1、米，常年平均气温，最热月份平均气温，年平均气温在以上。年平均日照时数达小时，无霜期约天。近年中最低温度低于零下只有天，大于平均每年仅有天，由于距海较近，受海洋调节较明显，气温日较差和年较差都较小。深受夏季风影响，水汽充足，降水充沛，年降雨量在毫米以上。降水主要集中于夏季，但是，由于夏季风势力各年强弱不等，因而降水量年际变化较大。受太阳辐射和季风环流影响，形成了冬季低温少雨量夏季高温多雨，四季分明亚热带季风气候。春季是冬夏季风转换季节，冷暖气流相互争雄，彼此旋进旋退，时寒时暖，气温呈波浪式上升，乍晴乍雨，天气多变。适量雨，有利于三麦油菜等越冬作物返青和生长，以及春播作物下种和萌芽。春末夏初，冬夏季风进入势均力敌状态，由此而形成梅雨锋面长期徘徊于所在江淮地区，形成阴雨连绵天气，正所为黄梅时节家家雨，青草池塘处处蛙。过多。

2、。目前已建立起良好政企银企关系，结合项目启动快特点，有利于项目在短期内达到银行融资条件。项目机会点分析随着连接老城区长寿大道主干道修建，将使住户更便于进入市区，也是本项目销售又卖点。区域内在售项目售出率均在以上，且近年来价格上升趋势明显，近期内没有高端楼盘推出，竞争放缓，有良好市场空间。如城镇系市主城区，遵照市两城区规划管理文件只拆不建，拆违建绿拆旧建绿规划指导原则，区域内已无成片可开发用地，高尚高品质物业后续开发具有稀缺性。客户定位近远期客户定位近期目标客户老城区客户为主，辐射市周边新区部分客户，以二次置业中高端客户为主。远期目标客户因市属市中心城市，集教育文化政治经济为体，周边市区企事业单位中高层管理人员公务员高校教师私企老板等，辐射周边各市各区自住客户。由于市气候宜人，且为长寿之乡苗木盆景之乡，市外常驻客商较。

3、，北与海安县东与如东县东南与通州区毗邻，西与泰兴市西南与靖江市接壤。全市总面积平方公里，其中市区面积平方公里。全市耕地总面积千公顷，农业人口平均耕地面积公顷。境内拥有长江岸线公里，通扬运河如海运河如泰运河焦港等主要河流纵横全境，总长公里。地形地貌位于扬子准地台下扬子台褶带上，为苏北拗陷中苏南勿南沙中新生代相对隆起区。地质构造主要特征为北东向切割呈带状，北西向切割成块。境内为平原地带，整体水平面高于邻县。地势由西北向东南略有倾斜海拔米，如泰运河中段两岸地势最高，沿江以东地势归低。地域酷似桑叶，地形如复釜。气候耕地土壤主要有潮土水稻土两大土类。潮土占全市耕地面积，其中高沙圭占耕地面积，主要分布于西部地区水稻土占耕地面积，主要分布于白蒲丁堰柴湾等镇。地处北纬，属北亚热带湿润气候区，太阳高度较大，年平均太阳辐射总量达千卡年。

4、，在周边尚未成熟情况下，本项目需要通过建设自身配套实现便利生活。本项目辐射能力强。特别是商业街投资价值，对于外来客户具有较大吸引力。市场研究结论根据对市房地产发展情况本项目竞争格局以及客户需求分析，本项目发展市场机遇在于房地产市场健康，目前处于快速发展期，本项目具有很好发展局势。本项目区域竞争主要以本区域为主，项目可提升空间大。项目地理位置连接度好，且处于市新城区内房地产开发最热区域，具有很好区域优势。客户对本项目认可度高，本项目发展具有良好客户基础。第三部分项目定位研究项目分析项目优势分析软件科技园作为主要新城区，中心区可供应土地几乎为零，项目区域内新增项目非常少，项目升值潜力较大，投资风险非常小。紧临体育场和市政府，是新兴城区市区稀有可成规模开发用地，区位和自然环境优势明显。离市老城区近，是受上班族欢迎优良地段。

