1、经济正常增长轨迹。在这种情况下，国家出台了系列稳定房价措施，特别是年下半年国家出台第二套房贷新政，使投资特别是投机性购房门槛提高风险增大，这政策在年延续实施，大大抑制了投资和投机性需求，也抑制了改善性需求。同时，随着美国次贷危机引发全球金融危机冲击经济下滑压力加大，年底房地产市场开始出现调整迹象。年年年年年年年增长率房地产投资增长率增长率尽管房地产市场进入了调整期，但从长期看，我国房地产业仍然处于发展期，其增长长期趋势不会发生改变。首先，我国房地产市场发展基础并未发生改变。城市人口增长是房地产市场需求增长主要动力，我国仍处于城市化加速时期，根据中国城市发展报告预测，年城市化率将达到以上。年和年我国城市化率分别为和，实际上虽然我们把在城市工作生活半年以上农村流动人口统计为城市人口，但他们并没有真正在城市定居，其数量至少。

2、求近年来，地经济增长速度较快，城乡居民收入持续增加，从而增加了房地产消费支出。年年年万元人均收入元人均收入高品质楼盘推出，刺激了需求增长年以前地楼市主要以销售移民房为主，主要为多层结构。近几年，随着些实力较强发展商进驻，推出了些品质较高精品住宅，如第江城金都世纪等，满足了较高收入阶层住房诉求，从而拉动了市场需求。未来房地产市场展望根据上述市场需求分析，可以预计县商品房供给会持续上升。随着交通规划进步实施，县城中心区域以外地区配套设施进步完善，消费者购房区域性将呈现多元化，不会过度集中在县城中心位置。同时，项目品质和整体形象将大大提高，大型社区化楼盘将成为市场主流。房屋价格仍将上升，但增长幅度应有回落。项目定位本项目秉承新古典主义建筑风格，高绿化率全封闭管理，低密度低容积率，体现出以人为本理念，力图为业主打造个舒适温馨。

3、条件，总论项目概况项目名称县镇宜居小区开发项目项目开发商重庆实业发展有限公司项目地址重庆市县镇项目性质新建建设规模以及内容拟建项目占地平方米，总建筑面积为平方米，绿地覆盖率为。项目总投资及资金筹措项目总投资本项目总投资为万元，其中，工程建设投资万元业持续升温，房价不断高涨，局部地区出现了房地产过热现象。从年底开始，房地产业开始萎缩，年和年房地产进入调整阶段，开发投资增长放缓，年销售面积出现了较大幅度负增长。表年全国房地产投资及销售情况表年度投资额亿元增长率销售面积亿平方米增长率相关理论研究表明，房地产市场发展要和整个国民经济发展基本相适应才能够理性运行与发展。按照国际标准，房地产开发投资占较为正常，而年我国房地产开发投资额占比重直高于，年甚至到达了。年来，房地产开发投资增长率大大高于增长率见下图，房地产业发展偏离了国。

4、地产开发投资占地区比重情况表年度房地产开发投资万元地区万元比例年年年表地与全国重庆对比表全国重庆地按照国际标准，房地产开发投资占比例应保持在之间才能维持房地产市场稳定发展。全国和重庆市指标均高于上限，而地还靠近下县，平均比重仅为，处于正常范围之内，还有很大发展空间。说明地房地产市场目前应是处于健康发展阶段，没有产生房地产泡沫。近年来，地房价也支持了这种结论年为元平方米，年为元平方米，年为元平方米，没有经历楼市调整。购房刚性需求增长方面，尽管移民迁建还建工程已经完成，但由于还建住房都属于经济适用房，些经济条件比较好家庭改善性购房需求旺盛。另方面，随着城镇化进程加快，县城人口不断增加。根据地总规规划，县城人口规模年为万人，年将达到万人，增长率为。这部分新增人口极大地提高了商品房需求量。人民收入稳固上升，促进了房地产消费需。

5、相结合，加快小城镇建设与发展经济相结合，转移农村人口与创造就业机体上结合，积极稳妥地加快城镇化进程。把发展小城镇重点放到县城和部分基础条件好发展潜力大建设镇，并将有条件小城镇逐步发展成为小城市，使之尽快完善功能，集聚人口，发挥农村地域性经济文化中心作用。因此，本项目建设，将有利于推进本地区城镇化进程。有利于在三峡库区经济发展中起重要作用随着重庆基础设施建设不断推进，交通条件逐步完善和发展，四通八达铁路和高速公路网络不断延伸重庆在西部大开发中龙头作用窗口作用辐射作用进步增强，三峡库区必将成为重庆市经济跨越式发展重要支撑点，与涪陵万州等形成渝东大中城市连绵区和产业密集带，从而带动三峡库区和长江上游地区在西部大开发中率先发展，使城市化水平由现在提高到年，真正起到长江上游经济中心核心作用。因此，本项目实施，可以改善县人民住宅。

6、亿人。有学者估算如果扣除这部分人口，年城市化率可能就不是年与房地产开发投资增长图，而是。也就是说，如果年城市化率将达到，到年城市人口将以年均接近速度增长，每年约千万人口向城镇转移，加上改善性住房需求等，商品房市场向好趋势未变。其次，经济增长内在动力依然强劲。经济发展是支撑房地产业发展基础，目前我国经济发展面临严峻挑战，但我国经济发展基本面和长期趋势没有改变。是为应对国际金融危机冲击，中央及时采取了系列积极有针对性财政政策和货币政策，我国经济在世界各国经济增长中仍然处在前列，并有可能率先复苏。二是年持续快速发展为我国打下了应对各种风险和挑战坚实物质基础，我国经济发展各种优势条件没有发生根本变化。三是城工业化新农村建设进程方兴未艾，东北振兴西部大开发中部崛起海西区发展基础设施等需要建设空间还很大，经济发展内在动力依然强劲。

