1、资回期动态投资回收期税后年年税前从上表的财务评价指标可以看出，本项目的盈利水平比行业的收益水平略高，项目是可行的。风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析，该项目的盈亏平衡点为，可以看出，本项目具有定的抗风险能力。通过对项目的敏感性分析，认为项目的背部收益率对建设投资及销售价格和销售面积较敏感，其中对建设投资的敏感性更强些，但是本次可行性研究对建设投资和销售价格和销售面积的预测均比较保守，综合分析认为建设投资和销售价格销售面积的突破临界点可能性不大，项目具有定的抗风险能力。第十三章风险分析第节风险因素识别技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风。

2、的关键因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。直接与房地产业相关的行业多达个以上，房地产业不仅涉及建材工业房屋设备工业建筑机械工业和冶金化工机械电子仪表通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器纺织家具等民用工业以及旅游园林运输业商业及其他服务业等。有利于区域城乡体化发展，形成新的城市功能空间结构，从而加速土地资源向更有效率的方向发展，基础设施的建设劳动力的转移相关产业的带动等，对区域整体发展起到了直接性和决定性的调控作用。昭觉县房地产开发的现状及存在的问题房地产市场的健康发展，对拉动县域经济增长，改善人居环境，提高城市品位，推进城市化进程的作用越来越明显，国民经济中的地位越来越突出。但是由于多种因素的影响，也存在些问题。体量小。虽然昭觉县房地产业经过多年的。

3、东接美姑县西连州府西昌。是凉山东部的交通枢纽和重要物资集散地县境内公路有余条，总里程公里。其中省级公路有条，公里包括美雷路公里在内，县级公路条，公里，乡级公路条，公里，专用公路条，公里，按照九八八年公路总造价计算，县境内总价值已有亿多元。区位优势按照凉山州努力打造成为面向西南开放的桥头堡建设中的重要业地产市场有效供给的需要，满足昭觉县建设的需要，改善项目所在地区的周围环境，因此，项目的开发建设具有较好的发展前景。技术分析结论本项目的资源供给及外部协作条件能保证项目的顺利开发。同时，本项目是基于市场研究的基础上，本着合理的规划方案原则，对本项目的各项内容进行适当的规划，经初步论证，项目的规划方案是可行的。因此，从技术角度分析，该项目是可行的。财务指标分析结论财务评价指标内部收益率净现值静态。

4、机整合的商业区和旅游区，点线面相结合的中心商务区将打造具有规模带动效应的旅游新亮点。坚持旅游与文化旅游与经济相融合，带动商业餐饮服务休闲娱乐等第三产业的发展。有利于拉动二三产业的发展经济结构的调整及农村劳动力的就业。较多的就业机会和城市文明共同构成城市对居民的拉力。城市化的发展，第二产业和第三产业的发展，提供了更多的高收入的就业机会，同时，城市化的生活能够提供更高的生活质量，吸引着劳动力向城市的转移。有利于推动区域经济的发展。区域经济的增长离不开劳动力素质的提高与企业的发展。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响，而企业生产所需的厂房办公用房也需要房地产予以提供。所以，个区域经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在定程度上是区域经济保持持续增长。

5、造自身特色的项目地址，使社区功能与地域环境配套设施协调统，营造开放型创新型的社区和谐氛围和园林式社区景观。开放性原则充分考虑社区对外沟通和交流的需要。经济性原则综合考虑自然资源和社会资源优化配置，使建设投资效益最大化。第二节场址拟选项目位置土地位于昭觉县竹核乡。项目所在地的区位昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县西连州府西昌。是凉山东部的交通枢纽和重要物资集散地。全县幅员面积平方公里，下辖个工委，个乡镇，总人口万人。其中彝族万人，占总人口的，现在有彝族藏族羌族苗族回族蒙古族土家族傈僳族满族瑶族侗族纳西族布依族白族壮族傣族等民族分布。阿都依洛什扎所地四大方言的彝族人民在这里安居乐业。第三节项目优势资源条件交通优势昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，。

6、险。建设资金建设资金的风险主要来自工程方案变动的工程量增加工期延长，人工材料机械台班费各种费率利率的提高和单价的提高。社会影响风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益群体当地组织机构及当地技术文化环境带来负面影响，项目可能承担的风险。第二节风险程度分析经评估后，技术风险工程风险投资估算风险为较小风险，社会风险为般风险。第三节防范和降低风险的对策工程技术风险的对策严格按照基本建设程序，通过招投标，选择有实力的设计单位和施工单位，在工程实施过程中，实行项目法人责任制监理责任制，确保工程按时按质完成交付使用。建设资金风险的对策要以设计阶段为重点，在优化建设方案设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段，采用定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额内。以求。