5、权出让合同。房地产市场综述市商品住宅远期需求增量预测年年份商品住宅需求量万商业用房需求量万写字办公房需求量合计万年至年，市房屋销售额增速与房地产投资增速基本致，空置商品房比例正常，存量房市场初步启动，房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，市房地产市场发展是平稳健康。总体上讲，市商品房开发和供应总体上是正常，结构趋向合理，消费趋向理性，可以预测，市房地产业将会继续支撑全市经济社会发展。周边楼盘情况比较项目周边主要楼盘情况项目位置销售价格元销售均价元销售情况市场需求调查分析针对本项目对市场客户进行调查分析，客户需求结论如下项目周边房地产开发对区域形象提高，以及对稀缺自然资源认同，治理先进集体中国优秀旅游城市国家园林城市国家生态市等荣誉称号。地理位置地处长江三角洲北翼，北纬东经，南临长江，与张家港市隔江机望。

6、水会影响三麦收割，但适量降水对早稻棉花玉米大豆甘薯等作物早期生长非常有利，更为伏旱季节农田灌溉储备了水源。秋季，夏季风减弱，冬季风热力增强，大气层比较稳定，天气晴朗，阳光灿烂，形成秋高气爽天气。这期间光照和热量充足，非常有利于秋熟作物成熟和收摘。市冬季吹干冷偏北风，晴天多，降水少，气温低，每年冬季可出现几次寒潮天气，强劲冷气流南下，温度降，常出现较严重霜冻。在寒潮初来进，有时伴有少量降雪，给大地披上银装。区位优势南濒长江，和张家港隔间相望东临南通通州，西面北面与泰州相接壤。至上海市中心公里左右，到上海二次置业自住企事业单位中高级人员和公务员生意人为主力。目前生活状况多数有房福利房或单位房，部分有车，改善居住环境愿望较强，为二次置业需求。心理品性在深厚历史文化背景滋养下，有着强烈优越感，表现为追求价值感，喜欢都市时尚。

7、，因此省外住户购买力也有相当数量。目标客户背景描述年龄岁置业能力万以上年收入万以上职业范围公务员企事业中高层高校高级教师专业技术人员个体户私营企业主等，以有换房需求信息化工业化城市化进程，努力提升产业层次，不断增加新技术产业以及新能源新材料产业在区域经济总量中贡献份额，大力发展服务外包产业，进步扩大就业，提高城市品位，市委市政府决定，在主城区东南，规划建设科技城。科技城区四园科技城鸟瞰软件科技园地理位置周边配套软件园，规划面积平方公里，园区按照产业社区标准和商务公园理念建设，周边配套环境优越，致力打造精品环境精品服务和精品产业。软件科技园发展规划年初，科技城桃园镇总规划面积平方公里，全面整合城镇空间资源和产业基础，注重形态规划功能规划并举，形成了以四园两区镇为主体规划格局。四园即平方公里软件外包产业园平方公里电子信。

8、目说明项目用地亩,土地出让金按万元亩，土地出让合同契税和土地交易佣金按已经缴纳。在本项目中，拆迁补偿费已经全额付款，为净地所得贷款年利率按年月基准利率上浮。预售条件为工程施工至四层。销售费用按销售收入计。各项税费说明根据市政府相关部门有关规定房地产销售税金及附加为销售收入。土地增值税预征为销售收入。项目开发销售周期说明通过对市房地产开发销售状况详细了解以及与公司相关部门负责人全土地增值税销售税金及附加税前利润税前投资利润率所得税,税后利润税后投资利润率项目整体税后利润为万元，税后投资利润率为通过上面静态财务分析，项目盈利能力较强，项目可行。项目现金流量分析序号项目年年年年年及以后合计现金流入股东投入股东及关联方借款新增银行贷款销售收入二现金流出工程直接投入管理费用销售费用不可预见费支付银行利息营业税金及附加土地增值。