7、色家园。在地房地产市场上处于中端地位。通过地块物理属性及市场属性分析，我们将本项目定位为中低产阶级温馨家园。本项目目标客户是具有稳定职业和收入城市中低产阶级在发达地区务工，有着较高眼界返乡置业人员。这些目标客户主要特征如下年龄在岁到岁之间家庭人口为人家庭年收入在万元以上客户来源于地新县城乡镇购买特征以二次置业为主，向往城镇生活，追求高附加值产品个性特征追求品质生活，向往和谐生活氛围，有较强群体归属感及身份认同功能需求间主卧，间老人房，间儿童房或客房或书房。项目区域市场竞争状况县城目前市场上与本项目形成竞争楼盘主要有西旅游名城，被誉为东方乡。境内有山洞两个级景区和国家级森林公园山等众多景点，年均接待游客百万人次以上。目前全县基本形成了民俗文化观光区流域自然风情旅游区县城旅游综合服务区三大旅游景区。地紧紧抓住三峡工程带来。

8、估算项目工程建设投资估算项目工程建设投资总额为万元，资金投入按如下进度进行表项目投资计划投入表序号投入时间投入金额投入比例年资金使用投入四季度年资金使用投入季度二季度三季度四季度年资金使用投入季度二季度合计,税金营业税金及附加营业税率为，教育费附加，城市维护建设税。计算公式营业收入土地增值税本项目为非普通住宅，土地增值税税率见下表表土地增值税税率表增值比例范围增值税计算公式比例普通住宅比例增值额比例增值额扣除项目金额比例增值额扣除项目金额比例增值额扣除项目金额为简化计算，土地增值税按销售收入预征测算。此种简化方式带来误差在允许范围之内。所得税所得税按当年利润总额估算。管理费用根据第期开发情况，管理费用按销售收入估算。销售费用根据第期开发情况，销售费用按销售收入估算。财务费用本项目资金为自筹，无银行贷款，财务费用为。财。

9、历史机遇，在移民政策扶持下利用自身优势和特点，大力发展特色工业和旅游业，进入了经济增长快车道。亿元年年年年年近年来，地城镇化进程很快。城镇化率已从年增长到年，新增城镇人口万人。年年年年年年人口数万元城镇化率城镇人口城镇化率项目建设必要性有利于加快城镇化建设中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要以下简称十五计划是近五年我国经济建设和社会发展纲领性文件，是经过全国人大批准权威性文件。十五计划明确提出随着农业生产力提高和工业化进程加快，我国推进城镇化条件已渐成熟，要不失时机地实施城镇化战略。中央领导同志在发展西部社会经济报告中强调指出实施西部大开发和加快小城镇建设，都是关系我国经济和社会发展重大战略问题，应该提上议事日程，进行全面调查研究，拿出方案，加紧实施。重庆市十五计划明确指出实施城镇化战略，与推进工业化进。

10、目费用水平，预计销售费用为收入，管理费用为收入。收入估算项目按照业主公司销售方案，住宅全部对外销售。根据目前县城同类房地产销售价格，结合本项目实际情况，谨慎估计项目预售单价为元。根据项目形象进度计划，年月开工，年月份主体工程结束，拿到预售许可证，年月开始对外销售。销售进度及回款计划如下起止年月项目年月年月年月年月年月年月年月合计年月年月年月年月年月年月年月栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米住宅销售单价,住宅销售收入万元所占比例栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米住宅销售单价,住宅销售收入万元所占比例栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米住宅销售单价,住宅销售收入万元所占比例栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米,住宅销售单价,住宅销售收入万元所占比例车位车位销售位数个车位销售单价,车位销售收入万元所占比例销售面积小计,销售收入小计费用。

11、分析根据上述指标计算项目现金流量情况见附表。经测算，项目主要经济指标如下表主要经济指标序号项目名称单位数据备注项目总投资万元项目财务内部收益率行业基准收益率为财务净现值万元动态投资回收期年含建设期销售收入万元利润总额万元净利润万元支付银行利息万元贷款偿还期万元上缴税金万元项目财务内部收益率为，大于行业基准收益率水平投资财务净现值为万元，大于。说明项目在财务上具有可行性。第十三章不确定性和风险分析不确定性分析建设投资和销售收入都来源于预测，具有定不确定性，其发生变化对项目经济内部收益率影响程度见表和表。表销售价格敏感性分析表基准方案售价变动净现值净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度程项目促进项目最好销售。第十四章社会效益评价本项目实施可以极大地提高地房地产整体形象和品质，满足人们日益增长消费需求。本项目实。

12、，支撑房地产业发展基础依然坚实。最后，从房地产市场主要指标变化来看，房地产市场依然保持了向好总体趋势。从市场主要指标年度变化看年，房地产投资商品住宅投资均为房改以来最高施工面积和新开工面积同比都有所增长新开工面积同比增长土地购置面积和竣工面积同比虽有减少，但仍处于近年波动范围之内尽管商品房均价增速逐月回落，出现下调趋势，但房价直保持了同比增长态势，个大中城市全年房价增长了调整显著是销售量，商品房销售量同比下降，商品住宅销售量同比下降。因此，从年度变化看，市场主要指标除销售量外，其他主要指标并没有出现明显向下转折。从主要指标月度变化看房价年从花园第江城桂花花园和金都世纪。这些楼盘都具有各自优势，也存在自身缺点。西田花园该楼盘全部多层，砖混结构，由于在性质上仍属于开成本以外，还包括项目销售费用业主日常管理费用。根据对类似。

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