1、公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。如图所示的社区配套方案四环境艺术设计建议随着人们生活水平的提高，买环境的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的个卖点。在当前以及未来相当长的段时间内，人们买房除了考察室内布局质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统，远离喧闹闹腾嘈杂的都市的种心态。基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。第七章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目的开发经营策略，并对项目的投资进。

2、方的购买决策会起到很重要的作用。从品牌上看，城开统建富强康居百步亭等企业的楼盘以购买安心质量放心居住舒心的特点，成为市民购房的首选。年武汉房地产市场总体情况是很好的，但是也有些缺憾。例如在些区域中存在着住宅商品性价比不合理等些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精建筑质量不合格，乱收物业管理费等。分类物业特点据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，住宅写字楼价格指数情况如下从以上数据可以看出，年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发销售都取得了较大的发展，销售价格销售量年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在年的季度，住宅写字楼及综合物业指数的。

3、多样化多层小洋楼小高层别墅等。三小区配套设施建议交通状况为影响居民购房决策的个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。会所是未来社区档次的标志之，建议建设个大型豪华会所，内设儿童游乐场健身房，图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施。当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视电信计算机三网合线路并全部采用地下电缆，整个小区实行小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务网络教育等多方位的网络服务。每户设的水电煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。小区内应设有小型超市商场银行酒店邮局学校。

4、受，现在我市经济适用房的平均价位在元平方米之间。从楼盘设计上看，年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，年整个市场中有欧式风格，古典风格中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求。从楼盘配套设施来看，年不少发展商的楼盘都配有远程抄表三网合红外监控便民店会所健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。从楼盘的卖点来看，年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入武汉的时间不算短，但直都未广泛推广。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买。

5、和市场行为进行有效规范，力争形成个系统完整的物业管理政策法规体系。积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化网络化的建设，扶持批像亿房网样的高科技企业，建立完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。三有利投资经济形势成因分析国家宏观经济的影响截止月份，我国经济保持的高速增长。是金融危机以来表现最好的年。二武汉市经济发展势头良好今年以来，武汉市直保持以上的增长率，因增长带来的财政收入增长额约为亿元左右。三全国整体房地产市场发育发展情况良好。四积金归集商业银行住房贷款的有力支持在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进步发展和活跃，因此可平面复式，物业档次。

6、估算，对工程实施进度做出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品的灵活多变的开发经营策略。整体规划。这是大面积大规模房地产开发的个显著特点，本地块占地亩，因此必须对地块进行整体规划。分期实施。分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有地块南面靠新建的后湖大道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具有相对性，可作为个的项目看待。从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。房地产属资金密集性行业，。

7、势仍将上升。住宅类物业直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，直都是市场的热点。普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种。别墅高档公寓市场有回暖趋势。由于宏观经济环境的转好年我市写字楼价格较往年都有提高。年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。年由于写字楼的密集区域转向了建设大道金融条街，因此年写字楼最高均价地区是金融条街。年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。主要表现在年武汉市的十大工程计划之就是房地产开发方面的投资达到亿，住宅竣工面积达万平方米，这预示着将掀起轮新的房地产经济热潮。年，武汉市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化商品化程度。

8、，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以销售方法考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室变电站，部分为收益较少的物业，且要投入定的经营费用，如幼儿园小学。故公建项目的经营收入仅考虑车库的销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。第九章项目开发经营风险分析本章拟对后湖花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。项目经营收入保本点分析项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。二项目敏感性分析本项目敏感性。

9、建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。继续加强经济适用住房的建设，并在年武汉市将建立起经济适用房的审核机制年，武汉市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理体化，落实简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多提供要件繁杂办件时间过长等问题。推行个窗口收件，个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发。

10、用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划设计费用各种税费项目管理费等项目。三项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期四项目投资与筹资计划按武汉市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。由于项目建设期较长，实际运作中，上期项目的销售收入中相当部分可用于下期的建设资金第八章项目开发经营状况分析本章对后湖花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入成本利润投资利润，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。后湖花园项目中包括公寓式住宅小高层住宅以及幼儿园小学车库等公建项目。其中，前者采用销售形。

11、析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生些变化，估计最大的变动幅度达。项目销售收入在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响。三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析项目定位项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来的风险。市场风险项目的住。

12、目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而言和优惠的政策。项目地块所处的特有的区位优势及市场前景。通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于后湖花园的品牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界的知名度。先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。二项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。建设投资包括土地取得费用建安工程。

参考资料：

[1]武汉后湖花园完整项目投资立项计划书（第62页，发表于2022-06-24）

[2]武汉创意家居展览会项目投资立项计划书（第18页，发表于2022-06-24）

[3]武当山道教养生院(北京)分院项目投资立项计划书（第12页，发表于2022-06-24）

[4]武川县康泰养猪场规模养殖场项目投资立项计划书（第16页，发表于2022-06-24）

[5]武威市XX治沙林场项目投资立项计划书（第29页，发表于2022-06-24）

[6]武威工业园区仓储物流项目投资立项计划书（第21页，发表于2022-06-24）

[7]武南物流园区项目投资立项计划书（第13页，发表于2022-06-24）

[8]武功山嵘源国际温泉旅游基础设施项目投资立项计划书（第19页，发表于2022-06-24）

[9]正源商贸公司综合办公楼项目投资立项计划书（第33页，发表于2022-06-24）

[10]正安县殡仪馆项目投资立项计划书（第17页，发表于2022-06-24）

[11]某住宅外墙石材工程专项施工方案（第47页，发表于2022-06-24）

[12]歌剧院装修工程项目投资立项计划书（第36页，发表于2022-06-24）

[13]欧亚国际物流中心项目投资立项计划书（第30页，发表于2022-06-24）

[14]欢乐谷项目投资立项计划书（第16页，发表于2022-06-24）

[15]橡胶轨枕垫片项目投资立项计划书（第10页，发表于2022-06-24）

[16]某住宅区内配套供电工程施工投标文件（第57页，发表于2022-06-24）

[17]樱花阳光商务休闲会所项目投资立项计划书（第23页，发表于2022-06-24）

[18]樱桃种植基地工程项目投资立项计划书（第51页，发表于2022-06-24）

[19]横峰县敬老院敬老院项目投资立项计划书（第37页，发表于2022-06-24）

[20]横县波尔山羊种羊场标准化生产技术示范基地项目投资立项计划书（第10页，发表于2022-06-24）