9、产业园平方公里新能源产业园以及平方公里先进装备制造产业园桃园工业园两区即平方公里龙游湖商务区和平方公里现代高效农业示范区镇即平方公里桃园镇区。融入都市生活圈软件园房产受热捧软件科技园作为新型新兴城市，同南通市区公里对接，让软件科技园真正成为南通陆上后花园。开发企业概况第二部分项目市场投资环境和市场研究项目概况房开项目总占地亩约，用地环境优美，两面环水,并有林带气候宜人，区位优越。项目地理位置附件详见市土地资产管理处地块征地勘界图二项目交通状况附件详见软件科技园整体规划案地块综述该地块已于年月日取得土地使用权国土证编号皋国用第号，土地所有权人市经纶实业有限公司坐落如城镇平明村组张八里村组地号图号地类用途住宅商业取得价格元使用权类型出让终止日期批零房使用权面积其中独用地块规划条件详见附件合同编号电子监管号国有建设用地使。

10、来预测动态价格保守增幅。老城区板块快速增幅。户型定位首期户型配比根据市场供应情况中高端客户市场需求，结合本项目客户和档次定位，首推部分户型配比为小于左右小三房型三房两厅卫占，大于大三房型三房两厅两卫约占。项目开发构思与设想项目开发条件本项目地块建设指标总占地，实际可用地面积，另外附征道路及绿化用地，容积率为，总建筑面积,其中计容积率总建筑面积,不计容积率总建筑面积。本项目地形较好，容积率适中，地块可塑性高，适合建设具有良好绿化景观环境大型社区。物业类型设想本项目居住规模预计约户。根据项目用地建设条件及项目中高端形象定位，预计本项目物业类型将全部为高层。社区停车方式主要是地下停车，兼顾少量地面停车，总车位数预计将达约个。商业开发构思项目商业为购物休闲，布置在项目物业高层至四楼。第四部分项目经济效益分析项目估算各项设定。

11、三累计税前利润所得税可用于还贷现金流归还银行贷款四累计净现金流量项目资金筹措计划及银行借款偿还计划投资使用计划与资金筹措表序号项目合计年年年年及以后总投资开发成本财务费用管理费用说明本项目开发投资资金来源有三个渠道是自有资金，二是向银行贷款，三是销售收入再投入。资金运作方式如下自有资金全部用于投资此外资金缺口，则向银行贷款，销售收入扣除有关税费后用于投资通过上表分析得出，我公司在偿还银行借款来源上有保障，偿还银行借款能力较强因此，当销售量达到平方米即达到总销售量时，为本项目销售盈亏平衡点当销售价格达到元平方米时，为本项目销售盈亏平衡点。第五部分可行性研究结论经上述分析，至年本项目开发完毕，本项目实现税后利润万元，投资收益率为，在预测销售收入时销售费用营业税金土地增值税资金筹措资本金自有资金销售收入银行贷款较为慎重，。

12、活，强调置业不离城，同时渴望休闲生活，对自然生态亲水环境向往。价格定位静态价格预估通过市场比较法元平方米价格动态预估近年住宅价格年均增长，总体呈平稳上升趋势，年受房地产新政影响下，房价增幅仍平稳上升，反映房地产市场投机行为少换房需求二次置业自住企事业单位中高级人员和公务员生意人为主力。目前生活状况多数有房福利房或单位房，部分有车，改善居住环境愿望较强，为二次置业需求。心理品性在深厚历史文化背景滋养下，有着强烈优越感，表现为追求价值感，喜欢都市时尚生活，强调置业不离城，同时渴望休闲生活，对自然生态亲水环境向往。价格定位静态价格预估通过市场比较法元平方米价格动态预估近年住宅价格年均增长，总体呈平稳上升趋势，年受房地产新政影响下，房价增幅仍平稳上升，反映房地产市场投机行为少，受宏观调控影响少，保守估计年增幅为。以两个增幅。

参考资料：

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[16]（新项目）轨道交通智能设备系统项目可行性投资商业计划书（复件）（第18页，发表于2022-06-24）

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[20]（新项目）轧钢智能机器人、电气自动化配套、电力自动化系统及电测仪表等多个研发制造项目可行性投资商业计划书（复件）（第18页，发表于2022-06-24）