1、在元平方米。目前区域内项目整体销售状况非常良好，多数项目推出部分整体销售率都能达到左右及以上，其中金香林文杰心海湾等典型中高档项目平均销售速度均能达到套，市场整体反映良好。从目前区域客户构成来看，客户都是来自于区域内部。对比市场竞争个案，鉴于本项目区位优势规模优势开发企业品牌优势等诸多优势资源，结合本项目产品规划特色创新，从区域内部而言，本项目完全具备成为区域领导型楼盘条件，发展方向为区域内最为高端数据来源以上数据统计截止于年月日，由旭辉集团收集整理代表性项目之。市场自然价格增长及本集团产品创新营销策划品牌创造溢价本项目计划于年月正式开盘预售，现项目周边市场普通公寓行情集中在元平方米，取区域平均价格为元平方米，根据前文市场分析，重庆未来市场价格上升空间仍然较大，在市场价格合理稳定增长情况下本集团通过对产品创新设计并。

2、来庞大消费群体，直接促进重庆住宅市场消费升级。渝北区区域地位重庆渝北区为重庆市传统主城六区之，渝北区在区位交通上具有较为明显优势。由于区域内部地势平坦并且作为近年来新建区域，各种市政道路设施及区域环境面貌都非常好，重庆市江北国际机场重庆市龙头寺火车站等重要市政设施均位于区域内部，其中本项目还紧邻重庆市江北国际机场。随着重庆市整体产业和城市格局向北拓展，渝北区经济和城市发展面临良好发展机遇。目前渝北区内部下辖北部新区国家级经济技术开发区重庆市现代农业园区两路工业园区空港工业园区等众多特色园区，近年来区域整体经济快速发展，已经成为重庆市经济强区之。区域经济发展趋势分析渝北区经济发展趋势根据渝北区政府十五发展规划，十五时期，渝北区将把握重庆主城向北拓展历史性机遇，进步完善城区发展总体规划，精心打造龙溪北部新区两路这条。

3、高速。现有等十多条公交线路在此设站，通往阳光城龙溪镇杨家坪解放碑沙坪坝朝天门南坪烈士墓等地公交系统比较发达，交通极为便捷。配套生活配套本项目所处回兴片区是由乡镇改造而来新兴区域，区域内商品房销售均价商品房增长率年年年年年年预测年预测数据来源重庆市统计年鉴，预测数据由旭辉集团整理生活配套以满足居民日常生活需求为主，工行和农行在此设有分行。目前区域内没有大型医院，但有不少小型药房，生活便利性较强。区域内教育系统比目价格定位依据项目周边竞争市场行情代表个案名称区域区位总建筑面积万方容积率最新房源开盘日期住宅均价格元平方当期住宅供应套数当期住宅销售率金香林渝北区碗水转盘城南开发区文杰心海湾渝北区回兴街道双湖路圣湖天域渝北区回兴宝桐路路宝圣湖边蓝色星空渝北区回兴立交本项目周边市场产品以中大规模普通住宅产品为主，普通住宅行情集。

4、基层从业人员整体素质和水平都将会逐步提升，为重庆未来房地产业发展培育大量中高收入消费者，对于城市房地产业发展具有积极促进作用。重庆市旧城改造和新区拓展据不完全统计，年重庆市主城区拆迁面积将达到多万平方米，预计拆迁户将达到万户以上资料来源重庆搜房网,按照户均住房需求面积平方米估算，将会直接为重庆房地产市场带来约万平方米消费需求。将要新建西永和茶园两个城市副中心，按照城市新区和组团建设要求，这两个新区建设必须至少要达到人口万以上规模。资料来源重庆市年都市区城市总体规划城市发展方向除向南受地形及行政边界限制外，重庆向北跨越中梁山，向西跨越铜锣山以及向东都有很大发展空间。由于重庆市城市建设起步较晚，未来几年内旧城改造仍将大量存在，方面，旧城改造有利于城市人居环境改善和城市竞争力提升，同时旧城改造也将直接为重庆市房地产业带。

