提高个百分点，经济运行质量有新的提高。 二济宁市城市建设及建筑房地产业发展情况 城市综合服务功能明显提高。全年园林绿化完成投资 万元，新增园林绿地面积公顷，建城区绿化覆盖 率达，绿地率达，人均公共绿地达平方米。 市政道路设施建设完成投资万元，全年新修道路 条，新增道路长度公里，面积万平方米。维修 道路条，维修道路路灯共盏，新安装路灯盏， 累计维修人行道平方米。市区污水处理工程完成投资万元。济宁市区公用事业发展迅速，新增燃气用户 余户，供水管网公里，城市供水普及率达到。城区 完成新建和改造供热管网公里分支管网多公里，新增 供热面积万平方米，达到万平方米，集中供热热化 率达到。市生活垃圾综合处理厂全面投入生产运营，共处 理生活垃圾万吨。全年新增公交车辆辆，增加延伸 路线条，为市民出行提供了。

5、心三轴构成的型城市空间结构。双城即以 老城片区为核心，以济北新区滨河新区滨湖新区为主体的 西城和以高新区接庄新区为主体的东城。六片即老城片 区滨河新区滨湖新区济北新区高新区和接庄新区。 本项目位于济北新区，项目总用地面积约公顷。项 目的建设将进步推进北延战略，整个小区建设完成后， 将成为济宁北部城区大规模高品质生态社区。第二节项目建设的必要性 符合国家政策的要求 随着改革开放的不断深入，房地产在整个国民经济建设中 的显著地位和积极作用越来越显露出来，目前，我国住宅制度 已进入实质性阶段，国家主要政策包括取消福利分房， 实行货币化分配制度大幅提高租房租金取消 项建设项目收费，千方百计降低住宅建设造价，搞活房地产开 发企业。 二符合济宁市城市发展总体规划的要求 个城市建设和发展到个较高水平时，总是伴随着人 。

6、机性购房对需求量的影响不大。控制拆 迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言， 这因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快 速发展城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的 推进，近两年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺 盛。从供给来看，中央政府近期出台的提高存款准备金率存 贷款利率和项目资本金比例严格土地管理控制拆迁规模等 宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。年全 国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积 增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面 积和土地购臵面积增幅双双回落，土地开发面积减少，可以预 计，在年国家宏观控制投资规模紧缩银根地根 的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给 增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面。

7、点。 城乡居民居住条件继续改善。城市居民人均居住面积 平方米，比上年增加平方米。农村居民人均住房面 积平方米，比上年增加平方米。 劳动就业保持稳定增长。全市城镇新增就业人员万 人，其中下岗失业人员再就业万人。城镇登记失业率为 。社会保障进步加强。全市企业养老保险参保人数达到 万人，征缴养老保险费亿元，为万名离退休 人员发放养老金亿元机关事业单位养老保险参保人数 万人，征缴养老保险费亿元农村养老保险参保 人数万人，养老保险费收入亿元。医疗保险制度 改革成效显著，初步建立起多层次的医疗保障体系，全市城镇 基本医疗保险参保人数达万人，征缴基本医疗保险费 亿元，支付医疗保险待遇亿元。失业保险参保人数 万人，征缴失业保险费亿元，发放失业保险金 万元。 社会福利事业继续发展。年末全市收养性社会福利单 位床位张，。

8、，但升幅会有 所回落。总体而言，预计在国家以及地方政府能够保证方针政 策得到贯彻前提下，房地产经济将会朝着宏观调控的预定目标 规范发展。 第二节济宁市房地产市场状况 随着济宁城区基础设施建设步伐加快，城市建成区人口 规模迅速扩张，城市建设与房地产开发呈现良性互动，房地产 市场进入有序发展时期。居民住房质量得到显著改善，产业趋向合理，市场体系基本建立。同时，济宁市集团和个人购买力 也随着房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前处 于健康发展阶段。但具有超前意识强综合性服务高的住宅建 设工程目前还仅仅处于起步阶段。它的市场潜力随着市区居民 的增多，要求改善居住环境的呼声越来越高，再加上经济强市 文化名市和组群结构大城市的规划建设，济宁市城市规模不断 扩大，中高档住宅的需求越来越大。 当前，济宁市房地产业。

