1、平，惠州市也出现了诸如东湖花园碧水湾等批高质素的住宅小区，在市场销售上创出了不俗的成绩，形成房地产消费的个个小高潮。从房地产市场供给的总体情况来说，房屋总量供过应求，空置房面积居高不下，据二三年统计，全市商品房空置面积为万平方米。但总量过剩并不代表适销对路的房地产项目过剩，而主要是结构性的过剩，诸多空置的商品房卖不出去主要是由于规划设计失当户型及结构不合理房屋周围环境差配套不完善等等原因。惠州市商品房市场发展趋势房地产业的发展，将会带动大批相关产业的发展，因而房地产业成为些相关产业的助动器。惠州市的房地产业的发展，也倍受政府和企业的关注。房地产业的良性发展，受国家相关政策法规影响极大，当前，国家相继出台了系列法规和政策，支持和刺激房地产业的发展，国家建设部也先后出台了相应的措施鼓励和扶持。

2、交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转。

3、供给状况商品房供给总量及特点惠州房地产在九二九三年曾与海南海口广西北海成为全国的三大开发热点，房地产为虚火过旺，从而在之后的国家宏观调控中，房地产业进入谷底，商品房市场明显呈现总量过剩供过于求的局面。二二年，市区商品房销售面积万平方米,其中售给个人万平方米，二三年，商品房销售面积万平方米。近几年来，房地产市场在经过国家政府的正确引导和市场的良性竞争和淘汰，房地产开发商的数目从九十年代初的多家，演变到目前的多家，买方市场正在逐渐形成。在受到市场竞争的影响和消费者日益成熟的情形下，房地产发展商之间的竞争从初期的无序化圈地竞争向更高层次和更为规范的品牌竞争服务竞争演进。各个房地产商为了在市场上争得更大的市场份额，不论在规划设计房型环境布置上，而且在质量管理绿化物业管理水平上都十分注重提高档次和。

4、具有发展临海大型工业项目的优越条件。大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。惠州市在珠三角的地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的。

5、行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素从城市规划的角度对本项目进行评价运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素按投资开发的进度安排大，其次为儿童乐园。具体数据如图所示。第四章惠州市商品房。

6、房地产业的发展，在这种情形下，房地产业已成为国民经济的项关系国计民生的重要产业，具有较为广阔的发展前景。惠州市房地产的发展，与国内其它城市的房地产业相比，既具有共同之处，也显现出其特殊的面。惠州市商品房发展有以下几个趋势在政府鼓励消费政策和加快房改进程影响下，市民的商品房消费日益提高，住宅市场需求容量增大。国家为鼓励消费，近几年来数次调低银行利率，引导人们加大消费量，扩大内需。商品房作为老百姓消费生活中的个大件耐用消费品，其主导作用极为明显。加之国家加快房改进程，取消了实物分房，开始实行货币分房，商品房的消费日益成为千家万户的的大宗消费。惠州市民人均收入近来来直呈增长态势，其对商品房的消费也必将有所增长，住房需求增大增多。房地产市场竞争日益激烈，竞争将更多地表现在发展商的实力信誉品牌上的。

7、的最直接承接地。第二章项目概括研究基础用地单位惠州市房地产开发有限公司发展商惠州市房地产开发有限公司用地性质商住楼高尚住宅项目名称广场用地位置惠州市江北号小区用地现状已开发可行性研究分析的基本依据国土证惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号建设用地规划许可证惠州市规字第号期商品房预售许可证惠州房预许号期项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积平方米，已开发。本项目经济技术指标和有关参数总用地面积平方米总建筑面积平方米公共占地平方米园林占地平方米销售收入万元开发总投资万元其中土地开发费万元土建建安设计工程费万元应缴各种税费万元营业税万元各类配套工程费万元供水增容费万元报建手续费万元不可预见费万元投资利息万元其他费用万元。研究过程研究目的项目可行性研究是项目立项的依据，亦。

