1、平米写字楼收益权同时华元公司变为林洲独资公司，由林洲独自承担增股出资万元，并独自享有剩余部分除平米及平米外分红。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额配股出资增股出资元分红比例投资分红投资回报率十结论温馨提示本文来自文库巴巴文档下载平台，文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可研报告资金申请报告项目建议书商业计划书投资分析报告投标书管理手册教学案实施方案策划书立项申请报告免费在线阅读，全站资料均为文档，文档下载平台，让您工作变得更轻松,入，西单图书大厦与西单文化广场建设为西单商业街增添了不少文化特色。该地区写字楼大部分已被整栋购买，如中国银行中国电信和中国联通等，其他物业大多是商业和办公综合型，吸引了些中小型商业公司在此办公同时些与电信和金融相关公司也租用了较多办公。

2、该地区租金基本能按月收取，即使在商家租约到期也会很快有其他商家签约。这比起那些因出租率长期达不到理想状况，为挽留商家不得不提供长期免租期物业来讲，具有良好投资收益。西单地区商业用房租金表项目名称租金使用平方米月空置率租金收入高登大厦明珠商厦特别特首都时代广场民族大世界电子科技广场华威大厦平均西单商业街商业用房经营方式可以分为两种，第种是由商业集团自己经营并管理，第二种是由房地产业主或商业管理者出租店铺，由承租者自己经营并接受房主或商业管理者管理，第种方式经营商场有西单商场西单购物中心西单赛特和中友百货，商厦运营状况完全通过营业额得以体现。出租柜台或店铺商家因为西单良好商业条件而获益非浅，目前西单商业街商铺平均空置率为，除首都时代广场出租率较低外，特别特华威大厦民族大世界长年出租率维持在。项目开发建议项目定位建议从本项目。

3、了投资回收期增加了投资回报率同时增加了资金回收风险。基于投资报酬风险，我们分为较好般较差三种市场状况分析收益期望值。市场状况较好般较差概率市场情况概述销售完毕商场全部销售完毕，写字楼销售完毕商场销售，写字楼销售则市场状况较好时净收益为万元。市场状况般时净收益为收入税后平米万元平米平米万元平米万元成本万元净收益险四应对方案中平按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼收益权同时华元公司变为二元公司，由林洲与中平按照原配股出资额增股出资比例确定对剩余部分楼房平米外分红比例。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额配股出资增股出资二元分红比例投资分红投资回报率风险五应对方案中平按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼收益权华峰按照已出金额万元及房屋成本价元平米享。

4、些知名跨国公司成为北京甲级写字楼市场主要承租力量。这些公司虽然在入驻中国初期，并没有显现出对写字楼强烈需求，但在近两年，由于在中国业务量不断扩大，使得其在原有单位面积上不断扩租，而且他们对甲级写字楼面积需求都是惊人。有些公司甚至还在京租下了整栋写字楼并因此拿下了大厦命名权，如惠普大厦摩托罗拉大厦王府井新东安市场北京电讯大楼等。九五期间，西单商业区社会消费零售额从年亿元增至年亿元，年均增长，销售总额从年亿元增至年亿元，年均增长。社会消费品零售额占西成区消费品零售总额。由此可见西单商业经济实力在西成区重要地位。尽管西单商业街些出租用房硬件设施水平不高，但是总体租金水平基本维持在美元每平方米每月之间，平均租金为美元平方米月。该地区商铺从租金上来看同北京高档商业用房相当，从租金收益率来看，西单地区商铺具有其他地区无可比拟优势，。

5、,租赁部分出租率为,可以租赁年。则市场状况较好时净收益为万元。市场状况般时净收益为收入税后平米万元平米平米年元平米月月平米元平米月月年万元成本万元净收益万元。市场状况较差时净收益为收入税后平米万元平米平米年元平米月月平米元平米月月年万元成本万元净收益万元。市场状况较好般较差净收益期望值万元概率销售假定情况同样,我们根据销售假定情况二分析投资回收期及投资收益率是基于这样假设前提写字楼与商场能够全部销售完毕年月前可以销售完毕。现实情况中存在资金回收风险，即所有房子不能在年月前售完,这会影响资金投资回收期,在此不做分析现实情况还存在投资报酬风险，即写字楼与商场不能全部销售，显然这不是本假定情况主要风险，因为写字楼与商场可以销售至时，投资可以全部回收，剩余部分可以租赁转化为销售假定情况，销售转化为租赁可以将商品转化为资产，延长。

6、积。由于这些租户与西单商业街有较密切联系，使得该地区写字楼出租率表现较为平稳，空置率在左右。由于该地区写字楼租金总体水平比较其他地区相对较低。主要因为该地区写字楼质量较低，以及国内中小型公司对于租金承受能力较低。首都时代广场是该地区可租售甲级写字楼，目前该大厦租金成交价在美元月平方米建筑面积含物业管理费左右售价报价为美元平方米。物业名称写字楼面积平方米租金建筑面积平方米月通港大厦华威大厦西单国际大厦首都时代广场建威大厦年至年北京写字楼供应量呈递减趋势。年北京写字楼供应量为，平方米。在未来两年中，北京写字楼供应量将有所项目背景和概况项目名称西单华峰大厦项目位置华峰大厦处于西单商业区南端，对长安街西单路口起到视觉延续作用，同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越，商业环境上佳。项目所处位置如右项目周围环境西单地区作为。