5、，同时对城市发展预期乐观产生价格预期，会吸引部分主力开发商进入区域市场。数据来源重庆市统计年鉴，预测数据由旭辉集团整理商品房销售面积销售面积增长率年年年年年年年年预测年预测价格走势预测图近年重庆市都市区商品房和住宅成交均价分析与预测近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升，平均年增幅约。资料来源年重庆统计年鉴结合宏观经济发展形势与市场需求增长情况，预计未来市场将保持稳定增长态势，若年市场价格保持平稳增长速度，预计年重庆都市区商品房销售价格将达到元平方米。二项目定位项目立地条件地段位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻，距宝圣湖不到米距离。项目区域内自然资源比较丰富，利于居家，具有住宅开发良好资源。交通状况项目正对面就是连通两路城区空港片区北部新区以及主城区重要通道机场。

6、取有效营销策划，可创造定溢价空间，故对本项目未来销售价格判断如下表溢价因素理想溢价目前区域普遍行情元平方米市场年自然增长溢价产品创新溢价营销策划溢价公司品牌溢价溢价合计年本项目公寓开盘可实现销售均价元平方米考虑到本项目销售周期为年至年，且重庆房地产市场发展前景乐观，故取高层住宅部分销售总体均价统为元平方米，多层住宅部分销售均价统为元平方米，小户型公寓部分销售均价统为元平方米，商业部分销售总体均价统为元平方米，销售过程中实际销售价格可能出现波动，但预计最终项目整体销售均价如上。项目竞争能力分析以公寓产品为例对本项目可能构成竞争地段或项目周边土地同属城区其他地段能力评价内容权数本项目文杰心海湾本区域内国瑞城其他地段春风城市心筑中心城区地段区位物业管理环境容积率总分功能系数项目售价成本系数价值系数注价值系数为性价比，竞争。

7、市主轴线，高起点规划高标准开发。同时，从政府规划发展预期来看，两路片区将与龙溪片区北部新区道成为区域内主要发展区域，其为两路片区最佳环境宜居区整体定位将有利于区域内住宅开发和区域市场整体影响力进步提升。就宏观经济角度而言，在未来几年重庆市经济产业以及城市格局继续保持向北发展情况下，渝北区整体经济有望持续快速增长，特色工业园区住宅开发将成为区域经济主要增长点，因地产市场消费需求将稳健增长。居民购买力不断提升刺激房产消费年城镇居民人均可支配收入元，同比增长资料来源年重庆统计年鉴。重庆人均收入随着城市经济发展在近年来得到了快速提高，成为房地产市场需求增长前提条件。城市化进程拉动城市住房需求增长十五规划明确年城市城镇化率将达到，其中将转移农村劳动力到城镇万人，而目前有近农村劳动力转移集中在重庆市主城区资料来源重庆十五规划，。

8、有效营销策划，可创造定溢价空间，故对本项目未来销售价格判断如下表溢价因素理想溢价目前区域普遍行情元平方米市场年自然增长溢价产品创新溢价营销策划溢价公司品牌溢价溢价合计年本项目公寓开盘可实现销售均价元平方米考虑到本项目销售周期为年至年，且重庆房地产市场发展前景乐观，故取高层住宅部分销售总体均价统为元平方米，多层住宅部分销售均价统为元平方米，小户型公寓部分销售均价统为元平方米，商业部分销售总体均价统为元平方米，销售过程中实际销售价格可能出现波动，但预计最终项目整体销售均价如上。项目竞争能力分析以公寓产品为例对本项目可能构成竞争地段或项目周边土地同属城区其他地段能力评价内容权数本项目文杰心海湾本区域内国瑞城其他地段春风城市心筑中心城区地段区位物业管理环境容积率总分功能系数项目售价成本系数价值系数注价值系数为性价比，竞争能。