7、发展，目前县城总建筑面积也不大。土地资源利用率较低。昭觉县总面积平方千米，多系山地坡地，境内盆地山岭相间，河谷和盆地面积占总面积的比例较大，海拔高差大，山多平坝少，土地利用率较低，从而制约了昭觉县经济社会发展。区域规划相对零乱，未形成整体效益。未抓住区域的特点，正确确立产业发展的方向，并以此来带动区域内其他产业的发展，获得乘数效应未合理使用人力物力和财力，实行资源的择优分配，以取得最大限度的宏观经济效益。房地产二级市场不够活跃。住房二级市场是否活跃，标志着个城市是否健康成熟。昭觉县的房地产二级市场总体上处于低迷状态。基础设施不完善，城市道路建设供水电力电信排污污水处理及垃圾处理等城市设施有待改善及完善。第三章建设规模第节建设规模用地规模本项目总用地面积约亩，建筑面积。建设规模建设规模控制。

8、节项目与所在地互适性分析从当地社会环境人文条件以及当地政府居民支持的程度来考虑当地社会环境的相互适应关系。与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度。政府已经对征用土地进行了补偿，无居民进行搬迁补偿，不损害任何群体的直接利益，即不存在民房难以搬迁的困难，也不影响四周居民建房和其他单位建房的问题，更无名胜古迹保护处理。项目建设中和建成后，注意在同等条件下，优先使用当地农民和居民的劳动力。项目所在地的各类组织对项目建设和运营的态度。项目主管部门是昭觉县建设局，项目建设前期工作积极扎实，按建设程序办理手续，完成规划勘察设计，实行工程招投标，聘有资质的单位，管好监理好工程建设，同时加强对给排水电力电信交通等部门的协调，使工作建设有条不紊，按期验收竣工，同时抓好生活供应医疗教育等社会福利条。

9、标序号工程名称娱乐中心购物中心餐饮中心特色小吃其他面积合计不含地下商铺平方米第四章场址选择第节选址原则般性原则项目应选在交通方便位置适中地形开阔空气新鲜阳光充足环境适宜地势较高排水通畅场地干燥地质条件较好远离污染源的平坦地段。同时应避开地震断裂带山区及丘陵区的阴坡面滑坡体悬崖边及崖底泥石流和洪水沟口等自然灾害地段。架空的高压输电等线路应按相关规范要求退距。整体性原则符合区域总体规划，与周边地区关系相互协调，有利于区域整体利益的优化。传承性原则尊重文化传统和社会心理，注重历史发展的延续，有利于昭觉县新标杆。操作性原则立足当前近远期相结合，充分考虑现实可操作性和城市发展趋势，尽量使项目建设与城市发展互相融洽，相互依托。可持续原则考虑长远，实现社区空间的可持续成长，应选择适合未来发展的有利于塑。

10、随之改善，巨大的辐射功能，对促进当地政治经济文化生活的进步和发展起着巨大的推动作用。项目对所在地居民就业的影响。项目建成后可增加就业岗位余个。本项目预计税收约万元，对当地政府具有良好的经济效益。项目紧紧围绕昭觉县实施生态立县产业富县开放活县三大目标及三围四带六培植的发展战略，坚持高标准严要求，为了落实昭觉县实现小康社会建设旅游强县和彝家文化特色县三大目标作出应有的贡献。社会影响分析见下表序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施对居民收入的影响较大般般对居民生活水平与生活质量的影响较大般般对居民就业的影响较大般般对不同利益群体的影响较大般般对脆弱群体的影响较大般般对地区文化教育卫生的影响较大般般对地区基础设施社会服务质量和城市化进度的影响较大般般以少数民族风俗习惯和教育的影响般般般第二。

11、件的动作。社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议不同利益群体基本适应项目建设期间可能对周围的环境造成定的影响加强施工环境监控，采取措施减少环境和噪音污染当地组织机构政府参与，可适应当地技术文化条件可以适应第三节社会风险分析本项目用地受损补偿问题已由政府统解决。本项目的建设对当地的妇女儿童残疾人员等弱势群体不会产生负面影响，只会不断地提高这部分人群的文化素质改善这部分人群的生活环境促进观念更新等产生积极的正面的影响。综上所述，项目在建设中和建成后，均不会产生负面影响，是项利国利民的好项目。社会风险分析表序号风险因素持续时间可能导致的后果措施建议移民安置问题无无协调有关部门，妥善处理好相关问题确保弱势群体的各项利益得以体现。民族矛盾宗教问题无无弱势群体。

12、合理使用人力物力和财力，取得较好的投资效益。在工程项目建设的全过程中，工程造价控制贯穿各个阶段。要有效地控制工程造价，应该从组织技术经济合同与信息管理等多方面采取措施，做好全过程的工程造价管理。社会影响风险的对策为确保项目按计划顺利进行，投资企业应与政府有关部门积极配合，协调好规划环保消防交通卫生等部门的关系，确保工程顺利实施。第十四章社会评价第节项目对社会的影响分析项目的建设是国家建设部凉山州委州政府和昭觉县委县政府对昭觉县城镇建设工作的信任和支持，是实施实现小康社会建设旅游强县和彝家文化特色县的重大举措，充分体现国家建设部凉山州委州政府和昭觉县委县政府对昭觉县城镇建设工作起到的积极促进作用。该项目征用地亩。土地征用后，部份当地居民在政府及开发商的引导下将从事第三产业，收入随之增加，生。

参考资料：

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