1、，大到余平米豪华型。采用大客厅大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。室内设施及功能充分引入智能化概念。综合布结入户，预电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。分户供冷暖，便于自主控制温度。高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。配套服务设施齐全，特设会员俱乐部康体设施游泳池桑拿健身房壁球室台球室练功房等。咖啡厅餐厅。美容美发阅览室小型诊所超市洗衣房商务中心邮局等。物业管理聘请国外知名物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如送餐聘保姆接送孩子特快专递等等。四项目优势分析绝佳地理位置本项目位于北京五大水系之的温榆河的东北部，沿温榆河流域项目具有较高的市场知名度。便。

2、预计万销售按元计亿元方案以容积率做多层带电梯计万销售按元计亿元三成本测算以收入最低的方案设计项目总额万元标准土地费用土地出让金见上表述以元计建安费用按建安平米造价元勘测费设计费可研方案咨询执照费规划方案咨询基础设施临时水电路元监理费质量监督费标底招标费绿化建设费公共配套费市政公用设施费不可预见费合计固定成本合计万元经营成本项目总额万元标准销售费用管理费用财务费用销售额固定成本合计毛利销售额固定成本经营成本万元以方案设计因费用计算以建安费比率计，故分类为项目总额万元标准土地费用土地出让金建安费用建安单平米元其它综合建安费基础设施费公共配套市政设施费元元元不可预见费建安合计经营成本项目总额万元标准销售费用管理费用财务费用销售额固定成本合计毛利销售额固定成本经营成本亿元以方案计项目总额万元。

3、置。地理位置优越的项目应具备的条件是交通便利环境优美邻近旅游景点等。而该项目的地理位置完全具备上述条件。从近期北京的项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划户型设计景观氛围等。周边环境本项目位于北京五大水系之的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路公里，南部为北京嘉浩别墅城北京名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高的市场知名度。建筑设计本项目力求为单体和联体相结合，根据不同的户型，设计各种风格的和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成，目标是建设成为北京市标志性的建筑。环境设计将请国外专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染适应北方气候花期和的植物立体绿化。户型设计多种户型适宜不同需要，小到平米经济。

4、进度为年月之前完成前期准备工作。主要包括协议签订搬迁规划设计施工图设计七通平工程招投标等。年月至年月为施工工期，竣工验收。第八章经营管理方式经营设想该项目拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款。该项目建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统经营管理。将以现代化的设施完善的服务，使其成为国内具有流管理水平的企业。第九章投资估算成本构成宗地占地亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成土地费用宗地因历史原因，需投入补偿清算费用万元土地方拆迁等补偿费用万亩万元小城镇建设费用万亩万元农民与乡镇补偿费用元万元其中包含已付土地方费用万元总计投入土地成本万元土地出让金其它投入二项目设计方案以容积率做中高档项目预计万销售按元计亿元方案以容积率做中低档项目。

5、买群体中资企业家高级经理人及业金融业精英这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式大公司高级管理人员文体名人律师等高知人才这些人员构成城市的中产阶级，他们二次置业时多会选择物业档次形象较高，价格优惠和付款方式灵活实惠的，亲近自然又具有良好的人文环境的经济型私营企业业主国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档的购买者。三项目市场走向目前影响项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从项目本身因素看，影项目本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位。

6、的交通地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路公里。独特的生态旅游环境北京市以将温榆河绿色生态走廊规划为自然生态的保护和培育区生态建设示范区及生态教育基地。五项目价格优势本项目周围项目市场价格大致在元平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地，是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发项目为主，地区规划实现后，可为居住于此的国内外各界人士创造方便舒适优美清静安全的居住环境。因而若整体规划实现后，项目价格提高还有潜力。六该项目经营策划项目定位项目定位依据政府实施建设温榆河绿色生态走廊工程北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见等相关文件，确定了以绿引资，引资开发，开发建。

7、准土地费用土地出让金以建安平米元计建安费用元计其它综合建安费基础设施费公共配套市政设施费元元元不可预见费建安小计销售费用管理费用财务费用销售额固定成本合计毛利第十章项目经营策划调查区域项目综合评述本区域内在售项目主要分布在八达岭高速公路立汤路京顺路附近，分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发项目将具有巨大的经济价值。从现有项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有定的潜力。二市场需求分析中国正式加入以后，世界强企业有近家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为市场的潜在客户群体北京奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅，已逐渐成为中。

8、销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有点地处北京温榆河绿色生态走廊单体和联体相结合，多种户型适宜不同需要，小到平米经济型，大到余平米豪华型。卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到物有所值才是销售的根本动力。好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。竞争对策对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补。

9、收入家庭的住宅消费品。目前市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次外籍购买群体外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员北京作为中国的首都，汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官跨国集团的外籍中高级雇员对北京市场的需求在不断增加。尤其美国欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销。港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学归国创业人士这群体是支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，大批港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京东北部地区的。国内。

10、居住环境，因此更热衷北京北部地区的。国内金融业业高级经理人文体名人律师等高知人才这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式。私营企业业主随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档的购买者。定位设计构思的原点缔造真豪宅，展现高尚生活的家居。真豪宅理念不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每个细节上突显出名家风范。本可研所应体现的价值任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所最基本的含义，而是包含更为广义上的意义实际价值和心理价值。本项目的卖点卖点。

11、，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。增加项目的附加值如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目的各项设计，包括会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。社区室外环境由境外设计公司设计。建筑立面由个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。使用高品质的建筑材料及设备包括卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒摩恩等。厨房采用进口成套橱柜灶具，例如德高丽。外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬的五金件。小型集中中央空调，实现小时热水制冷采暖。综合布线，每户强电按空调电器照明三路分线弱电每个房间将电话电视电脑三线均安装到位。铺设。

12、，以绿养绿的原则。随着北京市温榆河绿色生态走廊工程的启动，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点中国正式加入对本地区的影响据悉，全球强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销。因此会促进北京市场的进步发展。港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学归国创业人士由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，大批港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的。

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