1、实现短期利益和长期利益兼顾，综合考虑项目自身特点，应采用出售方式进行项目经营，在销售前景很好，所以该项目应当不会亏损。敏感性分析本部分敏感性分析针对净现值外部收益率投资利润率三项投资和股本金评价指标，分别计算售价上下波动和总投资上下波动时，对经济评价指标影响。结果如表所示序号经济指标天地楼售价变动基准方案净现值万元净现值升降幅度内部收益率内部收益率升降幅度投资收益率投资收益率升降幅度序号经济指标投资变动由此可见，项目对售价变动最为敏感，销售价格投资稍微浮动就会对净现值产生重大影响，而投资变动对内部收益率和投资收益率最敏感，因此，开发商在注意销售同时，必须注意工程投资管理，不能轻易提高项目投资。否则，将很难保证项目盈利。小结基准方案净现值万元净现值升降幅度内部收益率内部收益率升降幅度投资收益率投资收益率升降幅度总投资万元总。

2、现代阶段运用营销活动进行销售支持传统阶段没有完整，鲜明销售现场，更无项目形象规划和系统广告宣传传统阶段政府没有对商品房进行专项目统计传统阶段，政府房地产统计中没有商品专项统计。年以前，市房地产业发展状况上世纪年代，市房地产开始出现，主要是银兴街建设与开发，销售产品是现在银兴街两侧房屋，至年该街还有少量物业在待销售。据市房地产管理局统计显示，自年至年，市每年办理产权交易数量均维持在宗，产品形式有宅基地，建成占天占地住宅，成套房屋，国土局统计，年全市挂牌出地宗，除极少数大面积地块被单位买去，其它全是私人购买。年至年里，市房地产当年施工量在万平方以内年市房地产施工量与竣工量起伏很大，这种现象是市房地产行业处于初期不成熟阶段特点年全市施工面积与竣工面积仅为平方米。如表市房地产开发竣工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面。

3、安费用总价为万元。前期工程费前期工程费要精心准备，以便为以后开工打好基础。工程前期需要办理各种许可证，进行招投标，进行勘探设计。同时要协调好水电建筑等各单位，对噪音污染进行补偿等。因此，前期工程费用为万元。基础设施配套费基础设施配套费主要包括供水供电暖气煤气雨污水排水电信绿化小区道路建设等，总费用为万元。公共建筑配套费这里说公共建筑配套费包括商贸餐饮娱乐体育健身等了项目完整而建造设施，主要包括在会所及其附属建筑中，总费用为万元。不可预见费不可预见费按以上工程提取，共计划内万元。开发费用开发费用包括管理费用销售费用和财务费用。其中销售费用包括广告推广费市场推广费销售代理费销售手续费等，财务费用主要为利息，总共为元。开发总成本项目开发总成本为以上七项之和，共计万元，平均成本为元。收益分析经营方式确定为了更好地结合企业战略目标。

4、上，该市城市定位战略是理性和科学，随着各大战略性项目建设，其战略目标完全能实现。城市空间发展战略市城市总体规划方案充分体现了城市定位思想未来城市空间将向南面扩张，广西边境经济合作区位于南面，合作区属国家级开发区，市政府专门为合作区制定了完整投资优惠政策及执行办法。二房地产总体市场分析纵观市房地产发展历史，年是房地产业发展分水岭，是房地产业开始走向现代发展轨道。因此房地产行业可分成两个分阶段，年前传统发展阶段，和年及之后现代发展阶段。将市房地产业分成传统与现代两阶段，主要是从三个角度衡量产品特征产品销售时所运用营销技术政府对房地产业统计具体分析如表区别角度传统阶段区别角度现代阶段表现特征传统阶段产品设计落后现代阶段产品规划运用现代理念，建设系统传统阶段产品没有小区概念，更无配套规划，很多是自建房传统阶段完全没有营销活动支持。

5、本下降为元序号费用名称分类项目估价万元单价单价及说明总量单位土地费用土地出让费万元亩土地面积亩二建筑安装费多层砖混结构外装饰元多层面积水电气安消防元多层面积三室外设施费住宅小区元总建面积四前期费用规划费元土地面积设计费建安费设计审图费设计费地质勘探费建安费三通平整费按实际估算五开发管理费四六报建费城市配套费建安费建设劳动保险建安费其它费元总建面积七建设监理费建安费八竣工审图费设计费九营销费营销代理费万元销售额万元广告推广费万元销售额十不可预见费二九十开发贷款利息贷款万元年万元十二税费营业税销售额城市维护建设税营业税教育费附加营业税十三总投资额十二开发成本分析土地费用由于顶目所在地还不是熟地，土地出让费为万元亩，共亩，土地费用为万元。建安工程费在该项目中，建安工程费按天地楼和单元楼建安费用计算，为元平方米，建筑面积为，则建。

6、销售收入约万元静态收益约万元静态收益率税后投资利润率财务内部收益率四方案比较选择低端住宅方向存在明显市场空间，资金周转可通过物业预售和工程外包垫资解决。仓储零担方向属于低风险低成本运行回收期短项目。但资金停滞期较长，而收益般。天地楼方向有定市场空间及相当大利润空间，但风险过大。综合考虑以上方案优缺点市场风险资金收益，建议采用低端住宅方向方案运营。温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。成大旅游资料整合。越南政府公布七个可以接纳中国游客出入境口岸中，有个与我国广西接壤。。