9、养各类人员人。城镇建立各种社区 服务设施个，社区服务中心个。全年接受社会捐赠万元。 社会救助制度逐步建立。全市已初步形成了以低保为主 体临时救济为补充社会互助为辅助优惠政策相配套基 层社区组织为依托的五位体社会救助体系。年全市 城市低保对象户人，发放低保金万元 救助农村低保对象户人，发放救助金 万元供养农村五保人，投入供养资金万元。 四项目的提出 根据济宁市城市总体规划，济宁市将以 发展市区为中心建设组群结构大城市。济宁市的发展根据全省 经济发展战略，进步完善城市规划，确立了东拓西跨，南 联北延的城市发展战略格局，使城市的产业结构用地布局 基础设施生态环境优化配臵。济宁市中心城区空间结构与用 地布局中提出城市发展主导方向为以向东发展为主，适度发 展南部北部西部空间结构与功能布局中心城区形成双 城六片三。

10、公房的大量上市，房源继续放 量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上 升。二手房市场的发展，对平抑房地产价格升高稳定房地产 市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康发展。 因此可以预见，年二手房市场将在我国房地产市场中发挥 更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。 将以上结论作为依据，从相应的三个方面进行概略性趋势 预测。得出结论如下首先，房地产投资方面，未来几年房地 产投资仍保持增长，但增长幅度有所回落。房地产业界面临新 挑战融资渠道的多元化。经济适用房如何在调整房地产供 给结构方面发挥作用对政府宏观调控运用是个极大的考验。 其次，房地产开发方面，土地市场趋向规范，设用地增量控制 更严，商品房空臵现象与商品房销售价格上涨矛盾将会减缓。 最后，房地产销售方面，房地产价格呈上升趋势。

11、步规范化，宏观环境渐趋规范， 为全市房地产业的健康发展提供了保障。济宁房地产市场营销 时代已经显现，激烈的房地产市场竞争，促进了房地产质量 规划环境景观配套设施等的协调和优化。济宁市新轮 城市环境改造，为规划住宅社区提供了以人为本的生态气息， 从而提高了济宁人的居住档次与生活品位。 济宁市城区住宅房年代以前的居多，其结构和功能还 不能满足居民生活发展的需要，城市居民随着储蓄和收入的增 加，改善居住条件的愿望更加强烈，可以说目前城市居民处于 二次购房期，对房地产的潜在消费需求大量增加，住房按揭贷 款和住房公积金贷款对购房的有力支持，使房地产的潜在消费 需求变为现实需求成为可能。 第三节本项目市场预测 济宁住宅小区位于济宁市北部城区，具有以下几个 方面的市场优势区位环境优势本项目用地东临古槐路，南到机电 路。

12、难改变。 房价增幅将有所减缓 从上述对供求关系的分析可以判断出来，近两年房地产价 格仍将保持上升的趋势。不过考虑到以下因素，房地产价格的 升幅将会有所回落第，市场经济自身具有通过价格机制来 调整资源配臵的功能，高房价将在定程度上增加市场供给， 挤出部分需求第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房 供应控制投机炒作等手段抑制过高的房价第三，政策变动 初期对市场预期的影响最大市场预期供给减少是年房价 上涨的深层原因，这种影响将随着时间的推移逐步减小 二手房市场升温，可以平抑房地产价格升高 年二手房市场以房源趋于丰富化购房人群趋 于多元化消费需求趋于升级化热点区域趋于扩大化为特征。 但是银行惜贷导致申贷难度大，使得二手房房源未能充分释放造成有效供给不足。随着从中央到地方系列二手房交易 管理政策的完善和实施以及已。

参考资料：

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[2]居家养老服务平台建设项目立项申请报告书.doc（第61页，发表于2022-06-24）

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[9]静宁县集约化畜禽养殖污染防治项目立项申请报告书.doc（第41页，发表于2022-06-24）

[10]静宁县地下水水源地保护工程项目立项申请报告书.doc（第33页，发表于2022-06-24）

[11]敬老院迁址重建建设项目立项申请报告书.doc（第39页，发表于2022-06-24）

[12]竞技体育训练中心项目立项申请报告书（第91页，发表于2022-06-24）

[13]景区基础设施建设项目立项申请报告书（第70页，发表于2022-06-24）

[14]景宁县应急救灾指挥中心及救灾物资储备库建设项目立项申请报告书.doc（第49页，发表于2022-06-24）

[15]景观工程项目立项申请报告书.doc（第47页，发表于2022-06-24）

[16]景观工程建设项目立项申请报告书（第47页，发表于2022-06-24）

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[19]精细化工园区公用工程岛热电中心工程项目立项申请报告书.doc（第96页，发表于2022-06-24）

[20]精品乡镇卫生院建设项目立项申请报告书（第83页，发表于2022-06-24）