1、民投资信心十分低下，市民对政府对发展商信心不足，仍持怀疑态度，同时民间资本缩水严重，投资实力较弱，对于新开项目来说融资困难是个不得不面对和重视的问题。所以，如何调整房地产融资渠道已成为吉首房地产企业发展的瓶颈。因此，结合当前形势实施多策略融资是世纪铭城楼盘融资解决的最佳方式。融资模式选择股权融资因为项目太小难以吸引投资者，所以只能采用债权融资方式。典当融资方式资金成本太高且世纪铭城项目目前现金流没有吃紧，不需这种方式融资。信托产品计划融资由于银监会新定铁规开发商必须同时满足四证齐全自有资金超过资质在二级以上三项条件才能遥过信托融资。使得房地产信托计划融资的条件高于银行贷款。建信公司开发资质上就不满足。其他融资方式或者建信公司不满足条件比如公司债券。同时年融资事件的影响后，民间融资风险性和。

2、身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。所以我国房地产行业迫切需要改变目前这种状态。房地产业是资金密集型产业，高投入高风险高产出，房地产公司能否尽快建立健全多策略的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业能否快速发展的重中之重当前政府实行的金融紧缩政策对房地产公司实施宏观调控，加上银行加强审查贷款风险的配套措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资策略缩小了，传统的融资策略已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产公司贷款渠道少企业间接融资的比重过大是当前房地产公司融资的个显著特点。过去年来，受益于经济的高速增长和城市建设步伐的加快，中国许多地方都高楼林立，房地产市场的发展日新月异。不过，去年下半年以来出台的些调控措施，包括上调存款准备金率以及提高利率等，都会让房地产市场慢。

3、程度的汇率风险。金融产品创新在客观上降低了房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率，有助于融资市场体系的进步完善。世纪铭城楼盘系湘西自治州建信房地产责任开发有限责任公司在湖南吉首地区投资的项目，在经过了年融资事件的影响后，金融机构们纷纷将湘西地区列为高风险放贷区，将贷款审批权限上收，审批要求变高，对客户提供了银行按揭资料更加苛刻，甚至信贷人员不敢贸然放贷市民投资信心十分低下，市民对政府对发展商信心不足发企业的需要。房地产公司贷款渠道少企业间接融资的比重过大是当前房地产公司融资的个显著特点。特别是世纪铭城楼盘所在的湖南吉首地区，在经过了年融资事件的影响后，金融机构们纷纷将湘西地区列为高风险放贷区，将贷款审批权限上收，审批要求变高，对客户提供了银行按揭资料更加苛刻，甚至信贷人员不敢贸然放贷。

4、融资方案设计融资风险控制第六章结论研究结论研究的不足与展望参考文献致谢硕士学位论文第章绪论第章绪论研究背景房地产业的兴衰反映着国经济发展的周期性波动,也反映了国金融业的兴衰。作为国民经济支撑行业,房地产的健康可持续发展关系到国民经济的稳步增长。房地产行业是资金密集行业,融资对于房地产企业的开发发展尤为关键。美国次贷危机引发的全球金融危机冲击了国内各个行业,房地产行业也受到严重影响,从而使得房地产企业融资结构不合理问题暴露无遗。我国房地产企业融资结构存在着直接融资与间接融资比例严重失调,融资结构单化的问题,这给银行系统以及房地产企业自身带来了巨大的风险。随着我国政府对房地产业实施系列宏观调控组合拳后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产公司的核心竞争力业已不再局限于产品本。

5、产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善资产流动性。由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者政府担保机构债券发行人投资者以及中介机构共同参与完成。金融产品创新层出不穷房地产市场中不断变化的投融资需求是金融创新的原动力，随着房地产业的不断发展，未来房地产融资市场中的金融创新主要体现在以下两个方面是如何满足企业日益多样化的融资需求，例如目前市场中资金信托计划的花样就层出不穷，资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可以是定向或非定向二是如何帮助企业规避融资风险，通常融资主体都会面临利率风险期限配比风险，有时还会面临定。

6、难度都大大增加，不适合作为本项目的融资方式，加之项目前期定位较为清晰，市场前景相对见好，项目整体融资规模并不大。因此，项目在融资模式的选择上采用相对保守的银行贷款销售回款与融资租赁滚动开发组合模式。前期通过银行贷款满足主体工程建设资金需求，后期通过销售回款与融资实现滚动开发。在项目前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用商业部分进行融资租赁筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。硕士学位论文第五章世纪铭城楼盘融资方案设计自有资金遵照有关规定，本项目由开发公司出资本金万元，并保证在项目运作期内及时到位。项目总投资约万元，项目法人资本。