7、处区位规划体量资金预算分析，本项目具有成为地标性顶级写字楼先天条件。基于对北京市写字楼市场未来竞争分析，普通甲级写字楼市场竞争最为激烈，在相对高端写字楼市场出租率在相对高价位前提下依然保持着以上出租率，同时由于承租客户租用面积相对较大，前期装修成本较高，客户基本稳定。基于以上情况建议充分利用相关联区域内已形成客户基础，力争将项目建设成为区域内顶级写字楼。在未来市场竞争中占领相关联收益最高回报最为稳定高端客户群。产品面积配比建议在产品设计上取消大型商场拟建规划，其商业配套作为专为写字楼提供服务，例如餐饮银行市政配套费月此费用共计万元，分个月按月均付。保修金保修金共计万元，工程交付使用后售假定情况二单位万元时间金额备注月收入月税后个月销售写字楼，即平米月，销售单价万元平米。月收入月税后商业部分年月销售完毕，销售单价万元平米。

8、比例分担。中平增股出资万元不能及时到位，万元由林洲单独承担。中平与华峰增股出资同时不能到位，万元由林洲单独承担。风险应对方案风险应对方案华峰按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼收益权同时华元公司变为二元公司，林洲与中平按照原配股出资确定二元分红比例，并按此比例分担万元及参与剩余部分楼房平米外分红。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加二元分红比例增股出资实际出资总额投资分红投资回报率风险二应对方案华峰按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼收益权同时华元公司变为二元公司，由林洲与中平按照原配股出资额增股出资比例确定对剩余部分楼房平米外分红比例。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额配股出资增股出资二元分红比例投资分红。

9、，面积平米。现金流量表见附件销售假定现金流量表及附件二销售假定二现金流量表销售假定静态投资回收期投资回收时间为年年月日投资回收期为年月年月年销售假定二静态投资回收期投资回收时间为年月年月日投资回收期为年月年月年投资收益率销售假定投资收益率投资收益率销售假定二投资收益率投资收益率九风险分析销售假定存在风险我们根据销售假定情况分析投资回收期及投资收益率是基于这样假设前提现实情况必然存在写字楼在年月前销售完毕写字楼与底商可以全部租赁，空置率为租赁部分可以满年租赁租赁部分可以租满年。显然现实情况下这四个假设前提难以满足，即存在上述种风险，对此，我们分为较好般较差三种市场状况分析收益期望值。因时间风险分析较为复杂,本报告不予分析市场状况较好般较差概率市场情况概述销售假定情况销售完毕,租赁部分年出租率为,租赁部分可以租赁年。销售完。

10、假定前提数学分析，所以与现实有差异。我们对于销售情况假定与假定二作为两个方案进行风险分析,情况如下市场状况概率较好般较差净收益期望值万元销售情况假定甲销售情况假定二乙标准差甲乙单位赢利风险甲乙甲乙,所以乙方案单位赢利风险大,即采用销售为主租赁为辅方式比全部销售方式风险小。资金风险分析因为本房地产项目公司为中平林洲华峰融资注册华元公司，三股东资金能否及时到位是主要资金风险。按照三方确定融资方案有林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额投资分红投资回报率显然,融资万元不存在大风险，但是增资到万元存在上述融资方案存在如下风险华峰增股出资万元不能及时到位，万元由林洲与中平按出资比例分担。华峰增股出资万元不能及时到位，万元由林洲单独承担。中平增股出资万元不能及时到位，万元由林洲与华峰按出资。

11、资回报率风险三应对方案中平按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼收益权同时华元公司变为二元公司，林洲与中平按照原配股出资确定二元分红比例，并按此比例分担万元及参与剩余部分楼房平米外分红。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加二元分红比例增股出资实际出资总额投资分红投资回报率风三方按照融资比例追加投资至万元，追加投资不再考虑干股问题。按照上述融资方案有以下结论林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额投资分红投资回报率八财务分析现金流量分析现金流出单位万元阶段分项月份金额备注土地开发土地出让金假定土地出让金次交齐，月具备开工条件拆迁费用拆迁费用次支付房屋建设降水护坡假定降水护坡费用为万元，付款为当月支付，剩余待结构完成后支付。土方假定土方费用。

12、北京乃至全国重点商业区之，其区位优势和价值是显而易见，每天万人次客流量，使西单成为经商宣传促销形象展示等各类商业活动首选地点。尤其是其本地化居民为主居民构成，更是各商家产品进入北京战略地带。从近距离来看，西单除了大家所知道西西核心区域及西单北部以外，实际上还有个西单南延概念。换句话说，西单实际上分为南北两个部分，即西单北大街和西单南大街。从中距离来看，在不远将来，西单地区和金融街地区，也必万元。市场状况较差时净收益为收入税后平米万元平米平米万元平米万元成本万元净收益万元。市场状况较好般较差净收益期望值万元概率销售假定情况二说明对于上述分析假定前提是楼房全部用于销售不出租，所以市场最差情况为销售收回成本即销售，否则会转化为销售情况假定，不满足本分析假定现实中不能售出部分会出租，这与本分析般与较差情况收益不同，因本分析为基。

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