南航碧花园项目可行性建议书

区功能分区根据地形地势和不同的客户需求，相对别墅区豪华别墅区公共活动区三个区来设计。

别墅区设计建筑面积分别为平方米等十四种户型公建设施项目用地面积建筑面积设置位置教育设施南航碧花园国际学校单位布置社区服务与行政管理业主活动中心区北侧公用设施变电房单独布置公共停车场业主停车场区公园侧商业服务设施综合百货店业主活动中心底层其他物业保安岗个整个区豪华别墅区设计建筑面积分别为平方米的五种户型环区水上公园水面面积近亩，中心景观公园山溪公园建设面积亩。

所有区域提供住户专车星级酒店配送服务的物业管理。

区环境结构在规划布局上，按照大公共空间各区小景半公共空间私家花园私有空间住宅的体系设计，会所区及各区的小景与王子山森林相呼应，形成层次分明的自然环境体系。

充分表现以山水树绿化为骨架的田园风光，体现了项目以绿色生态健康和最适合人居住环境为主导的规划思想。

区规划特点项目整体的规划设计以回归自然的田园山水生活为主题，突出社区的文化氛围。

生活于此，满眼尽是绿意，听鸟语，闻花香，享受着远离烦嚣的宁静。

项目的规划建设也要突出智能化，不断提升住宅科技含量，融传统与现代科技于体，营造座大型的智能养生住宅社区，充分体现具有现代化的田园山水生活。

住宅的建筑风格要表现田园风光与现代风格的相互结合，突出表现文化多元性和变异性。

按不同地域人群的居住习惯，在区内设置若干组团，给人以清新的感觉。

区道路系统规划小区入口由于本项目占地面积较大，现有南航碧花园东门西门两个大门，考虑到方便业主的出入，计划在区西侧义坑村口增设个大门，这样形成东中西三个大门，东门可直通南航大道至花都，西门可直通狮岭皮具皮革城至狮岭镇。

中门可直接进入南航国际俱乐部。

道路系统根据小区的地形地貌，道路规划采用种自由的具有艺术特色的曲直相结合设计，其形状就像个篆体人字做到环山环湖设计。

其设计注重对景观的处理，力求达到移步换景，同时又方便住户的出入。

小区道路系统分为三级路网◇小区级道路小区的主干道路，路面宽度为米，与小区出入口及次干道路相接◇小区级次道路分别伸向各区的次干道路，路面宽度为米，与小区主干道及宅间小路相接◇宅间小路分别进入各住宅的小路，路面宽度为米。

绿化系统规划本小区绿地系统规划紧密结合建筑布局场地内部和外部的自然环境，充分考虑地区气候文化特点，采用多景点布局而又突出重点。

既有宽阔的小区级绿化，又有精细的住宅庭院绿化。

绿化系统层次划分为小区级绿化住宅庭院绿化道路绿化。

小区级绿化整个小区采用草皮铺盖，即使冬日里也绿草如茵。

在风景中心种些大树龄的树木，以增加小区的供氧量。

灌林乔木交替种植，并且增加些热带树木，丰富小区的园林绿化景致。

在南面的外边缘，种上双排的防护绿化树，防止噪音和汽车废气对小区的影响。

住宅庭院绿化本小区的住宅庭院绿化较多，包括宅旁绿化和园艺，以适量灌木和有观赏价值的小乔木。

道路绿化主要设置些乔木灌木花卉草坪和建筑小品，起到遮阳防噪音和尘土美化道路环境的作用。

公共设施规划由于项目周边的配套设施严重不足，为形成令人有归属感而且适合人居住的小区，公建配套设施的规划至关重要。

小区多点集中规划配套文娱体育商业购物设施，与自然环境有机结合。

丰富的体育康乐设施本小区规划在注重环境规划的同时，配备足够的体育及康乐设施，包括各种运动场地单双杠等运动设施游泳池健身房等，为住户提供了锻炼身体和休闲娱乐的好地方，同时为小区举行游园活动提供足够的场地。