8、较为便利。楼盘建设以上两个楼盘，小区占地面积各有不同，碧水湾占地面积超过万平方米，而君华府占地面积为万平方米。均为次性开发完成。在装修方面，君华府提供业主基本装修，而碧水湾提供给业主的为毛坯房。在楼体外观上，采用粉红色的较多，君华府外墙以米黄色为主调，在建筑风格上，则以欧陆式风格为主，碧水湾是港式风格。绿地方面，碧水湾的绿化率均在以上，君华府因为单体楼的原因未做过多的绿化。销售情况君华府于年月开盘，已售出碧水湾自年月份开盘以来，已完成销售从售价来看，君华府售价在元以上，均价为元。碧水湾均价为元在付款方式上，大部分是采用次性付款和银行按揭两种方式。在银行按揭上为成年。在这两个楼盘当中，会所中以健身健美室儿童乐园游戏室游泳池和乒乓球室最为普遍，其他如室外球场也较为普遍。具体略各楼盘销售策略在。

9、是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。研究人员可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发的。

10、消费者对住宅的需求趋向更高的要求，如对小区智能化的要求，便是今后住宅的个发展方向。第五章个案分析总体供给状况惠州市房地产业经过几年的发展，市场竞争已进入良性化竞争壮况，各开发商为争夺更大的市场份额，在小区的规划建设管理服务等方面都投入了定的力量，目前市场上进行销售的和准备的销售的住宅超过三十万平方米，房屋总体供应情况呈供大于求的局面。目前销售情况较好的小区般都位于市区内，开发规模较大，物业形象和楼宇素质良好，交通便利，但由于这类小区般销售价格偏高，个别楼盘物业管理水平较低，影响了市场消费者对他们的购买欲望。本类项目的个案分析根据项目的可比性原则，我们选取惠州市内的碧水湾君华府等较有代表性的楼盘，作为广场的主要竞争者进行对比和研究。地理位置从地理位置来看，碧水湾和君华府均座落于江北新城，交。

11、销售策略上，不同的发展商采取了不同的销售方式，但最基本的便是立足于本楼盘。销售对象为惠州地区中高收入者，同时由于其位于江北新城，升值潜力大，其提供的特低首期，超长期高成数的按揭对购房者的吸引力较大。小结君华府碧水湾优劣势对比君华府优势小区地理位置好规划设计合理配套设施完善劣势单体楼无绿化售价偏高。碧水湾优势发展商信誉好小区地理位置好配套设施完善智能化小区规划设计水平高第六章项目评估项目概括广场惠州新城江北号小区，占地面积平方米，为集中高档房产为体的大型人文住宅小区，目前首期已开发完成。项目优势本项目的发展商实力雄厚，信誉良好，公司集聚了大批富有经验的工程技术人员和房地产开发经营管理人员，建立健全了整套科学高效的管理制度，形成了完善的项目开发工程管理经营销售财务管理及房地产物业管理等运作体。

12、争，通过竞争，市场日益规范和成熟。房地产市场竞争加剧，各发展商在房地产项目上更趋于理性和务实，竞争不仅在户型设计结构小区环境等方面，更多地将在实力规模品牌上展开。伴随南海石化项目的启动及惠州系列集团公司的发展壮大，势必带来更多的外来资金和外地人口，并由此进步刺激惠州房地产业的发展。惠州作为珠三角东部地区的经济发达城市，经济建设发展很快，并由于其优越的地理位置和良好的投资环境，吸引了众多外地投资者，在引来资金流的同时，还涌入了大批经商务工的外来人员，他们的住房需求也会给予本的房地产业的定的发展机会。随着消费者和房地产市场的逐步成熟，消费者对房地产的要求将趋向于更加舒适更便利，住宅小区的将会趋向人性化智能化生态化园林化方向发展，这为广大房地产商又提供了个新的市场机会。在满足了住的基本需要后，。

参考资料：

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[3]惠东县多祝中学教学楼项目投资立项计划书（第38页，发表于2022-06-24）

[4]情侣主题餐厅开发项目投资立项计划书（第16页，发表于2022-06-24）

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[13]恒元大厦项目投资立项计划书（第43页，发表于2022-06-24）

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[19]快易冷及储罐扩产项目投资立项计划书（第8页，发表于2022-06-24）

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