7、积增长率年年市房地产开发施工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面积增长率年年年年年年年年年年以前，市房地产业供应状况宅基地和二手旧房是主要产品形式年以前，各楼盘均没有系统营销，大多数房地产产品都处于隐蔽状态，由私人性质中介人完成大部份房地产交易，如想购房，般需多方打听，或通过当地小报纸来获得信息主要产品形式是宅基地和二手房。如表类别物业产权地址开始出售时间物业形式面积成套物业银兴物业银兴街北段年二层商铺援越街上下二层宅基地祥龙小区年如下均为年收集整理相关信息援越街有成套二层商铺价格在元间每平方米间，此价格由层商铺与二层商铺混合成。银兴街北段有二层商铺价格在元。祥龙小区宅基地价格在元。如表年市房地产价格状况类别名称地址物业形式面积售价成套物业银兴物业银兴街北段二层商铺万其房管局登记为准。商品房住宅销售估算。

8、增值税估算表万元序号项目金额备注销售收入总成本营业税及附加销售收入印花税及管理费销售收入毛利润其他扣除项目增值额等于增值比例﹥增值比例﹥适用税率适用和两档税率土地增值税增值额扣除项目根据土地增值税条例实施细则，对转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物并取得收入单位和个人收取土地增值税，增值额未超过扣除项目金额而小于部分，税率为计算采取两档税率和。如表所示，所需缴纳土地增值税为万元。销售项目税后利润为万元，计算如表销售税金及附加估算表万元序号项目金额备注销售收入总成本费用营业税及附加印花税及管理费土地增值税利润总额所得税税后利润税前投资利润率税后投资利润率经济效益评价财务净现值财务净现值是按事先规定基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到建设初期现值之和。它是考察项目在计算内盈利能力动态评价指标。净现值大于或等于零项目是可。

9、据政府房管局初步报数,年该市商品房销售登记约套，按每套万计，估计总销售额约万元间，商品房商铺估计年销售商铺楼盘有东盟商业港与金源，其万零担铺面元月月万停车元位天车位万万回收期万元万元年方式二通过部分物业使用权出售，回笼部分资金，减轻资金压力。预计仓库可通过物业使用权出售回笼资金。物业使用权出售回收元万元年租金收益仓库元月月万零担铺面元月月万停车元位天车位万万资金缺口万元万元万元资金回收万元年方案选择方式二首期资金投入为万元，资金回收期为年，年后年收入为万元。属于低成本运行回收期短项目。建议如选择仓储方向，可考虑方案二运营。三天地楼结合部分单元楼技术指标初设净用地面积约约亩约地块做天地楼，容积率约，建筑面积约，销售单价约元地块为单元楼，容积率约，建筑面积约，销售单价约元。销售收入元元万元投资估算因以三四层天地楼为主，建安成。

10、路，与市火车站南站仅地之隔。距市中心区约公里。地块之上目前为原生状态，有水塘和些农作物，如图西面不邻市政道路，路对面为仓库群，村庄和些单位群落。南面有市政路，道路对面为车站仓库东面紧邻火车南站货场，西北面为铁路宿舍区，南面为村庄。区位评价本项目区位属城市边沿地带，路市中心约公里，周边并无统整洁城市景观周边人口居住密度不高，人群分布里分别假设出售为总建筑面积。收入计算预计天地楼平均销售价格为元，单元楼平均售价为元，年实现销总建筑面积，年实现销售总建筑面积完。预计实现销售收入为万元。销售收入估算表万元序号项目金额备注第年销售总额第二年销售总额合计利润计算在随后利润估算中，各项税率取值如下营业税及附加税率为销售额，所得税率为。出售方案土地增值税采用累进制。由于出售房地产项目，需要计算土地增值税，采用累进制，具体计算表土地。

11、行。本项目选择基准贴现率为。销售方案净现金计算。销售净现金流计算见表销售净现金流量表万元序号项目合计年年现金流入销售收入其他收入现金流出开发投资营业税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现系数折现现金流量项目财务内部收益率项目财务净现值财务内部收益率财务内部收益率是项目在整个计算期内各年净现金流量累计等于零时折现率，反映项目所用资金盈利率，是考察项目盈得能力重要指标。当财务内部收益率大于基准收益比时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据以上现金流量表，计算可得本项目内部收益率为，由此看来，项目内部收益率较高。投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资比值，为静态指标，反映是项目盈力能力。根据本项目特点，投资利润率为税后投资利润率为。不确定性分析本项目风险主要由开发成本租售价格空置率销售进度快慢影响最大。而这些变动因素，。

12、在广西与越南绵延公里边境线上，景点众多，有亚洲第世界第二跨国大瀑布德天瀑布群中国九大名关之友谊关等自然历史人文景点百余处，加上素有海上桂林之称越南下龙湾，旅游资源甚是丰富。此外，南友高速公路通车后，南宁至友谊关只有公里，友谊关至越南首府河内也是公里，便利交通是中越旅游合作有利条件。在政策扶持及上述各种有利因素下，中国南宁东盟必将成为未来中国东盟自由贸易区物流人流财流主要流线黄金项链，而将是项链上最明亮宝石。如图二市是最能吸引区内区外投资热点边境城市在做贸易机会比其它城市多，在贸易领域，吸引了全国各地资金，在建投资项目都与贸易相关，如浦塞浙江人投资五金商贸城，弄怀有广东商人投资弄怀边贸城。年之后，投资领域扩大到城市房地产业，现市房地产项第章项目发展条件分析项目概况项目地理位置本项目总占地约亩，地形呈不规则多边开，位于市南大。

参考资料：

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