某某小区房地产开发建设项目可行性建议书

清政府推行新政，改良市政，建京汉火车站，使此地区成为对外交通门户，商号旅店云集的商业区得到新的发展。

民国到解放后，前门地区直是北京老城区三大重要的商业中心之。

前门地区历史文化积淀深厚，具有典型北京平民文化特色，保存有大量文物。

该地区包含有北京市片历史文化保护区之的鲜鱼口历史文化保护区，鲜鱼口的环形胡同具有独特的建筑风格，是北京不可多得的具有悠久历史传统的商业居住区。

前门地区随北京古城历代发展至今，虽然延续和保存着定程度的古城历史文化和风貌，但从世纪年代起，该地区已逐渐失去了往日的繁荣，商业地位日渐下降。

目前前门地区危旧房比例大，人口密度过高，市政设施不完善，居住环境恶劣，存在极大安全隐患，这对该地区历史文化遗存的保护极为不利，也严重影响当地居民居住条件和生活水平的进步提高。

为彻底改善前门地区居民居住环境和生活条件，解除安全隐患，保证前门地区人民群众的生命财产安全和落实北京城市总体规划年年及保护历史文化名城，北京市崇文区人民政府根据北京市人民政府年月日第期会议纪要及关于左安门外北区住宅项目调整为崇文区危改外迁安臵项目的通知京建开号文件精神，决定将朝阳区弘善家园小区作为前门地区定向安臵用房项目。

北京市崇文区人民政府年月日崇政批号北京市崇文区人民政府关于建设弘善家园小区项目的批复中确定北京市崇文区城市建设开发公司负责弘善家园小区的规划建设，并全权委托北京市崇文区城市建设开发公司组织规划建设，并由该公司代表崇文区人民政府办理相关手续。

二建设必要性弘善家园小区项目的建设是整个前门地区危改的前提和关键前门地区居民居住现状北京市前门地区但该地区目前人口稠密街巷狭窄房屋破旧电线老化上下水不畅等问题十分突出，并长期严重困扰当地居民的正常生活，需要得到尽快解决。

火灾安全隐患突出近年来，前门地区火灾隐患突出，年至年共发生火灾起，呈逐年上升趋势。

火灾主要由电线老化，用电负荷增加木质楼简易楼较多，的房屋耐火等级低易燃消防设备不足和街道狭窄房屋密集等原因导致。

火灾隐患时刻威胁着居民生命安全。

房屋安全隐患严重据房管部门调查，前门地区四五类严重破损和危险房屋就有万余间，超过房屋总面积的，目前危房仍以每年间的速度增加。

房屋安全隐患主要表现在是房屋破旧，岌岌可危。

该地区房屋大都为明清时期和建国前的建筑，以上严重超过服役期，房屋的椽檩柁柱普遍糟朽，碰即碎，墙体坍塌粉化严重，承重构件丧失使用性质。

每年汛期中式木质楼都会发生不同程度的坍塌事故。

更为严重的是有些房屋时常发生自行塌落现象，且现存房屋普遍没有抗震性，如遇地震等其他不可预料的灾害，后果将非常严重。

二是配套设施陈旧，不能维持社区的正常运转，给居民生活造成不便。

如地下水线大多沿用明清时期的旧方沟，堵塞塌陷时有发生自来水水压低，跑冒滴漏现象严重街巷道路坑洼不平，居民出行不便未敷设暖气管道，以上的居民仍用煤取暖。

三是早期人防工事存在严重安全隐患。

前门地区早期人防工事洞体结构先天不足，没有经过系统的规划设计，建筑材料质量较差。

而随着该地区人口密度加大，住房拥挤，居民纷纷填堵人防早期工事的洞口，在上面搭建厨房小屋。

居民自行修建的上下水管道造成深洞内渗漏严重，洞口附属设施用房被占用，导致无法检查修缮工事。

近年来，工事上方的居民院内屋内时有塌陷发生。

公共卫生安全隐患多前门地区人口密度大，市政设施滞后，给环境卫生带来严重影响。

公厕地下管道设施严重老化，经常出现跑冒污染周边环境事件，居民院内在汛期经常积水成河。

该地区胡同狭窄，平房破旧给保洁工作带来不便，卫生状况较差，给各种传染性疾病的流行埋下隐患。

目前该地呈现出疾病易发传播快难控制等特点，旦爆发传染性疾病，将给当地居民生命健康安全带来严重威胁。

存在定程度的社会安全隐患前门地区人口密度大，居民居住环境和生活条件恶劣，严重威胁其生命财产安全。

若这种状况长期得不到解决，将使群众不满情绪增长，上访事件不断发生，群众工作困难重重。

弘善家园小区的建设是整个前门地区危改的前提和关键危改始终是百姓最关心的大事。

前门地区老百姓的基本愿望就是尽快改善生活条件。

弘善家园小区的建设目的就是安臵前门地区的户危改居民，解决该地区老百姓恶劣的居住环境，提高前门地区居民的生活和居住条件，改善百姓生活，使老百姓安居乐业，并确保前门地区修缮整治工作的顺利实施。

弘善家园小区的建设正如刘淇同志所说只要弘善家园小区项目顺利启动，前门地区的解危排险道路建设就都迎刃而解。

所以弘善家园小区的建设是整个前门地区危改的前提和关键。

二项目建设有助于推进崇文区优化商业旅详见附表资金来源于资金筹措表。

第十章经济效益分析分析测算说明项目计算寿命期本项目采用边开发边建设边销售的滚动开发建设方式，项目计算寿命期取七年，其中建设期延续为五年，物业销售经营期延续为六年。