7、慢降温。通过深入细致的市场研究，并参考诸多房地产行业数据指标，就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场经济规律的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府虽然短期太可能出台全国性的刺激楼市的政策，但有关部门直密切关注着房地产市场的发展，并正在做各种应对政策的储备，如果市场变化到定程度，就可能出台应对的政策。支撑房地产业中长期看好的基本面未变。基于此我们对中国房地产市场趋势基本判断为短期调整，长期看好。预计房地产融资市场将呈现以下重大的发展趋势融资市场格局多元化以银行信贷为主导的单融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进步打开，预计房地产信托业务管理办法也会在近期有所突破，。

8、左右，此阶段利用银行贷款可解决资金需求第二阶段为项目期竣工阶段，资金需求在万左右，此阶段利用销售回款可解决资金需求第三阶段在项目二期开发结束阶段，此阶段资金需求在万左右，硕士学位论文第五章世纪铭城楼盘融资方案设计利用融资租赁回款可解决资金需求。第阶段融资方案设计第阶段融资为银行贷款，计划在年项目前期工作开展时进行，具方案如下表所示。表银行贷款与偿还计划序号项目合计长期借款偿还年初借款本息累计,本金,建设期利息本年借款本年应付利息本年还本付息还本付息,年末借款本息累计,还本资金来源,上年余额,利润,折旧摊销其他偿还借款本金,偿还本金后盈余,长期借款偿还期年第二阶段融资方案设计第二阶段融资为销售回款。销售收入主要由销售价格和销售面积决定，在该项目销售面积定的情况下，我们将通过房屋的销售价格来。

9、直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，我们会看到融资市场将出现产硕士学位论文第章绪论业投资基金银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。房地产融资体系逐步健全房地产融资体系的健全包含两个方面围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言，除了原有的商业银行信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金抵押资产管理公司互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化指数化基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。资产证券化积极推进资产证券化是构建房地。

10、时，项目拟采用融资租赁的方式来运作商铺，提前回笼资金，保证融资需要。综上所述，本项目资金来源主要有四项自有资金银行贷款住宅销售回款硕士学位论文第五章世纪铭城楼盘融资方案设计和商铺融资租赁回款，资金应用主要为项目建筑开发各类费用，其来源与应用具体如下表所示。由表所以看出，各年资金来源均能满足项目资金需求，保证项目顺利进行。表资金来源与应用序号项目合计资金来源,销售收入出租收入自营收入自有资金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入累计未分配利润资金运用,开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加,土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付,盈余资金,阶段性融资方案设计项目的资金需求根据开发时间可划分为三个阶段，第阶段为项目启动阶段，除自有资金投入外，资金缺口在万。

11、进行销售收入的预测。本项目所处区域现在的住宅平均售价已均达元平方米以上，根据历年全国房地产价格和吉首市房地产价格来看，预计今后的价格还将有上涨的趋势，为了降低风险现将房屋价格估算为年元平方米，后续年限每年增长元平方米，住宅楼的总面积为平方米，预计售价为万元。硕士学位论文第五章世纪铭城楼盘融资方案设计表商铺的销售价格预测表年年序号项目合计销售收入住宅可售面积平均售价元销售比例收入商业可售面积平均售价元,销售比例收入车库可售数量个平均售价元个销售比例收入经营税金及附加,营业税,城市维护建设税教育费附加土地增值税销售净收入第三阶段融资方案设计第三阶段融资方案为商铺的融资租赁回款。融资租赁也叫金融租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产。

12、金占投资比重，满足资本金制度的要求。截止年月日，业主已对本项目投入资金万元，全部为土地取得成本摊销见表表自有资金投入明细序号工程或费用名称投资总额已投入待投入土地费用前期工程费用房屋开发费公共配套设施费不可预见费其他费用销售费用管理费用财务费用报建费合计,银行贷款由于世纪铭城项目所在地区银行贷款缩紧，项目贷款受到限制，只能进行少量贷款来筹集部分资金。本项目计划以次还本分次付息的方法于年向银行贷款万元，期限年，财务成本率，于年偿还万元本金。住宅销售回款在项目期主体工程完工作即可进行销售，利用销售回款部分滚动开发。由于前期商业地产尚不明朗，期的销售主要为住宅部分的销售，商铺暂不参与。销售回款可用于滚动开发资金预估为万元。商铺融资租赁回款在项目开发后期，当银行贷款和销售回款仍难在满足项目资金需。

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