南航碧花园体育会所夜景实景商业购物中心集中设置该地段缺乏商业服务设施，为方便小区居民的生活，配套定规模高档次的商业购物中心。

将绿化园林小品揉合到商业街，使之形成迪士尼乐园商业街风格的购物中心。

文化教育公建集中设置小区规划设进行营运，其优点是在有效地控制财务成本的同时可减轻资金的压力。

并同时采用不预付工程款作为选择施工单位的首要条件，严格制项目的成本，以便在市场竞争中取得价格优势，使收益最大化。

二资金运作方式本项目首期需要直接前期工程费用约万元，项目的前期工程费用现有的自有资金支付万元，向银行融资万元。

后期资金则采用滚动开发的方式来解决，把区销售收入回笼资金的部分用于还银行贷款，另部分继续用于区的再投资。

九项目营销方案销售范围主要销售推广地区广州港澳深圳珠海珠江三角洲花都等地。

二项目自身的成熟程度项目的现状﹑期期区建成配套设施方面中西餐厅露天泳池网球水上高尔夫练习场环湖长廓和山顶公园等各项配套设施已投入使用。

本案策划的重点区则是原始的山地。

市场对项目的要求日渐提高，市区项目基本封顶发售，郊区大盘更是现楼发售，配套先行。

本项目是捆绑南航碧花园区的大型社区在市场上出现，工程形象上有个较好的基础，但本项目是作为提升版出现，要求以比较完善的小区体现升级的精华所在。

项目的切入市场时间设定于年的月，正式公开发售定于年的月份。

三销售执行策略设想形象塑造在前，销售推广在后广告宣传在先，面市发售在后先慢慢蓄势，在集中造势，再猛力发势，进行瞬间引爆。

前期推广活动以项目主题举办大型的公益活动或绿色别墅小区研讨活动，诣在加深人们对项目的印象，培养优良的区内文化。

同时利用如新闻发布会座谈会等连串事件增强项目曝光率及提升项目公众形象，以利日后销售活动的吸引力。

这些软性宣传令买家经过多重潜移默化及咨讯轰炸的攻势后，以达到蓄势待发效果。

软性广告宣传阶段及买家入市利用我司与各大媒体的良好关系，以软性广告和新闻稿件的形式在广州花都各大家报纸上发布，引发目标客户的注意同时将前期掌握的众多买家召集进行项目介绍，并为这类客户提供具吸引力及投资性的条件，以限额方式引入项目的第批消费者。

轮筹法销售。

在项目全方位立体化的大型宣传攻势出台之时，我们会将首次公开发售单位限制在定数额，以轮筹法进行销售，以引起市场关注并形成热点，从而可大大提高项目的第批客户。

巡回公开展销会有节奏地举办项目的巡回公开展销，在东山区天河区人气聚集的地方巡回招开展销会，以求将项目的市场扩展，并广泛听取客观反馈意见。

四宣传促销手段建议邀请在广州香港两地具知名度的人士具有现代成功人士形象作为项目的推广形象代表。

贯穿于整个推广活动中利用其知名度引起买家的关注，从而带出本项目的品牌和质素。

于广州通往花都主干线上安排抢眼清晰的统广告牌或交通指示牌，以此引导买家实地考察，并吸引过往人流注意，以提高买家购买欲念，提高项目知名度。

各类媒介的立体宣传于公开展销前后，连续于以下媒介展开项目的全方位宣传攻势广州日报羊城晚报省市有线电视台五广告运作安排以目前市场之竞争环境，广告是最重要的宣传手段，它是直接地体现我们的销售策略实施方面并将项目信息有效地传播给买家。

故我司通常采用多元化的广告配合项目本身特点，其中包括报纸广告电视广告电台广告项目工地之路牌广告策划等对项目作业专业的包装。

十物业管理方案物业管理的前期介入物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的些对物业设计的经验融入到项目的设计中去，弥补开发建设中的些缺陷，进步满足业主的要求，使问题提前得到妥善解决。

物业公司以物业的了解程度，比如对土建结构管线走向设施建设设备安装等的了解程度，直接关系到管理水平和质量的高低。

因此，物业公司提前介入管理，有助于为业主提供更好的服务。

物业管理在项目开发前期介入，可让消费者真切感受到开发商对物业管理的重视，能够提高楼盘的质量，打造良好的楼盘品牌，将会有效地促进楼盘的销售。

二物业管理的措施小区的物业管理要为住户提供周到的服务。

在提供清洁保安小区绿化维护房屋维护等基本服务的基础上，开展代送物品代缴各项费用代购车票交通接送提供钟点工和保姆服务等。

由于本项目地处近效，而且小区的客户都是收入较高的人群，为了更好地保护小区住宅的利益，小区应实施全封闭的管理。

本项目定位为中高档的楼盘，应引入先进的智能化设施，小区内的设施应具有定的领先性，以迎合时代的潮流，也更有效地进行物业管理。

具体要求是住宅小区封闭，实行安全防范系统自动化监控管理住宅的火灾有害气体泄漏等实行自动报警住宅设置可视对讲系统智能门禁止进入系统和紧急呼叫系统设置小区区域网，与国际互联网和住户宽带接通住户通过网络终端实现医疗文娱商业等公共服务和费用结算。

物业管理应开展小时热线服务，设专人值班。

制定从接听电话到信息。

反馈及处理结果程序化标准化的具体要求，规范售后服务的工作程序及制度。

三管理费的确定本小区的物业管理费是按市场经济原则收取，取之于民用之于民。

按照有偿服务的原则，住户交多少钱，物业公司就提供多少服务。

由于小区的容积率低，管理的地域宽，需要的保安和清洁人员相对要多另方面，小区的绿化面积比例高，所需的维护费用也较高。

因此，建议别墅的收费为元，公寓的收费为元。

十经济效益分析区第期销售预测年月区可纳入销售的别墅共栋套，建筑面积平方米，预计销售总额，万元按单价元计。

二区第二期销售预测年月至年月预计区可纳入销售别墅增加栋套，建筑面积平方米，预计销售总额万元按单价元计。

三区第三期销售预测年月至年月预计区可纳入销售别墅增加栋套，建筑面积平方米，预计销售总额万元按单价元计。

三区的总体销售额可达万元。

十二面临的风险和控制措施风险由于区项目是个纯别墅项目，可以划分到栋套为单位的投资单元，在规划中已根据市场情况灵活调整。

在开发过程中虽存在定的风险，如政策风险社会风险技术风险自然风险等不确定因素。

但区的土地属于开发商自有土地，目前开发的四证齐全，且所投入资金全部用于建设，加之开发商雄厚的实力和南航碧花园广泛的知名度，王子山脉得天独厚的山水资源，如能严格控制工程质量和开发成本，则不存在亏损风险。

二控制措施方案当销售不能达到我司原定计划时，可以通过延长项目的开发周期来减缓资金的压力。

延长开发周期会造成利息的增加，但项目开发总周期时间不长，其利息增加幅度有限，对项目的收益影响很小。

若项目销售不理想，未能接计划进行。

可降低产品的销售价格，增强项目的变现能力