基准收益率基准收益率定为。

交纳税金和税率营业税税率为城市维护建设税和教育费附加分别为营业税税额的和所得税税率为。

二财务测算销售收入和销售税金测算本项目销售收入为房屋建筑转让收入，项目用地规划总建筑面积万平方米，可转让房屋的规划建筑面积万平方米，此外还有个地下停车位可以转让，按销售价格计算房屋建筑销售收入。

住宅非配套公建分别在其建成后分年售出含建成当年，住宅售出比例为非配套公建售出比例为。

此外，配套公建中商业设施建筑和地下停车位，从第年开始，根据建设进度和建设内容，项目拟分年售出，各年售出比例为。

配套公建非配套公建面对市场销售，其价格由市场确定。

根据市场情况结合本项目实际情况，配套公建中商业部分按元平方米销售，非配套公建国营企业回迁部分除外按地上元平方米地下元平方米销售。

本项目住宅属定向销售，价格由政府定价，暂按元平方米测算销售收入。

详见附表销售收入销售税金及附加估算表。

总成本费用测算销售费用建设项目转让的销售费用按销售收入的计提。

管理费用项目在经营期内发生管理费用，按当年销售收入的计提。

详见附表总成本费用估算表。

利润预测项目计算寿命期内利润总额万元，共交纳所得税万元。

详见附表损益表。

三财务分析财务分析经济效益分析结果如表所示。

从静态财务状况分析，该项目经营情况般。

表财务分析指标表序号指标名称指标内容所得税后全投资财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年所得税前全投资财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年盈利能力分析经测算，本项目税后财务净现值为万元，税后财务内部收益率为。

从动态角度分析，财务净现值为零，财务内部收益率等于基准收益率，说明项目在财务上基本可行。

考虑到本项目除住宅建筑属定向安臵居民外，配套公建商业部分和非配套公建均面对市场销售，项目投资存在定的市场风险。

详见附表利润表附表现金流量表全投资。

清偿能力分析本项目以滚动开发方式进行建设，还款资金来源为房屋建筑销售收入。

经测算，项目可从第年开始还贷，借款偿还期为年含建设期年，还贷年中各年的偿债覆盖率均大于。

这表明，项目自身收益可以在借款偿还期内偿还银行贷款本息，偿债能力较强。

具体分析测算详见附表长期借款还本付息计算表。

财务平衡分析测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡的，计算寿命期末累计盈余资金万元。

详见附表资金来源与运用表。

住宅销售价格项目营业收入中非配套公建国营企业回迁房除外配套公建商业部分面对市场销售，其价格由市场决定。

住宅按经济适用房的政策面对前门危改区居民定向销售，销售价格由政府指定。

表分析不同住宅销售价格标准下该项目的财务内部收益率。

表住宅销售价格对项目投资内部收益率的影响序号住宅销售价格元建筑平米内部收益率税后财务净现值万元第十章项目风险分析风险定性分析本项目的风险大体可分为系统风险和非系统风险。

系统风险是指与市场环境有关超出了项目自身范围的风险，也就是发起人和项目公司难以控制的风险。

非系统风险是指可由项目实体自行控制和管理的风险，非系统风险又称可控风险。

本项目的系统风险主要包括政治风险主要指由于战争国际形势变幻政权更迭政府宏观经济政策的变化等因素而导致的风险。

自然风险自然风险主要是指因地震洪水台风雷击以及其它意外事件引起的风险，例如北京地区属于地震活动频繁地带，因而必然要面对发生地震的风险。

自然风险无法预防，只能通过相应手段进行分散或转移。

由于系统风险是项目本身不可控制的，因此下面主要对项目的非系统风险进行论述。

结合目前弘善家园小区项目的实际情况，简要分析有下列几个方面的非系统风险弘善家园小区非配套公建项目距商务区有定的距离，周边商务气氛般，且与住宅区相邻，容积率较大。

投资商对在居民区臵业有定的排斥心理，因此在定程度上会影响弘善家园小区非配套公建项目的招商引资工作，给未来的发展带来定的风险。

为此，弘善家园小区在未来的开发中，要加大宣传的力度，打消投资商的顾虑，树立东南三环地区新形象。

弘善家园小区房屋建设项目的建设关系前门危改地区的拆迁进度，项目存在征地拆迁工作复杂投资大建设期长见效慢的特点，存在着融资风险财务风险。

因此，在项目开发建设过程中，要加强投资的管理工程进度的管理，并采用有效的措施，顺利完成拆迁征地工作，尽量避免和减少风险因素的发生。

二风险定量分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是种特殊形式的临界点分析，进行这种分析是以项目的种不确定性因素为变量，求取项目实现盈亏平衡时的临界点。

盈亏平衡点的表达形式有多种，可以用产量单位产品售价单位产品的可变成本，以及年总固定成本的绝对量表示。

通常时以生产能力利用率和产量来分析项目的盈亏平衡。

土地开发建设项目不同于般的产品加工的工业企业，其用地规划方案确定后，规划开发土地面积和可出让土地面积就随之确定，即项目的生产能力和产量是确定性因素。

因此，报告以房屋建筑销售收入作为不确定性变量，分析项目的盈亏平衡点。

考虑土地开发项目的特殊性，在整个项目经营期内进行盈亏平衡分析。

则项目的盈亏平衡点计算公式为销售收入总成本费用税费系数上式中税费系数是指与销售收入有关的销售税金及附加费率。

由此，计算项目的盈亏平衡销售收入销售收入万元很显然项目的盈亏平衡点是线性的，项目的盈亏平衡分析示意图如下总成本费用总成本费用万元总成本费用万元房屋销售收入销售税金销售收入盈亏平衡点