9、按此比例，未来年间万转移农村劳动力中约万左右农村人口将转移至重庆市主城区，将为都市区累计数量庞大潜在置业客户。定量角度根据定性角度预测，重庆房地产市场需求在未来保持增长态势，根据重庆统计局公布数据，年月，重庆市都市区完成商品房销售面积达万平米，预计年全年销售面积将达到万方，假设年市场年成交面积较年以速度递增，年市场成交量将为万方。重庆市都市区年商品房销售面积预测土地供应预测随着重庆新轮基础设施建设开工与竣工，将对今后土地市场产生重大影响，如对轻轨沿线土地供应会产生巨大带动作用。中心城区开发用地会继续以几何级数增长。随着城市发展以及主城区城市能级提升，必然带来人口经济持续增长，从而形成巨大土地消费市场。重庆都市经济圈土地供应进入高速增长阶段未来年左右是重庆规划都市经济圈发展黄金时期城市处于高速发展阶段，需求强劲增。

10、平方米。目前区域内项目整体销售状况非常良好，多数项目推出部分整体销售率都能达到左右及以上，其中金香林文杰心海湾等典型中高档项目平均销售速度均能达到套，市场整体反映良好。从目前区域客户构成来看，客户都是来自于区域内部。对比市场竞争个案，鉴于本项目区位优势规模优势开发企业品牌优势等诸多优势资源，结合本项目产品规划特色创新，从区域内部而言，本项目完全具备成为区域领导型楼盘条件，发展方向为区域内最为高端数据来源以上数据统计截止于年月日，由旭辉集团收集整理代表性项目之。市场自然价格增长及本集团产品创新营销策划品牌创造溢价本项目计划于年月正式开盘预售，现项目周边市场普通公寓行情集中在元平方米，取区域平均价格为元平方米，根据前文市场分析，重庆未来市场价格上升空间仍然较大，在市场价格合理稳定增长情况下本集团通过对产品创新设计并采取。

11、分析步骤如下为各竞争对手打分，最高者得分，最低者得分，中等水平者得分。功能得分乘以功能权数，累计得到竞争对手得分。计算每个竞争对手得分比例，即功能系数。每个竞争对手售价除以售价合计，得到竞争对手成本系数。功能系数除以成本系数，得到价值系数，价值系数相当于性价比。对于购房者，价值系数等于，等价价值系数大于，超值。结论本项目价格系数为，性价比良好。本项目价格地，可销售商品房用地约万方，按平均容积率计算，未来到年内市场至少将新增万方商品房供应，按照重庆年商品房销售面积万平方米年吸纳量，下表数据来源重庆网上房地产市场供求关系将基本平衡稳定。年三四季度土地成交价格出现大幅度上升，其主要因素是该时间段有大量高价位非居住用地成交，如下表下表数据来源重庆网上房地产季度二季度三季度四季度合计土地成交面积万方土地成交金额亿元平均地价元。

12、能力分析步骤如下为各竞争对手打分，最高者得分，最低者得分，中等水平者得分。功能得分乘以功能权数，累计得到竞争对手得分。计算每个竞争对手得分比例，即功能系数。每个竞争对手售价除以售价合计，得到竞争对手成本系数。功能系数除以成本系数，得到价值系数，价值系数相当于性价比。对于购房者，价值系数等于，等价价值系数大于，超值。结论本项目价格系数为，性价比良好。本项目价格为少小型药房，生活便利性较强。区域内教育系统比目价格定位依据项目周边竞争市场行情代表个案名称区域区位总建筑面积万方容积率最新房源开盘日期住宅均价格元平方当期住宅供应套数当期住宅销售率金香林渝北区碗水转盘城南开发区文杰心海湾渝北区回兴街道双湖路圣湖天域渝北区回兴宝桐路路宝圣湖边蓝色星空渝北区回兴立交本项目周边市场产品以中大规模普通住宅产品为主，普通住宅行情集中在。

参考资料：

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[18]（项目规划）重庆市江北区铁山坪项目投资立项规化方案（可行建议）（第45页，发表于2022-06-24）

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[20]（项目规划）重庆市武隆县江口镇中心小学校改扩建工程项目投资立项规化方案（可行建议）（第10页，发表于2022-06-24）